Immobilienmärkte stabilisieren sich
Im Schweizer Immobilienmarkt ein Stück weit Normalität eingekehrt, man hat sich von Extremen verabschiedet. Laut Immobilienmarktbericht Schweiz 2016 wird sich dieser Trend auch dieses und nächstes Jahr fortsetzen.
Der Schweizer Büromarkt hat den Zenit erreicht und beginnt sich zu normalisieren, wie aus dem Immobilienmarktbericht Schweiz 2016 der CSL Immobilien hervorgeht. 2014 hätten die verfügbaren Flächen einen Höchststand erreicht. Da die Investoren jedoch rechtzeitig auf die Bremse getreten seien, habe letztes Jahr eine Gegenbewegung eingesetzt. „Mit noch 1,74 Millionen Quadratmeter verfügbarer Fläche bewegte sich das Angebot sehr deutlich nach unten“, heisst es. Sogar im von einem starken Überangebot geprägten Wirtschaftsraum Zürich habe sich dieser Normalisierungstrend gezeigt. Die verfügbaren Flächen gingen von 827’00 auf 727‘000 Quadratmeter zurück. Die mittleren Mietpreise sind 2015 in den meisten Gebieten aufgrund des sinkenden Angebots leicht angestiegen.
Für dieses und nächstes Jahr rechnet CSL Immobilien landesweit mit einem weiteren moderaten Rückgang der Leerstandsquoten – mit Ausnahme des Wirtschaftsraums Zürich. Dort würden bald neue, grössere Büroliegenschaften wie das Ambassador House auf den Markt kommen. Dadurch werde sich das Überangebot wieder akzentuieren, wodurch der Druck auf die Mietzinsen steige.
Was den Wohnmarkt im Zürcher Wirtschaftsraum betrifft, so hat sich die prognostizierte stabile Entwicklung auf hohem Niveau bestätigt, wie CSL Immobilien schreibt. Die mittleren Kaufpreise sind durchs Band leicht angestiegen, mit Ausnahme von Wohnungen im obersten Preisbereich. Sie stehen weiterhin unter starkem Druck, etwa am rechten Zürichseeufer oder auch in der Stadt selbst. Die Leerstandsquote ist von 1,29 auf 1,11 Prozent gesunken. „Das belegt die weiterhin gute Absorption und Vermietung, dürfte aber teils eine Folge der im Vorjahresvergleich gesunkenen Wachstumszunahme des Gesamtmarkts sein“, heisst es.
Für 2016 und 2016 wird eine weiterhin moderate Preisentwicklung erwartet. Dazu beitragen werde ein steigendes Angebot, das sich auf der Basis einer zunehmenden Zahl von Baubewilligungen abzeichne.
Referenzzinssatz als Risiko im Mietmarkt
Die Nachfrage nach Wohneigentum wird ungebrochen stark bleiben; dafür sorgen rekordtiefe Hypothekarzinsen. Ein moderater Zinsanstieg würde diese Nachfrage laut Bericht nicht tangieren. Dies, weil die Banken die Tragbarkeit von Hypothekarkrediten nach wie vor mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent prüfen.
Ganz anders sieht es hingegen beim Mietwohnungsmarkt aus. Der hohe Nachfragedruck seitens der Investoren habe di Renditen erodiert, heisst es. „Insbesondere bei neu erstellten Mietwohnungen äussert sich das in nach oben ausgereizten Mietzinsen.“ Würde nun der Referenzzinssatz rasch ansteigen, könnten sowohl Mieter als auch Eigentümer in Zugzwang kommen. Erstere könnten sich gezwungen sehen, in günstigere Wohnungen auszuweichen. Angesichts so drohender Leerstände müssen sich die Eigentümer laut CSL Immobilen gut überlegen, ob sie die Erhöhungen des Zinssatzes vollständig weitergeben wollen. „Vorausschauende Eigentümer reizen in der jetzigen Situation das Ertragspotenzial ihrer Liegenschaften nicht zu 100 Prozent aus, sondern antizipieren den früher oder später steigenden Referenzzinssatz“, wird geraten. (pd/mt)
