Swiss Prime Site mit gutem Abschluss
Swiss Prime Site gehört mit einem Portfolio-Wert von 9,8 Mrd. Franken zu den führenden Schweizer Unternehmen für Immobilienanlagen. Die Bilanz für das vergangene Jahr darf sich sehen lassen – mit einem um +5,9% auf 236 Mio. Franken gesteigerten Gewinn.
Der aus Vermietungen generierte Ertrag erhöhte sich um 5.5% auf 443.1 Mio. Franken wogegen die Erträge im Bereich Retail und Gastro sich auf CHF 151,9 Mio. verringerten, was vor allem auf den Verkauf des operativen Betriebs des Hotels Ramada Encore in Genf per Ende 2013 zurückzuführen ist. Als zunehmend wichtiges Segment erweist sich der Bereich „Leben und Wohnen im Alter“, dessen Ertrag sich um 78,9% auf CHF 153,3 Mio. erhöhte. Darin enthalten ist der Akquisitionseffekt aus der ab Mitte 2013 konsolidierten Tertianum Gruppe.
Immobilien-Segment
Investitionen haben zur weiteren Verjüngung des Immobilienportfolios beigetragen. Gemessen am Fair Value wurden 70% der Gebäude von Swiss Prime Site in den letzten 24 Jahren erstellt oder total saniert. Rund 80% der Immobilien dürfen gemäss externen Bewertungsexperten der höchsten Liegenschafts- und Standortqualität zugerechnet werden.
Der Fair Value des Immobilienportfolios erhöhte sich im Berichtsjahr um 445.5 Mio. Franken auf 9.8 Mrd. Franken Die Zunahme resultierte aus Investitionen in Bestandsliegenschaften (+154.1 Mio. Franken ), Investitionen/Wertänderungen der Projekte (+204.1 Mio. Franken ) sowie dem Kauf (+150.7 Mio.Franken ) und Verkauf (-63.4 Mio.Franken ) von Bestandsliegenschaften/Projekten. Die Investitionen haben zur weiteren Verjüngung des Immobilienportfolios beigetragen.
Alle Immobilienprojekte entwickelten sich 2014 planmässig. Die beiden Dienstleistungs- gebäude SkyKey in Zürich und Hauptsitz Post/Majowa in Bern wurden fertiggestellt, den Mietern übergeben und in das Bestandesportfolio überführt. Erfreulich ist auch die hohe Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen im Maaghof Nord und Ost auf dem Zürcher Maag-Areal. Der Verkauf der Eigentumswohnungen und der zusätzliche Mietertrag werden 2015 einen wesentlichen Gewinnbeitrag leisten.
Der Bereich Immobiliendienstleistungen der Wincasa AG steigerte den Ertrag um 1.8% auf CHF 100.5 Mio. Im Juni 2014 wurde sie von der Swisscom mit dem kaufmännischen Facility Management für rund 90 Büro- und 1 000 Betriebsgebäude in der ganzen Schweiz betraut. Wincasa konnte mit diesem Mandat ihre starke Marktposition noch ausbauen.
Retail- und Gastro-Segment
Das Umfeld in diesem Bereich wird immer schwieriger. Trotzdem gelang es Jelmoli – The House of Brands den Detailhandelsertrag um 4.5 Mio.Franken auf 141.4 Mio. Franken zu erhöhen. Der Ertrag aus Vermietungen bezifferte sich auf 18.6 Mio. Franken. Der Ertrag aus Retail und Gastro nahm vorwiegend durch den Verkauf des Hotels Ramada Encore Ende 2013 um 2.7% auf 152.1 Mio. Franken ab. Das EBIT erreichte 0.9 Mio. Franken. Der Gastronomiebetrieb Clouds wird per Mitte Jahr an die Candrian Catering AG übergehen.
Leben und Wohnen im Alter
In diesem Segment wurde 2014 ein Ertrag von 153.6 Mio. Franken (85.7 Mio. Franken seit Akquisitionsdatum Tertianum-Gruppe per 12. Juli 2013) generiert. Der Ertrag aus Vermietungen betrug 47.1 Mio. Franken (25.4 Mio. Franken ). Das EBIT nahm um 4.0 Mio.Franken auf 9.0 Mio. Franken zu. Die auf ambulante Pflege spezialisierte Permed AG wurde im März 2014 mit Gewinn verkauft. Die Tertianum-Gruppe betreibt 16 Tertianum-Residenzen im Premiumsegment und fünf auf die Pflege von älteren Menschen spezialisierte Perlavita-Betriebe.
Unter der Marke Vitadomo werden neu ab Frühjahr 2015 Seniorenzentren mit integrierten Pflegeabteilungen betrieben. Das Vitadomo-Konzept ist im mittleren Preissegment angesiedelt und weist, demografisch bedingt, ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial auf. Das erste Vitadomo-Projekt in Opfikon wird im Frühjahr 2015 fertiggestellt.
Ausschüttung von CHF 3.70 pro Aktie
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 14. April 2015 eine Dividende von 3.70 Franken (3.60 Franken ) pro Aktie durch eine verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen. Bei einem Jahresschlusskurs von 73 Franken (69.05 Franken ) ergibt die vorgesehene Ausschüttung eine attraktive Barrendite von 5.1% (5.2%).
Neu: Swiss Prime-Anlagestiftung
Für 2015 ist die Gründung einer Anlagestiftung geplant und damit ein neues Geschäftsfeld erschlossen. In diesem Zusammenhang wurde der Swiss Prime Site Group AG durch die Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV) am 11. März 2015 eine Asset Management-Lizenz für die Immobilienvermögensverwaltung von Schweizer Pensionskassen erteilt. Das Verfahren betreffend Genehmigung der Swiss Prime Anlagestiftung durch die OAK BV kann voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 erfolgreich abgeschlossen werden.
Ausblick
Die Aufhebung des Mindestwechselkurses zum Euro Mitte Januar 2015 sowie weitere mögliche Unsicherheiten in den Märkten können gemäss Swiss Prime Site das Nachfrageverhalten am Immobilienmarkt beeinflussen. Mieter werden die veränderte Marktlage nutzen und noch stärker auf ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Seinen zu einem guten Teil aus erstklassigen, sehr gut gelegenen Liegenschaften bestehendes Liegenschaften-Portfolio erachtet das Unternehmen auch für schwierigere Marktverhältnisse als gut aufgestellt. Ausserdem verbreitern die Immobiliendienstleistungen von Wincasa, die Segmente Leben und Wohnen im Alter sowie das Retail- und Gastro-Segment die Ertragsbasis des Konzerns, sorgen für eine Diversifikation der Risiken und schaffen zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten.
Für 2015 wird nochmals mit einer leichten Zunahme der Mieterträge gerechnet. Diese wird grösstenteils aus den fertiggestellten Renditeliegenschaften resultieren. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen Maaghof Nord und Ost in Zürich wird für das Geschäftsjahr 2015 ein Gewinnbeitrag nach Steuern in der Grössenordnung von CHF 25-30 Mio. erwartet. Bei der Leerstandsquote geht Swiss Prime Site von vergleichsweise tiefen 6.5% bis 7.0% aus. Beim Betriebsgewinn (EBIT) und Reingewinn vor Neubewertungseffekten werden wiederum Werte über Vorjahresniveau erwartet. (mai/mgt)
