Wohnungsmarkt: Mietregulierung zahlt sich nicht immer aus

Soll in Städten, in denen bezahlbare Wohnungsmieten immer seltener sind, in den Markt eingegriffen werden? Mit solchen Fragen beschäftigte sich eine Studie der Abteilung Makroökonomie am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin. Fazit der Studie: Eine Mietregulierung kann die Einkommensungleichheit kurzfristig reduzieren sowie das  Verhältnis von Vermögen und Nationaleinkommen  –  dieses gilt als Indikator für Ungleichheit – dämpfen.  Allerdings hat sie auch ihren Preis in Form von unerwünschten Nebeneffekten.

Quelle: Philippe Leone, Unsplash

Wer sich in seinem Zuhause schon länger gemütlich eingerichtet hat oder vielmehr möglichst wenig seine Wohnung wechselt, der profitiert eher von einer Regulierung der Mieten, als wer hin und wieder zügelt.

Für ihre Untersuchung analysierten die Studienautoren zuerst die Verteilung der Mietbelastung und Mieteinnahmen nach Einkommensgruppen, die Basis dazu lieferten die Daten der Luxemburger Einkommensstudie (LIS). In einem zweiten Schritt nahmen sie die Entwicklung von Ungleichheit und Mietpreisregulierung in 16 OECD-Ländern - darunter auch die Schweiz - in der Zeit ab 1900 unter die Lupe. Dabei stellten sie fest, dass seit 1900 einen Zusammenhang besteht zwischen Mietpreiskontrollen und sinkender Ungleichheit: Als in der Nachkriegszeit Mietpreiskontrollen eingeführt worden waren, sank die Einkommensungleichheit in den untersuchten Ländern auf ein historisches Tief. Ab den 1970er-Jahren stieg sie jedoch im Zuge der zunehmenden Deregulierung des der Mietmarkts wieder.

Dass sich die Ungleichheit in der unmittelbaren Nachkriegszeit reduzierte, lässt sich laut DIW-Forscher Konstantin A. Kholodilin allerdings nicht allein auf Mietpreiskontrollen zurückführen: Mietpreiskontrollen seien Teil eines solidarischen Gesamtpakets gewesen, zu dem auch progressive Steuern und Sozialleistungen gehörten. – Ausserdem zeigten die Forschungsresultate aber auch, dass die Frage der Mietpreisregulierungen in der Ungleichheitsdebatte bisher nicht genug beachtet worden ist, wie es in der Medienmitteilung heisst.

Ärmere Haushalte bezahlen relativ gesehen mehr Geld für die Miete

„Entscheidend dafür, dass Mietpreiskontrollen die ökonomische Ungleichheit senken, ist die Verteilung von Mieteinnahmen und Mietausgaben“, weiss Co-Autor Sebastian Kohl von der Freien Universität Berlin. „Ärmere Haushalte geben relativ einen grösseren Teil ihres Einkommens für die Miete aus, während reichere Haushalte relativ grössere Einnahmen aus Vermietung haben.“  Eine im Gesetz festgeschriebene Beschränkung des Mietwachstums kommt daher vor allem einkommensschwache Haushalte zugute, während die reichsten Haushalte weniger Einnahmen aus der Vermietung erzielen. – Wie die Studienautoren schreiben, braucht es ziemlich strikte Mietpreiskontrollen, damit ein spürbarer Effekt erzielt werden kann.

Hinzu kommt, dass Mietpreisregulierungen die Ungleichheit nur kurzfristig verringern: Gemäss den Autoren finden die Markteilnehmer Wege, diese zu umgehen, etwa indem sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln.

Wer auf Wohnungssuche ist, hat das Nachsehen

Überdies mindern verschiedene Nebeneffekte die Wirkung von Mietpreisregulierungen, wie der Studie zu entnehmen ist: So reduzieren sie unter anderem den Anreiz, neue Wohnungen zu bauen und alte zu renovieren, während in der Folge das Mietwohnungsangebot mittelfristig kleiner wird. In der Folge sinkt der Anreiz, die Wohnung zu wechseln sinkt ebenfalls. Darum haben diejenigen, die auf Wohnungssuche sind das Nachsehen: Sie stehen in längeren Warteschlangen, müssen mit höheren Mieten rechnen und sind laut den Autoren häufig gezwungen, Wohnungen zu kaufen, auch wenn ihre finanziellen Mittel dies kaum zulassen. Auf lange Sicht verlieren aber auch Bestandsmieter:  „Denn die Häuser verlieren ohne Reparaturen an Wert und Wohnqualität“, heisst es in der Studie. Ein umfassendes System der Mietpreiskontrolle laufe daher Gefahr, wenig wirksam und ohne zusätzliche Interventionen langfristig eher kontraproduktiv zu sein.

„Die Mietgesetzgebung kann nicht die Ungleichheiten, die durch Arbeitseinkommen entstanden sind, nachträglich kompensieren“, resümiert Kholodilin. Dennoch sieht er Eingriffe in den Mietmarkt aber als ein mögliches Instrument, um wohnungsspezifische Ungleichheiten zu reduzieren. (mai)

Hier geht’s zur Studie: www.diw.de