Abfälle und Altlasten: Risiken sind immer einzuplanen
Wer bauen will, ein Haus kauft oder seine Immobilie sanieren möchte, sollte immer für alles bereit sein. Altlasten wie Asbest oder belastetes Erdreich sind auf den ersten Blick nicht sichtbar. Möglichen Risiken kann man entgegenwirken, indem eine Gewährleistungsklausel im Vertrag aufgenommen wird.
VonSilvia Eggenschwiler Suppan*
Im Hinblick auf einen Grundstückskauf oder ein Bau- respektive Sanierungsvorhaben sind Risiken abzuklären. Ein besonderes Risiko sind kontaminierte Böden und Gebäude, welche auf den ersten Blick nicht sichtbar sind. Welche Arten von solchen Belastungen gibt es, wer hat die Kosten für deren Beseitigung zu tragen, und können solche Risiken vertraglich auf andere abgewälzt werden?
Abfälle und deren gesetzliche Kostentragungspflicht
Abfälle sind bewegliche Sachen, derer sich der Inhaber entledigt oder deren Entsorgung im öffentlichen Interesse geboten ist (Art. 7 Abs. 6 des Umweltschutzgesetzes; nachfolgend «USG»). Die Entsorgung der Abfälle umfasst ihre Verwertung oder Ablagerung sowie die Vorstufen Sammlung, Beförderung, Zwischenlagerung und Behandlung. Als Behandlung gilt jede physikalische, chemische oder biologische Veränderung der Abfälle (Art. 7 Abs. 6bis USG).
Einfacher gesagt sind Abfälle alle Stoffe, die an den aktuellen Standort nicht hingehören und fachgerecht (und damit teuer) entsorgt werden müssen. Diese Entsorgungskosten entstehen vor allem im Rahmen von Bauvorhaben bei Aushubtätigkeiten und beim Rückbau bestehender Gebäudesubstanz. Bekannte Bodenabfälle sind zum Beispiel alter Bauschutt oder Kontaminationen von nahe gelegenen Strassen, welche viel befahren werden. In den Gebäuden kommt als Risiko vor allem Asbest in Betracht.
Im Kanton Zürich sind diejenigen Standorte, bei welchen gesicherte Hinweise auf Abfälle bestehen, in einem öffentlich zugänglichen Plan, dem sogenannten Prüfperimeter für Bodenverschiebungen, aufgeführt (unter www.maps.zh.ch abrufbar).
Quelle: geralt, pixabay, gemeinfrei
Wer neu baut oder ein Haus gekauft hat und es umbauen oder sanieren will, sollte sich bereits vor Baubeginn gegen eventuelle Risiken absichern.
Gesetzliche Grundlagen
Gemäss Art. 32 Abs. 1 USG trägt grundsätzlich der Inhaber von Abfällen die Kosten für deren Entsorgung, das heisst, derjenige, der über die Abfälle die tatsächliche Herrschaft hat, in der Regel der jeweilige Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Entsorgung respektive des Baus. Ist dieser zahlungsunfähig, tragen die Kantone diese Kosten (Art. 32 Abs. 2 USG).
Sollten also Abfälle im Boden des Grundstücks oder in einem Gebäude auf dem Grundstück entdeckt werden, müsste der Abfallinhaber von Gesetzes wegen die entsprechenden Entsorgungskosten (im Rahmen des Bauvorhabens) zu 100 Prozent übernehmen.
«Bauherrenaltlasten» und deren gesetzliche Kostentragungspflicht
Eine sog. Bauherrenaltlast ist ein belasteter Standort, der aus Sicht des Altlastenrechts nicht saniert werden muss. Dies ist dann der Fall, wenn sich die Schadstoffe des belasteten Standorts weder schädlich noch lästig auf die Umwelt auswirken bzw. auswirken könnten.
Im Falle eines Bauvorhabens muss jedoch der Aushub eines solchen Standorts rechtskonform, das heisst nach den Regeln des Abfallrechts entsorgt werden. Mithin müsste der aktuelle Grundstückseigentümer des betreffenden Grundstücks grundsätzlich die entsprechenden Untersuchungs- und Entsorgungskosten zu 100 Prozent übernehmen.
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