Preisanstieg bei Immobilien gebremst
Die Preise für Wohnimmobilien in der Schweiz sind im dritten Quartal erneut gestiegen – allerdings hat sich der Auftrieb spürbar verlangsamt. Während Einfamilienhäuser um 0,7 Prozent zulegten, liessen Eigentumswohnungen leicht um 0,2 Prozent nach, wie aus den hedonischen Preisindizes der Raiffeisen-Bank hervorgeht.
Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisengruppe, sprach an einer Medienorientierung zum Schweizer Wohnimmobilienmarkt von einer „zwar langwierigen, aber weichen Landung“ der Eigentumsmärkte. Am stärksten fiel die Preiskorrektur bei luxuriösen und hochpreisigen Objekten aus. „Selbst an den besten Lagen lässt sich nicht mehr jeder Preis durchsetzen“, sagte er. Entsprechend hat auch die Angebotsausdehnung spürbar nachgelassen. Ausserdem verlagert sich die Nachfrage mehr und mehr in erschwingliche Lagen und/oder kleinere Objekte mit weniger Ausbaustandard. Man beobachte schon seit längerem, dass die Käufer von Eigentumsobjekten vermehrt zu Kompromissen bereit seien.
Mieten geben nach
Das Angebot im Mietwohnungssegment hat sich verflüssigt, die Nachfrage an Dynamik verloren. Wie Raiffeisen schreibt, nähert sich die Zahl leerstehender Mietwohnungen in der Schweiz rasch der 50‘000er-Marke. Daher würden vor allem die Angebotsmieten spürbar nachgeben. Aber auch die Bestandsmieten nehmen nur noch leicht zu, weil in vielen Gemeinden die Leerstände auf kritische Werte gestiegen sind. Besonders ausgeprägt sei dieses Phänomen in der Ostschweiz, weiten Teilen des Mittellands und etlichen Gemeinden der Westschweiz.
Eigentum für viele nur ein Traum
In den Preisindizes stellt die Raiffeisen-Gruppe auch fest, dass inzwischen nur noch wenige Haushalte in der Lage sind, Wohneigentum zu kaufen. Es werde für sie immer schwieriger, die seit gut vier Jahren geforderten zehn Prozent harten Eigenkapitals aufzubringen. Aber auch die strikt geforderte lineare Amortisationspflicht schränkt den Kreis der Käufer ein. Zudem verfolgen viele Finanzinstitute das Niederstwertprinzip sehr konsequent. Damit sei auch nicht mehr jeder Marktpreis finanzierbar.
Die grösste Hebelwirkung macht die Bank allerdings bei der auf mindestens fünf Prozent angesetzten kalkulatorischen Tragbarkeit aus. Dieser Zinssatz beruhe auf Durchschnittswerten längst vergangener Tage. Eine breite Streuung von Wohneigentum, wie es in der Verfassung vorgesehen sei, sei inzwischen nicht mehr möglich. Und weil Wohneigentümer wegen hoher Eigenmietwerte und gleichzeitig tiefen Abzugsmöglichkeiten von Schuldzinsen auch steuerlich benachteiligt sind, ist für die Bank das heutige System der Eigenheimfinanzierung nicht mehr zeitgemäss. Ihr schwebt eine kalkulatorische Tragbarkeit vor, die bei etwa drei Prozent angesetzt ist. „So könnten deutlich mehr Haushalte auch heute noch Eigentum erwerben und vom Tiefzinsumfeld profitieren.“ Und: „Da Festhypotheken längerer Laufzeiten heute weit entfernt vom gängigen kalkulatorischen Fünf-Prozent-Zins liegen, ist das Zinsänderungsrisiko auch auf lange Frist kontrollierbar.“ (pd/mt)
