Trübe Aussichten auf dem Schweizer Büroflächenmarkt
Vergangenes Jahr hat die Anzahl verfügbarer Büroflächen massiv zugenommen, gleichzeitig war die Nachfrage relativ verhalten. Die Verunsicherung wegen des starken Frankens und die noch immer andauernden Marktzugänge dürften die Hoffnung darauf, dass sich Büroflächenmarkt erholt, weiterhin dämpfen.
Der Büromarktbericht Schweiz 2015 der CSL Immobilien AG bringt es auf den Punkt. Die Experten der Immobiliendienstleitungsfirma schätzen die Aussichten für den Büroflächen-Markt nicht rosig ein. Untermauert wird dies durch harte Fakten: Vergangenes Jahr haben die verfügbaren Büroflächen schweizweit stark zugenommen. Die innert sechs Monaten verfügbaren Bürofächen in den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz sind um 641'000 m/2 auf insgesamt 2'249'000 m/2 angewachsen. Im Verhältnis zu den insgesamt bestehenden Büroflächen beträgt die Angebotsquote damit 5,7%. Zum Vergleich: Der bisherige Höchstwert im 2005 betrug 5,3%. Der nun erreichte Rekordwert ist unter anderem auch auf die 2014 erfolgte Fertigstellung zahlreicher Neubauten und Sanierungsobjekten zurückzuführen. Bei insgesamt verhaltener Nachfrage ist vor allem der Bedarf an Büroflächen über 3000 m/2 stark zurückgegangen.
Die höchsten Mietpreise werden in den Citybereichen von Zürich mit Fr. 875 m/2 Franken (Vorjahr Fr. 850) und Genf mit Fr. 835 m/2 (Vorjahr Fr. 880)
Die Situation in den grössten Deutschschweizer Agglomerationen
Zürich: Angebot steigt um einen Drittel. Im Wirtschaftsraum Zürich haben die Angebote um 348'000 m/2 auf 1'082'000 m/2, also um einen Drittel zugenommen. Damit stieg die Angebotsquote von 4,5% im 2013 auf 6,6% im 2014. Die grössten Angebotssteigerungen verzeichnete das Mittlere Glatttal, um den Flughafen herum, wo sich die Angebote von 103'000 m/2 auf 206'000 m/2, das heisst auf eine Angebotsquote von 12,5% verdoppelte. Diese massive Ausweitung geht stark auf die Fertigstellung von Bauprojekten mit gemischter Wohn- und Büronutzung zurück. Der Zuwachs an Marktzugängen dürfte noch anhalten durch Projekte wie "The Circle" und das sich in Sanierung befindliche "Ambassadador House". Interessant, immer gemäss CSL-Büromarkt-Bericht, ist der City-Agglo-Graben. Der durchschnittliche Mietpreis für den gesamten Wirtschaftsraum Zürich lag Ende 2014 bei Fr. 261 pro m2 und Jahr und damit ganz leicht tiefer als im Vorjahr. In der Stadt Zürich nahm der durchschnittliche Mietpreis jedoch leicht auf Fr. 357 pro m/2 und Jahr netto zu.
Basel: Stabiler als andere Zentren. Im Raum Basel kommt die Hauptnachfrage vor allem aus den Expansions-Strategien der Bereiche Life Science, Finanzen und Pharma. Das Flächenangebot für Büroräumlichkeiten im Wirtschaftraum Basel stieg 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 41‘000 m/2 auf 160‘000 m/2. Die Angebotsquote betrug Ende Jahr 4.1% (Vorjahr 3.1%). In Basel Stadt nahm die Angebotsmenge um 13‘000 m2 zu und lag Ende Jahr bei 63‘000 m2. Die Topmiete im Wirtschaftsraum Basel hat sich auf CHF 455 pro m/2 und Jahr netto erhöht (Vorjahr: Fr. 375). Die Marktmiete lag im Mittel bei Fr. 216 pro m/2.
Bern: Dem öffentlichen Bereich sei Dank. Der Berner Büroflächen-Markt ist weiterhin von dem Wachstum aus dem öffentlichen Bereich und den angegliederten Dienstleistungen geprägt, welches dem Büromarkt 2014 Stabilität verliehen hat. Im Wirtschaftraum Bern erhöhte sich das verfügbare Büroflächenangebot innert Jahresfrist um 68‘000 m2 auf 168‘000 m2. Das entspricht einer aktuellen Angebotsquote von 4.7% (Vorjahr 2.8%). Ein Grossteil dieser Zunahme fand in der Stadt Bern selbst statt. Das Angebot an freien Flächen stieg dort von 63‘000 m2 auf 112‘000 m2, wovon allein 31‘000 m2 bedingt durch den Umzug der Swisscom frei wurden. Die durchschnittlichen Mietpreise im Wirtschaftsraum Bern sowie in der Stadt Bern stiegen leicht auf Fr. 213 bzw. Fr. 227 pro m/2 und Jahr an.
Steigende Angebotsquoten im 2015
Die weitere Entwicklung der verfügbaren Büroflächen und der Angebotsquote wird stark von den Auswirkungen des Entscheids der Nationalbank abhängen. Kurzfristig dürfte sich die erwartete konjunkturelle Bremsung negativ auf die Flächennachfrage auswirken. Mittelfristig könnten auch die Folgen der Zuwanderungsinitiative, bzw. deren Umsetzung, das konjunkturelle Klima und damit die Nachfrage nach Büroflächen beeinflussen. Der Abbau der Überkapazitäten im Markt für Büroflächen wird daher mehr Zeit erfordern als bisher angenommen. Ob die Entwickler und Investoren deshalb Projekte zurückstellen und das Angebot drosseln werden, ist abzuwarten.
Für 2015 rechnet CSL Immobilien deshalb mit weiter steigenden oder im besten Fall gleich bleibenden Angebotsquoten. (mai/mgt)
