Neue Studie zur Verdichtung: Enger zusammenrücken – aber wie?

In den Städten werden Baulücken gefüllt, Gebäude aufgestockt oder ganze Areale transformiert, um der Zersiedelung entgegenzuwirken. Die Verdichtung beschäftigt die Städte und Agglomerationen intensiv. Eine neue Studie zeigt auf, wie Menschen enger zusammenrücken und sich dennoch wohlfühlen können.

Quelle: Archivbild Kommunalmagazin

Bei der Siedlungsentwicklung nach innen spielt auch die Umnutzung von Gewerbeflächen, wie des Sulzer-Areals in Winterthur, eine wichtige Rolle.

In den grossen Kernstädten sind 93 Prozent der Bauzonen überbaut, in den übrigen Städten und Gemeinden sind es 84 bis 88 Prozent. Doch Bevölkerung und Beschäftigung werden in den Städten aller Voraussicht nach weiter wachsen. Die Siedlungsentwicklung nach innen ist deshalb ein Thema, mit dem sich Städte und Agglomerationsgemeinden intensiv auseinandersetzen.

Die Studie «Siedlungsentwicklung nach innen in den Städten», die das Beratungsunternehmen Wüest Partner im Auftrag des Schweizerischen Städteverbands erstellt hat, kommt zum Schluss, dass diese Entwicklung durchaus auf gutem Weg ist.

«Ja, aber nicht bei uns»

Die Schweizer Bevölkerung hat der Revision des Raumplanungsgesetzes und damit der Siedlungsentwicklung nach innen 2013 deutlich zugestimmt. Doch der Wille allein, verdichtet zu bauen respektive Siedlungsräume nach innen zu entwickeln, reicht nicht. Obwohl hierzulande ein breiter Konsens darüber besteht, dass neuer Wohnraum grossmehrheitlich im bereits bebauten Gebiet stattfinden soll, haben es konkrete Verdichtungsprojekte immer wieder schwer. Dies ist oftmals auf das «not in my backyard»-Phänomen zurückzuführen: Die Menschen befürworten Verdichtung zwar, jedoch nicht in ihrer näheren Umgebung, etwa wegen Bedenken bezüglich Lärm oder Schattenwurf. Weiter erschwerend wirken kleinteilige Eigentumsverhältnisse.

Empfehlungen und Erfolgsfaktoren

Die neue Studie enthält Empfehlungen, damit Einwohner und Arbeitende dem verdichteten Bauen Positives abgewinnen können. Die Studienautoren raten den Städten und Gemeinden, der Siedlungsentwicklung eine hohe Priorität zu geben: «Grundsätzlich ist es wichtig, dass sich Städte und Gemeinden mit der Thematik befassen und die Siedlungsentwicklung aktiv steuern wollen», so Kurt Fluri, Stadtpräsident von Solothurn und Präsident des Städteverbandes bei der Vorstellung der Studie. «Eine wichtige Rolle nimmt dabei auch die aktive Bodenpolitik ein.»

Die Studie fasst zehn Erfolgsfaktoren zusammen:

• Priorisierung der Gesamtthematik
• Kooperation und Kompromissbereitschaft der Beteiligten
• Weitblick bei der Planung
• Anbindung an vorhandene Infrastruktur
• Hohe bauliche Dichte
• Hohe funktionale Dichte
• Sorgfalt bei Nutzungsbeschränkungen
• Attraktive Aussenräume
• Identität des betroffenen Quartiers erhalten
• Nachhaltige Areale

Verdichten ohne Rücksicht auf Qualität sei nicht zukunftsfähig, betont Erich Fehr, Stadtpräsident von Biel. «Gelungene Projekte beschränken sich nicht auf architektonische Faktoren, sondern berücksichtigen auch die Aussenräume und das Quartier als Ganzes.» Auch genügend Grünflächen und Rückzugs- wie Begegnungsmöglichkeiten würden wichtiger.

Verjüngungskur für Wohnquartiere

Mit Verdichtung können Wohnquartiere mit guten Einkaufs-, Gastronomie- und Freizeitangeboten entstehen, aber auch mit kurzen Wegen zur Arbeit oder in die Schule. Gemäss der Studie verjüngt die Verdichtung ein Quartier in der Regel, da vor allem Jüngere sich von lebendigen Zentren angezogen fühlen.

«Auch wenn Verdichtung teilweise negativ konnotiert ist, die Siedlungsentwicklung nach innen ist in vielerlei Hinsicht ein Gewinn», sagt etwa Paul Remund, Stadtpräsident von Opfikon ZH. Dort hat sich die Bevölkerung in den letzten zwanzig Jahren nahezu verdoppelt. Siedlungsentwicklung nach innen erlaube es, dass mehr Menschen in einem attraktiven Quartier mit guter Infrastruktur leben können.

