Wohnungsmarkt bleibt vorläufig roubst
Mangelnde Anlage-Perspektiven und Markt-Turbulenzen lassen immer mehr Geld in den Schweizer Immobilien-Markt fliessen. Gerade Schweizer Immobilien gelten als sichere Anlage. Darin erkennt die UBS-Research Schweiz in ihrer Immobilienstudie „UBS real estate focus 2012“ eine gefährliche Tendenz.
In den letzten fünf Jahren haben die Preise der Eigentumswohnungen im Schweizer Durchschnitt um 35 Prozent zugenommen - mit markanten Ausschlägen. In der Region Zürich betrug die Zunahme 40 Prozent und in der Region Genfersee sogar 70 Prozent. Eine mögliche Überhitzung des Wohnungsmarktes wird immer mehr zum Thema, wenn auch die Fundamental-Daten des Wohnimmobilien-Marktes robust erscheinen. Die Zinsen für Hauseigentümer sind so tief wie noch nie. Das Bevölkerungs-Wachstum seit 2007 ist doppelt so stark wie im langjährigen Durchschnitt. Die Haushaltseinkommen steigen nach wie vor.
Gefährlicher Mix
So sieht die UBS für 2012 (noch) keine Abwärtsspirale aber auch eine Beruhigung ist vorerst nicht in Sicht. Die Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt haben sich jedoch in den letzten Jahren vergrössert. Die UBS sieht darin eine gefährliche Mixtur in Form von Markt verzerrenden Zinsen, von zu optimistischen Erwartungen der Investoren sowie von mangelnden Perspektiven in der Eurozone, gekoppelt mit fehlenden Anlage-Alternativen.
Trotz der zu erwartenden schlechteren Wirtschaftslage erwartet UBS-Research auch für 2012 Preissteigerungen von 4 Prozent bei Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser dürften 3,5 Prozent teurer werden.
Nachfrage nach Verkaufs- und Büroflächen sinkt
Während der vergangenen Jahre zeigte sich die Bürobeschäftigung weitgehend krisenresistent. Auch während der Finanzkrise 2008/09, dem stärksten Einbruch seit 1975, blieb sie nahezu konstant. Dies spiegelte sich auch in den Büromieten, bei denen ein Einbruch ausblieb. Als Folge der Finanzkrise und weiterer Regulierungen der Finanzbranche dürfte sich das Beschäftigungsvolumen im Finanz- und Geschäfts-Dienstleistungssektor schwächer entwickeln. Für Büroflächen ist damit eher mit nachgebender Nachfrage zu rechnen. UBS-Research rechnet hier mit einem bescheidenen Anstieg der Angebotsmieten von 0,5 Prozent.
Auf Grund des in den letzten Jahren stark gestiegenen Angebots an Verkaufsflächen vor allem in Einkaufszentren und des zunehmenden Einkaufstourismus über die Grenzen muss mit einem Rückgang der Angebotsmieten um etwa 2,0 Prozent gerechnet werden.
Gute Performance bei indirekten Immobilienanlagen
Für Schweizer Immobilien-Aktien war 2011 ein gutes Jahr mit einer Gesamtrendite von 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Gegensatz dazu notierte der Swiss Performance Index (SPI) 7,7 Prozent tiefer. Die Gründe für dieses positive Abschneiden liegen in den Resultaten der Immobilien-Unternehmen, die über den Erwartungen lagen. Zurückzuführen ist dies auf die tiefen Zinsen in der Schweiz und den starken Schweizer Immobilienmarkt. Noch besser als die Immobilien-Aktien schlossen mit 6,8 Prozent die Immobilien-Fonds ab. Börsennotierte Immobilien-Anlagen dürften auch 2012 in der Gunst der Anleger bleiben, auch weil die Zinsen weiterhin auf tiefem Niveau liegen dürften. Die derzeit hohen Bewertungen, bergen aber bei grösseren Konjunkturtiefs das Risiko kurzfristiger Gewinnmitnahmen. (mai/mgt)
