Referenz-Zinssatz bleibt bei zwei Prozent
Der Hypo-Referenzzinsatz ist seit seiner Einführung im September 2008 von 3,5% bis heute auf 2% gesunken. Gemäss neuesten Erhebungen bleibt das vorläufig so. Bei der nächsten auf den 1. Juni könnte er auf 1.75% sinken, viele Mieten müssten dann angepasst werden.
Der per 31. Dezember vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelte Durchschnittssatz von 1,89% belässt den mietrechtlich massgebenden Referenzzinssatz „kaufmännisch gerundet“ noch bei 2%. Daraus ergeben sich keine Ansprüche auf Mietzinssenkungen. Auf die nächste Bekanntgabe am 1. Juni dürfte es jedoch eng werden. Gerechnet wird dann mit einem auf 1,75% gesenkten Referenzzinssatz. Dannzumal werden Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf eine Senkung der Mietzinse geltend machen können. Immer vorausgesetzt, dass die Vermieter nicht aufgelaufene Kostenänderungen wie die Teuerung oder Erhöhungen von Unterhaltskosten geltend machen.
Profitieren Mieter zu wenig?
Marina Carobbio, Präsidentin des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbandes, beklagt, dass viele Mieter angesichts tiefer Zinsen und Frankenstärke nicht an den Vorteilen der tiefen Zinsen beteiligt seien. Sie müssten aber die Nachteile tiefer Zinsen, etwa bei den Pensionskassen mittragen. Dazu komme, dass von Referenzzinssenkungen nur etwa 20% der Mieter profitieren würden. Zudem hätten sich die Hypothekar-Zinssätze seit 2008 nahezu halbiert und trotzdem seien die durchschnittlichen Mietzinse seither um 9% gestiegen. Diese Argumentation blendet allderdings aus, dass seit 2008 sehr viele Wohnungen mit entsprechend zeitgemässen Ausbaustandards, Produktions- und Landkosten auf den Markt gekommen sind und damit auf einem höheren Mietzinsniveau liegen als Wohnungen, die vor Jahrzehnten gebaut wurden. Es sind diese Neuzugänge oder vielmehr Neuvermietungen, die sich in der Statistik niederschlagen. Tatsache ist, dass die Mietkosten in bestehenden Mietverhältnissen konstant sind oder sogar sinken. Gemäss Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik, die sowohl neue als auch laufende Mietverhältnisse erfasst, lag die durchschnittliche Wohnungsmiete 2009 bei 1’270 Franken und im 2014 bei 1’330 Franken.
HEV fürchtet zunehmende Regulierung
Laut Hauseigentümerverband (HEV) gibt es heute 46’000 leer stehende Wohnungen in der Schweiz. Das sind 12,5% mehr als 2013 und entspricht gemäss HEV dem Fassungsvermögen der Stadt St.Gallen. Private, Unternehmen und Genossenschaften haben in den letzten Jahren massiv in den Wohnungsbau investiert und die sehr hohe Nachfrage befriedigt. Das Angebot dürfte auch in den nächsten Jahren noch ansteigen und damit für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sorgen, von dem auch die Mieter profitieren. Ein Gefährdungspotential für ein gutes Funktionieren des Mietwohnungsmarktes sieht der HEV aber bei der zunehmenden Regulierung. Vor allem der Formularzwang kann laut HEV dazu führen, dass Mieter nach ihrem Einzug vor der kostenlosen Schlichtungsstelle um den Mietzins feilschen. Sie können also nach Abschluss eines Mietvertrages diesen in Frage stellen, ohne dass die Vermieter als Gegenpartei ihrerseits vom angefochtenen Mietvertrag zurücktreten können.
Die Angleichung der Mieten an quartier- und ortsübliche Mietpreise führt laut HEV gerade bei älteren Objekten dazu, dass der Unterhalt vernachlässigt wird und mittelfristig zum Mietzins verteuernden Totalersatz durch Abriss und Neubau einer Liegenschaft. Hinzu kommen immer kostspieligere Auflagen, Einschränkungen und Regulierungen bei Projektierung und Realisierung von Wohnungen. Rechtsunsicherheiten und Überregulierungen sind einem gut funktionierenden Wohnungsmarkt abträglich und können dazu führen, dass Wohnbauinvestitionen mittelfristig zurückgefahren werden könnten. Anschauungsmaterial dazu bieten etwa die Wirren um die Bauzonenordnung der Stadt Zürich. (mai)