Verdichtete Gebiete können aber auch für Unternehmen attraktiv sein. Dies gilt laut Studie namentlich für Firmen, die wenig Bauzonenfläche benötigen, deren Mitarbeitende einen Arbeitsweg ohne Auto bevorzugen und denen wegen zu wenig verfügbarem Wohnraum vor Ort die Fachkräfte fehlen.

Heisst verdichtet auch günstiger?

Die Wohnungspreise werden nicht zwingend tiefer, wenn verdichtet wird und auf einer bestimmten Fläche mehr Wohnraum zur Verfügung steht. Teurer kann es werden, wenn an die Stelle von Altbauten neue und damit teurere Wohnungen kommen. Und weil Neubauten Zuzüger anlocken, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Städten hoch.

Wachstum nach innen sollte gemäss der Studie an bereits gut erschlossenen Lagen stattfinden – die Infrastruktur kann damit effizienter genutzt werden. In verdichteten Quartieren seien etwa Kosten für Abwasser, Wasser, Verkehr und Stromversorgung pro Kopf um bis zu drei Mal tiefer als bei Neuerschliessungen, schreibt Wüest Partner unter Berufung auf eine Ecoplan-Studie von 2017.

Als Investition betrachten

Verdichtungen können sowohl Einnahmen – etwa zusätzliche Steuern – als auch Ausgaben bringen, heisst es in der Studie weiter. Ausbauten von Strassen oder Gemeinschaftszentren etwa können Kosten verursachen. Ebenso die Entsorgung, die Gestaltung von öffentlichen Räumen oder zusätzliche Stellen für Schulen.

Für die Behörden ist bei der Siedlungsentwicklung nach innen der Planungsaufwand zudem grösser, als wenn «auf der grünen Wiese» geplant wird. Auch erfordert das Verdichten fachliche Qualifikationen der Zuständigen auf der Verwaltung.

Finanziell seien Verdichtungen als Investition zu betrachten, lautet das Fazit der Studie. Positive Auswirkungen auf den Finanzhaushalt gebe es – wenn überhaupt – in vielen Fällen erst nach einigen Jahren.

Wie viel Wohnfläche brauchen wir?

Der Trend, wonach pro Kopf immer mehr Wohnfläche beansprucht wird, habe sich abgeschwächt. 2016 beanspruchte eine Person im Mittel 45,4 Quadratmeter, 0,1 Quadratmeter mehr als von 2012 bis 2016 und einen halben Quadratmeter mehr als in den Neunzigerjahren.

Die Autoren der Studie führen das auf die gestiegenen Wohnungspreise zurück. Eine Rolle spiele auch, dass derzeit vermehrt Mietwohnungen gebaut werden. Mit dieser Wohnform wird in der Regel weniger Fläche pro Kopf verbraucht als in Einfamilienhäusern.

Trendwende im Gang

Die mit Gebäuden bebaute Fläche pro Kopf dagegen nimmt derzeit ab, am stärksten in den Städten. Bei den Mitgliedern des Städteverbandes ist der Leitindikator für die haushälterische Bodennutzung um 5,2 Prozent, in den grossen Kernzentren gar um 6,9 Prozent gesunken, wie der Vergleich der letzten beiden Arealstatistiken für die Jahre 2004/09 und 2013/18 zeigt. Dies ist deutlich stärker als in den übrigen Gemeinden, die einen Rückgang von 1,9 Prozent verzeichneten.

Die Autoren sprechen in diesem Zusammenhang von einer Trendwende. In den Neunzigerjahren und im ersten Jahrzehnt nach der Jahrtausendwende hatte die Fläche pro Kopf in denselben Gemeinden noch zugenommen.

Die Studie zeigt aber auch, dass die Zahlen nur bei den Gebäudeflächen pro Kopf rückläufig sind. In absoluten Zahlen steigt die Gebäudearealfläche weiterhin an, in den Städten allerdings weniger stark als im Durchschnitt.

Wo kann noch weiter verdichtet werden?

Potenzial, weiterhin sinnvoll zu verdichten, sieht die Studie insbesondere in den grossen und mittleren Städten und Agglomerationsgemeinden. In den kleinen Kernstädten und kleinen Agglomerationsgemeinden sei Vorsicht geboten, da der Wohnungsleerstand spürbar zugenommen habe. (sda/mgt/nsi)