Mehr Eigenmittel bei Wohnbauhypotheken
Um den heiss laufenden Immobilienmarkt abzukühlen, verlangt der Bundesrat von den Banken künftig mehr Reserven für Wohnbauhypotheken. Deshalb muss wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, künftig mit höheren Hypothekarzinsen rechnen.
Auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hat der Bundesrat am Mittwoch beschlossen, den antizyklischen Kapitalpuffer (AZP) zu verdoppeln: Damit sind Banken ab dem 30. Juni verpflichtet, über die ohnehin vorgeschriebenen Reserven hinaus zusätzliche Eigenmittel von 2 Prozent der ausgegebenen Hypothekarkredite zu halten. Möglich sind gemäss Eigenmittelverordnung maximal 2,5 Prozent. – Den Kapitalpuffer hatte der Bundesrat vergangenen Februar aktiviert. Die freiwilligen Massnahmen, die bis dahin von den Banken ergriffen worden waren, reichten seiner Meinung nach nicht aus, um die Gefahr einer Immobilienblase zu bannen. Die Regierung legte die zusätzliche Reserve damals auf 1 Prozent fest, was insgesamt 3 Milliarden Franken an zusätzlichen Eigenmitteln bedeutete.
Dies hat die Widerstandskraft der Banken nach Einschätzung der Nationalbank zwar gestärkt. Auch seien die Hypothekarkredite wie auch die Liegenschaftspreise 2013 weniger schnell gewachsen als noch im Jahr zuvor. Das Wachstum war aber laut SNB immer noch genug hoch, um die Ungleichgewichte auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt zu verschärfen. Solche Ungleichgewichte können etwa in einer wachsenden Schere zwischen Hypothekarvolumen und verfügbarem Einkommen bestehen. Im Verhältnis zu den Einkommen habe die Verschuldung ein „besorgniserregendes Niveau“ erreicht, schreibt der Bundesrat in einer Mitteilung. Auch die Preise für Wohnliegenschaften seien in einem Ausmass gestiegen, das sich nicht allein durch Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung oder Einkommensanstieg begründen lasse.
UBS: Keine Blase
Besorgniserregend ist für den Bundesrat auch das Verhältnis zwischen den Preisen für Wohnliegenschaften und den Mieten. Laut Zahlen der UBS braucht es heute über 28 Jahresmieten zum Kauf einer vergleichbaren Wohnliegenschaft - so viele wie zuletzt Ende der 1980er-Jahre, bevor die Immobilienblase platzte. Nach Einschätzung der Grossbank ist die heutige Lage mit damals aber nicht vergleichbar. Für eine Immobilienblase fehlten viele typische Signale, wie Matthias Holzhey, Mitverfasser des UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der Nachrichtenagentur sda sagte. Es gebe anders als in den 80er-Jahren derzeit keinen exponentiellen Preisanstieg, das Wachstum habe sich im Gegenteil verlangsamt.
Auch das Hypothekarvolumen wächst nicht mehr so schnell wie in den letzten Jahren. Hinzu kommt laut Holzhey, dass das Wachstum nicht durch Spekulation getrieben ist, sondern durch relative Knappheit. Insgesamt gibt es nach seiner Einschätzung derzeit keine klaren Anzeichen für eine Immobilienblase. Hingegen besteht gemäss der SNB nach wie vor die Gefahr, dass sich die Ungleichgewichte am Immobilienmarkt ohne Gegenmassnahmen weiter verschärfen. Dafür verantwortlich macht sie unter anderem den „nach wie vor hohen Risikoappetit der Banken“.
Selbstregulierungsrichtlinien verstärken
Parallel zu dieser Massnahme finden nach Angaben des Bundesrats derzeit Gespräche zwischen dem Finanzdepartement, der Finanzmarktaufsicht (Finma), der Nationalbank und der Bankenbranche statt. Ziel ist es, die Selbstregulierungsrichtlinien zu verstärken. Mit diesen Massnahmen hatten die Banken zunächst versucht, eine Verschärfung der Eigenmittelvorschriften durch den Bundesrat abzuwenden. Sie verpflichteten sich 2012, an Risikoschuldner vergebene Hypotheken mit zusätzlichen Eigenmitteln zu unterlegen.
Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hätten diesen neuen Anforderungen mehr Zeit einräumen wollen, damit sie ihre Wirkungen auf den Immobilien- und Hypothekarmarkt voll entfalten können, wie sie in einer Stellungnahme zum Entscheid des Bundesrats schreibt. Die Erhöhung des AZP hingegen hält sie für kein "zielführendes Mittel zur Steuerung der Immobilienpreise". Die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen seien unklar.
Hauseigentümer- und Mieterverband haben Vertändnis
Klar ist hingegen, welche Auswirkungen die Massnahme für Hauseigentümer hat. Stefan Rüesch, Bankenexperte bei Comparis, erwartet, dass die Banken die höheren Kapitalkosten mittelfristig in Form von höheren Zinsen an die Kunden weiterreichen werden. Obwohl höhere Hypothekarzinse und Wohnkosten drohen, zeigen Hauseigentümer- und der Mieterverband Verständnis für den Entscheid des Bundesrates.
Angesichts der Überhitzung der Immobilienmarktes sei der Entscheid richtig, sagte Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes, auf Anfrage. Die beunruhigende Lage rechtfertige diese Massnahme, hiess es auch beim Mieterinnen- und Mieterverband. Allerdings brauche es weitere Massnahmen vom Bundesrat, etwa bei den steuerlichen Anreizen für den Immobilienkauf. (mai/sda)
