Bundesgericht klärt Regeln für Mietzinserhöhungen nach Renovationen
Der Mietpreis einer Genfer Wohnung darf laut Bundesgericht nach einer Renovation stärker erhöht werden als vom Kantonsgericht vorgesehen. Mit dem Urteil hat das Bundesgericht die Modalitäten für die Bestimmung der zulässigen Mietpreiserhöhung nach einer Renovierung konkretisiert.
Es hat festgelegt, dass Investitionen, die zu einer Wertsteigerung führen, mit dem gleichen Satz vergütet werden können, der auch für die Berechnung der zulässigen Nettorendite definiert ist. Erlaubt ist demnach ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um zwei Prozent übersteigt, solange dieser zwei Prozent oder weniger beträgt.
Im konkreten Fall ging es um eine 5-Zimmer-Wohnung in Genf. Nach der Renovierung in den Jahren 2015 und 2016 erhöhte die Vermieterin den Mietpreis der Wohnung von 905 Franken auf 1'420 Franken (ohne Nebenkosten). Das Mietgericht kam zum Schluss, dass eine Erhöhung auf 1117 Franken gerechtfertigt wäre. Das Kantonsgericht des Kantons Genf legte die zulässige Miete allerdings auf monatlich 985 Franken fest.
Das Bundesgericht hat nun die Beschwerde der Vermieterin gegen diesen Entscheid gutgeheissen. Wie das Mietgericht kam es zum Schluss, dass ein Mietzins von 1117 Franken gerechtfertigt sei.
Auf alte Rechtsprechung gestützt
Es stellte fest, dass der von Kantonsgericht bestimmte Betrag auf einem Rechenfehler und einer veralteten Rechtsprechung basierte, die seit vier Jahren nicht mehr gültig ist. Diese hatte den zulässigen Ertrag auf 2 Prozent festgelegt, ausgehend von einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent und einem Zuschlag von 0,5 Prozent.
Gemäss der 2020 geänderten Praxis ist jedoch ein Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Diese Berechnungsmethode soll laut Bundesgericht auch bei Mietpreiserhöhungen angewendet werden, die durch Renovierungen mit Wertsteigerung begründet sind.
Grund für die Änderung der Rechtsprechung im Jahr 2020 war unter anderem der über die Jahre nachhaltig gesunkene Referenzzinssatz für Hypotheken.
Mieterverband kritisiert Urteil
Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst den Entscheid des Bundesgerichts, wie er am Dienstag mitteilte. Das Gericht bestätige damit die bisherige Praxis, schrieb der Verband. Ausserdem habe das Bundesgericht dabei die Absicht des Gesetzgebers bestätigt, Investitionen in wertvermehrende Massnahmen und energetische Verbesserungen zu fördern, oder zumindest nicht zu behindern.
Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) kritisiert hingegen, dass der Zinssatz, der bei der Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins geschlagen wird, mit dem Urteil erhöht wird. So würden Hauseigentümer von den Renditen profitieren, während die Kosten auf die Mieter geschoben würden. Mit diesem Urteil begünstige das Bundesgericht die Vermieterseite und ihre Immobilienrenditen statt der Kaufkraft der Mieter, schrieb der MV in einer Stellungnahme vom Dienstag. (sda/pb)
(Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024)
