PSP Swiss Property erwartet für 2024 einen Ebitda von 300 Millionen
Die PSP Swiss Property bestätigt die Prognose für das Betriebsergebnis auf Stufe Ebitda im Geschäftsjahr 2024. Umklassierungen von Anlageklassen führen zu einer sinkenden Leerstandsquote. Zugleich stehen Areale vor einer Umnutzung.
Quelle: zvg
Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren wie an der Bahnhofstrasse in Zürich.
Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen habe sich in der Berichtsperiode bezüglich Preisen und Anfangsrenditen kaum verändert. Die grösste Nachfrage bestehe nach Liegenschaften, die hohe Cashflows generierten. Dies teilte PSP Swiss Property mit. Im Segment ist kaum Verkaufsdruck festzustellen und somit nur wenige Kaufgelegenheiten, wie es im Communiqué weiter heisst. Für Objekte an peripheren Lagen und mit unzulänglichem Nachhaltigkeitsprofil seien die beobachteten Renditen im ersten Semester noch etwas gestiegen, hätten sich seither aber stabilisiert.
Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem spezifischen Teilsegment des Schweizer Liegenschaftsmarkts blieb die Nachfrage nach Mietflächen stabil, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf.
Immobilienportfolio optimiert
Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden bereits im ersten Semester 2024 sechs Anlageimmobilien in diversen Städten verkauft. Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde im ersten Quartal dieses Jahres die letzte Einheit verkauft und in Rheinfelden im dritten Quartal die letzte Gewerbeeinheit des Areals «Salmenpark». Zum Portfolio dazu kamen neun Entwicklungsliegenschaften und ein Areal. Gekauft wurde eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques».
Im 3. Quartal wurden zudem Anlageliegenschaften umklassifiziert. Bei vier Objekten handelt es sich um Entwicklungsliegenschaften in Wallisellen. Dort zeichnet sich im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt eine Umzonung des Richtiparks ab. Die Gemeindeversammlung soll im Frühling 2025 über die Umzonung von einer reinen Gewerbezone zu einer gemischter Wohn- und Gewerbezone entscheiden. Bei einem positiven Entscheid wird ein Inkrafttreten im Sommer 2025 erwartet. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten sind seit längerem in Evaluation.
In Übereinstimmung mit den Rechnungslegungsgrundsätzen wurden Ende September aufgrund von liegenschaftsspezifischen Wertveränderungen Anpassungen vorgenommen, wie es weiter heisst. Von der gesamten Aufwertung entfielen laut Mitteilung 50,0 Millionen auf das Anlageportfolio und 11,3 Millionen Franken auf Areale und Entwicklungsliegenschaften.
Konsolidiertes Quartalsergebnis bei «solider Kapitalstruktur»
Das operative Ergebnis, also der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 19,2 Prozent auf 170,3 Millionen Franken, wobei das Vorjahresergebnis durch die Auflösung von latenten Steuern positiv geprägt war. Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um 5,8 Prozent auf 262,0 Millionen Franken, wie es weiter hiess. Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften legte um 10,4 Millionen Franken zu.
Einen negativen Effekt hatten laut der PSP tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (12,9 Millionen) und weniger aktivierte Eigenleistungen (1,6 Millionen) sowie ein um 9,8 Millionen Franken gestiegener Nettofinanzierungsaufwand aufgrund gestiegener Marktzinssätze seit Herbst 2022. Der Reingewinn erreichte 225,9 Millionen Franken (Q1 bis Q3 2023: CHF 155,3 Millionen). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode sei insbesondere auf die Portfolioaufwertung zurückzuführen.
Ende des dritten Quartals lag das Eigenkapital bei 5,264 Milliarden Franken und betrug die Eigenkapitalquote 53,8 Prozent. Das zinspflichtige Fremdkapital summierte sich auf 3,415 Milliarden Franken und erreichte 34,9 Prozent der Bilanzsumme (Ende 2023: 35,4%). Die Leistung des Unternehmens spiegelt sich auch im Rating. Die Rating-Agentur Moodyʼs erteilt der PSP Swiss Property AG beim Long Term Issuer Rating ein «A3» (stabiler Ausblick).
Ausblick: «Weiterhin gute Nachfrage»
Die SPS Swiss Property geht «weiterhin von einer guten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen» bei Liegenschaften an zentralen Lagen aus, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf. Der Berner Vermietungsmarkt sei «stabil», der Markt in Basel jedoch «schwieriger», wie es weiter heisst.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird dank getätigter Zukäufe ein «höherer Liegenschaftsertrag» als 2023 erwartet. Weitere Gründe für die positive Prognose sind laut Mitteilung die Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatzgekoppelte Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum werde vergleichsweise sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Für 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von 300 Millionen Franken erwartet (2023: 297,7 Mio.). Beim Leerstand wird für Ende dieses Jahres neu mit einer Quote von 3,5 Prozent gerechnet, bisher habe sich diese bei unter vier Prozent bewegt (Ende Q3 2024: 3,6%), wobei die PSP die erwähnte Umklassifizierung von vier Anlageliegenschaften als Grund für die tiefere Quote ins Feld führt. (mgt / sts)
