Zweitwohnungen: Randregionen ohne Perspektive
Als «Pfusch» und «Bürokratiemonster» kritisierte eine Rechtskoryphäe einst das neue Zweitwohnungsrecht. Nach gut einem Jahr wurde es ruhiger um dieses Gesetz. Probleme zeichnen sich dennoch in den Randregionen der Berge ab, deren wirtschaftliche Entwicklung abgewürgt worden ist.
Quelle: Urs Rüttimann
In Engelberg OW wird zurzeit bei 75 Erstwohnungen überprüft, ob sie nicht als Ferienwohnung vermietet werden.
Seit dem 1. Januar 2016 ist das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) mittlerweile in Kraft. Das Interesse an diesem Thema ist seit der Einführung des Gesetzes geschwunden. «Zumindest in den Medien ist es um das Zweitwohnungsverbot verdächtig ruhig geworden», stellt Roland Norer fest.
In der Rechtspraxis hingegen erkennt der Professor für öffentliches Recht und Recht des ländlichen Raums an der Universität Zürich nach einem knappen Jahr erste Probleme und Fragen, die es frühzeitig zu klären gelte.
Entmündigte Randregionen
Für die Berggebiete, die stark vom Tourismus abhängig sind, ist der Vollzug des ZWG kein rein juristisches Problem. «Vom Verbot betroffen ist praktisch der gesamte Kanton Graubünden, ausser das wirtschaftlich starke Rheintal mit seinen Industriebetrieben und Dienstleistern», sagt Bruno Maranta, der Sekretär des Bündner Volkswirtschaftsdepartements. Dazu gehören die eigentlichen Hotspots wie beispielsweise Davos, St. Moritz und Lenzerheide /Arosa. Betroffen sind aber auch viele wirtschaftliche Randregionen wie bespielsweise das Calancatal, Misox, Münstertal und Puschlav. Diese strukturschwachen Gebiete leiden unter Abwanderung.
Von einem grassierenden Zweitwohnungsbau war in diesen Randregionen nie viel zu spüren. Deshalb blieb dort die Landschaft von einer Verschandelung, welche die Initianten stoppen wollten, zumeist verschont. «Das Verbot setzt in diesen Regionen nicht nur einen Schlusstrich für den Bau von Zweitwohnungen,sondern auch für Erstwohnungen», bemängelt Maranta am neuen Rechtsregime. Denn in einer Region mit Abwanderung seien auch die Erstwohnungen nicht mehr attraktiv. Ein Erstwohnungsmarkt existiere dort praktisch nicht mehr. «Ihr Wert ist in diesen Lagen allenfalls sogar tiefer als die Baukosten.»
Zusätzlich zeigt die Erfahrung, dass Private in strukturschwachen Bergregionen langfrist ihre Erstwohnungen nicht halten können, sondern irgendwann zum Verkauf oder zur Vermietung gezwungen sind. Ein unfreiwilliger Stellenwechsel beispielweise kann dazu nötigen.
«Mit dem Verbot werden auch Idealisten abgeschreckt, in solche Regionen zu investieren und beispielsweise eine kleine Pension aufzubauen», verweist der Sekretär des Bündner Volkswirtschaftsdepartements auf ein weiteres Problem. «Falls ihr Beherbergungsbetrieb einmal unrentabel wird, bietet man ihnen keine Ausstiegsmöglichkeit.» Bei einer Betriebsaufgabe kann die Immobilie nur mit Erstwohnungen einer anderen Nutzung zugeführt werden. Doch für diese gibt es eben keinen Markt. Das Risiko, in Randgebieten den sanften Tourismus weiterzuentwickeln, ist mit dem ZWG deshalb kaum noch tragbar.
Unklare Rechtssphäre
Die bisher zum ZWG gefällten Bundesgerichtsurteile gefährden gemäss Maranta die Existenz in den abgelegenen Bergregionen noch mehr. Besonders der Fall des Ortes Ovronnaz in der Gemeinde Leytron VS erregt die Gemüter. Das Bundesgericht entschied im Mai 2016, dass zwei Chalets mit 44 geplanten Wohnungen, die von der Walliser Gemeinde im Dezember 2012 noch bewilligt worden waren, vorerst nicht gebaut werden dürfen. Die Vorgeschichte: 2013 legte das Bundesgericht fest, dass die ein Jahr zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative unmittelbar anwendbar sei. Die Baubehörde von Leytron verband deshalb die Baubewilligung nachträglich mit der Auflage, die Wohnungen seien als Erstwohnungen zu nutzen.
Dagegen reichte Helvetia Nostra, die Umweltschutzorganisation von Franz Weber, zuerst erfolglos beim Walliser Kantonsgericht Beschwerde ein, danach zog sie den Fall ans Bundesgericht weiter. Das oberste Gericht der Schweiz gab Helvetia Nostra recht. Mit Blick auf einen möglichen Rechtsmissbrauch bezüglich der Zweitwohnungsbeschränkung müsse in Ovronnaz mit seinen 700 Einwohnern vertieft abgeklärt werden, ob für 44 als Erstdomizil bewilligte Wohnungen eine Nachfrage besteht, begründete es.
Maranta zieht das Lausanner Verdikt in Zweifel. Die Bauvorschriften für eine Erstwohnung seien beim Walliser Projekt eingehalten worden, ebenso das ZWG. «Das Urteil legt ein Bauverbot oder eine Planungszone in einer rechtskräftig genehmigten Bauzone fest.»
Seiner Einschätzung nach kann aber ein Überangebot an Wohnungen für eine touristisch genutzte Ortschaft von Vorteil sein, weil dann die Mietpreise sinken. «Dass mit dem Zweitwohnungsverbot günstiger Wohnraum für die Einheimischen geschaffen wird, war explizit ein Ziel der Initianten. Und das ist nur mit einem höheren Leerwohnungsstand möglich.» Weiter vertritt Maranta klar die Ansicht, dass der Raumbedarf und die Grösse der Zonen über das 2014 revidierte Raumplanungsgesetz (RPG) gesteuert werden müssen. «Das RPG indessen schreibt den Erlass von Planungszonen nicht vor.» (...)
