Risiko einer Immobilienblase hat sich weltweit beruhigt – ausser in Zürich und Tokio

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Nachdem die Immobilienpreise in den letzten Jahren in vielen Grossstädten gestiegen sind und sich die Gefahr von Immobilienblasen erhöhte, hat sich die Situation klar beruhigt. Das zeigt der UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. Während sich im 2022 9 von 25 analysierten Städten im Risikobereich befanden, sind nun nur noch Zürich und Tokio.

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Von den analysierten Städten befinden sich nur noch Zürich und Tokio nach wie vor in der Risikozone. (Im Bild: Prime Tower (links) in Zürich und Tokyo Tower (rechts) in Tokio.)

Der weltweite Anstieg der Inflation und der Zinsen in den letzten vergangenen beiden Jahren hat laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 zu einem starken Rückgang der Ungleichgewichte auf den Immobilienmärkten der globalen Finanzplätze geführt. So herrscht laut dem Index nur noch in zwei Städten – Zürich und Tokio – ein Blasenrisiko. Das sind sieben weniger als in der letztjährigen Ausgabe: Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv sind nun alle im überbewerteten Bereich eingestuft. Nicht verändert haben sich die Wohnungsmärkte in Miami, Genf, Los Angeles, London, Stockholm, Paris und Sydney, sie verbleiben alle überbewertet.

Auch in New York, Boston, San Francisco und Madrid sanken die Ungleichgewichte: Diese Wohnungsmärkte sind dem Index zufolge mittlerweile fair bewertet, ebenso wie Mailand, São Paulo und Warschau. Singapur und Dubai gehören ebenfalls zu den fair bewerteten Städten, dies obwohl ihr Ruf als geopolitisch sichere Häfen in der jüngeren Vergangenheit einen Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigenheimen verursacht hat.

Anstieg der Eigenheimpreis ins Stocken geraten

Der Anstieg der Eigenheimpreise geriet als Folge steigender Finanzierungskosten ins Stocken. In den meisten Ländern haben sich die durchschnittlichen Hypothekarzinsen seit 2021 verdreifacht. Das jährliche nominale Preiswachstum in den 25 analysierten Städten kam – nach einem starken Anstieg von 10 Prozent im Vorjahr – zum Erliegen. «Inflationsbereinigt sind die Preise jetzt sogar 5 Prozent tiefer als Mitte 2022», erklärt Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. «Viele Städte haben die während der Pandemie erzielten Preisgewinne eingebüsst. Im Durchschnitt befinden sich die realen Preise nun fast wieder auf dem Niveau von Mitte 2020.»

In Frankfurt und Toronto – den beiden Städten mit den höchsten Risikosignalen im letzten Jahr – fielen die Preise in den letzten vier Quartalen inflationsbereinigt um 15 Prozent. Eine Kombination aus hohen Ungleichgewichten und relativ kurzen Hypothekarlaufzeiten setzte die Preise auch in Stockholm und in geringerem Masse in Sydney, London und Vancouver unter Druck. In Madrid, New York und São Paulo – Städten mit tiefen Risikobewertungen – sind die realen Immobilienpreise dagegen weiterhin moderat gestiegen.

Inflation senkt das Risiko einer Immobilienblase

Der starke Rückgang der Ungleichgewichte war nicht nur auf sinkende Immobilienpreise zurückzuführen, sondern auch auf inflationsgestützte Einkommens- und Mietsteigerungen. Weil sich das Wachstum der Hypothekarkredite seit Mitte 2022 halbiert hat, ist die Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum Einkommen geschrumpft, insbesondere in Europa. Und das nominale Mietwachstum hat sich – ausser in den USA – deutlich beschleunigt und war an allen analysierten Standorten positiv.

Einkommenswachstum sowie Preiskorrekturen reichten jedoch nicht aus, um die Erschwinglichkeit von Eigenheimen spürbar zu verbessern. Im Städtedurchschnitt ist die für einen hochqualifizierten Arbeitnehmenden finanziell tragbare Wohnfläche noch immer um 40 Prozent kleiner als zu Beginn der Pandemie. Ein weiterer Preisrückgang – zumindest real – ist damit wahrscheinlich, wenn die Zinsen auf ihrem derzeit hohen Niveau bleiben.

Flaute bei erteilten Baugenehmigungen und Wohnungsknappheit

Mancherorts ist die Saat laut UBS für den nächsten Immobilienpreisboom jedoch bereits gesät: Hybrides Arbeiten habe die Nachfrage nach Stadtleben nicht nachhaltig geschwächt. Als Folge einer Flaute bei den erteilten Baugenehmigungen wird sich die Wohnungsknappheit wahrscheinlich verschärfen – vor allem in den europäischen Ballungszentren.

Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS Global Wealth Management, kommt zu dem Schluss: «Die Nachfrage nach Wohnraum steigt im Hintergrund weiter, sodass die Preise wieder in die Höhe schnellen dürften, sobald sich die Finanzierungsbedingungen für die Haushalte verbessern.» (mgt/mai)