Wohnungsmarkt: Dynamik geht zurück
Beim Wohneigentum schwächt der Preisauftrieb ab. Und bei den Büromieten kann mit einer Fortsetzung des Abwärtstrends gerechnet werden. Dies geht aus dem Immo-Monitoring des Beratungsunternehmens Wüest&Partner (W&P) hervor. Zu den Auswirkungen der Initiative gegen die Masseneinwanderung gibt es erst Mutmassungen.
Der starke Anstieg der Wohnungspreise hat in den letzten Jahren zu Diskussionen über die richtigen Massnahmen zur Verhinderung einer Immobilienblase geführt. Immerhin stieg der Marktwert aller Schweizer Wohnliegenschaften in den letzten 10 Jahren um +45%. Bei steigenden Eigentümer-Zahlen ist die Verschuldung der Privathaushalte auf mittlerweile 140 Prozent des BIP angestiegen. Die abschwächenden Tendenzen am Wohnungsmarkt lassen sich vorsichtig als Beginn einer sanften Landung interpretieren. Die Selbstregulierung der Banken mit strengeren Massstäben in Bezug auf Eigenkapital, Tragbarkeit der Zinsen und Amortisation mögen einen guten Beitrag zur sich etwas beruhigenden Situation geleistet haben. Sicher ist, dass weitergehende Restriktionen, wenn überhaupt noch nötig, behutsam angegangen werden müssen, damit die sanfte Landung nicht zu einem Grounding verkommt.
Teuerung für Wohneigentum unter einem Prozent
Die neuesten Erhebungen zum Immobilienmarkt scheinen jetzt die Tendenz zu einer Beruhigung zu bestätigen. Immobilienspezialist Wüest&Partner rechnet für 2014 mit der geringsten Verteuerung seit Jahren, nämlich durchschnittlich +0,8 Prozent (Vorjahr +3 Prozent). In einigen Kantonen wie Basel-Land, Neuenburg, Graubünden, Jura und Genf haben die Preise für Wohneigentum sogar etwas nachgegeben. Gemäss W&P steigen die Haushalteinkommen trotz beschleunigtem Wirtschaftswachstum weniger schnell. Angesichts des hohen Preisniveaus schwächt sich als eine der Folgen die Dynamik weiter ab. Für einen Ausgleich der Marktkräfte sorgt zudem das in der ganzen Schweiz gewachsene Neuangebot an Wohneigentum. – Ausgeprägt zeigt sich der Rückgang um -3 Prozent am Genfersee (Vorjahr –2,6 Prozent). Auch Einfamilienhäuser werden dort billiger.
Einfamilienhauspreise im Plus
Nach einem Plus von durchschnittlich +4 Prozent im vergangenen Jahr rechnen die Analysten bei Einfamilienhäusern noch mit einer Verteuerung von +1,8 Prozent. Das immer knapper werdende Bauland sorgt hier für eine zunehmende Zahlungsbereitschaft.
Nach wie vor steigende Angebots-Mieten
Der rückläufige Referenzzinssatz hat bei den Bestandesmieten teilweise zu Reduktionen von Maximal –2,91 Prozent geführt. Bei den Mietwohnungen im Angebot erwartet W&P, Preissteigerungen im Bereich von +1,4 Prozent (Vorjahr +3,2 Prozent).
Büromieten weiterhin im Sinkflug
Eine Mietpreisabnahme um durchschnittlich 2,6% erwarten die W&P-Analysten für das laufende Jahr. In der Genfersee-Region dürften die Reduktionen sogar noch deutlicher ausfallen. Dazu konstatieren die Experten, dass sich die Beschäftigtenzahl in wertschöpfungsstarken Branchen unterdurchschnittlich entwickelt und dass es an Unternehmen fehlt, die sich hohe Mietpreise leisten können. Sinken werden die Büromieten in allen Regionen, am stärksten in Genf mit –5,0 Prozent, am wenigsten in Zentrum Zürichs mit –0,5 Prozent.
Verkaufsflächen, je nach Standort noch mit Plus
Die Aufwärtstendenz bei den Verkaufsflächen-Mieten mit +0,3 Prozent sagt wenig aus zu den einzelnen Regionen. Während sich die Situation in der Region Basel mit –0,9 Prozent als nicht gehalten präsentiert, kommt W&P für die Stadt Zürich auf +2,5 Prozent. Gut frequentierte Verkaufsflächen haben nach wie vor Steigerungspotential, an wenig günstige Lagen sinken die Mieten oder wachsen die Leerstände.
Stochern im Nebel
Die Folgen der Zuwanderungsbeschränkungs-Initiative können erst richtig abgeschätzt werden, wenn deren (politische) Umsetzung Konturen annimmt. Für 2014 wird die Zuwanderung weiterhin rege sein und die Zinsen bleiben günstig. Die Auswirkungen der Initiative hängt von der dannzumaligen Kontingentierung ab.
Entscheidend ist auch die Dauer der Aufenthaltsbewilligungen. Je kürzer die Aufenthaltsbewilligungen, desto grösser die Nachfrage nach Mietwohnungen. Wird der Familiennachzug gebremst, entsteht noch mehr Nachfrage nach Kleinwohnungen.
Die Art der Kontingentierung wird auch die Nachfrage nach Wohneigentum von Ausländern beeinflussen. Wichtig ist nicht nur für die Baubranche, dass in diesen Punkten möglichst bald Klarheit geschaffen wird und unbürokratische, grosszügige Lösungen möglich bleiben. (mai/sda/pd)
