Immobilienblasen-Index der UBS: Gedämpfte Erwartungen
Für das dritte Quartal 2015 zeigt der UBS-Immobilienblasen-Index eine gedämpfte Entwicklung. Gründe sind stagnierende Eigenheimpreise und ein Rückgang der Investitionsnachfrage nach Eigentumswohnungen. Der schleppende Konjunkturverlauf könnte sich auch in den kommenden Quartalen in den Marktdaten bemerkbar machen.
Der „UBS Swiss Real Estate Bubble Index“ der einen marginalen Anstieg von 0,01 auf 1,38 Punkte ausweist, verbleibt auch im 3. Quartal unverändert in der Risikozone. Trotz einer etwas gedämpfteren Preis- und Nachfrageentwicklung in gewissen Marktsegmenten verzeichnet der Index für das 3. Quartal mit einem Plus von +3,4% einen signifikanten Anstieg des Hypothekarvolumens. Dieses Wachstum liegt gemäss UBS im Vergleich zur Einkommensentwicklung immer noch deutlich über dem langfristigen Mittel.
Die Stagnation bei den Eigenheimpreisen im 3. Quartal wird zwar als Signal der Marktberuhigung gedeutet. Die Ungleichgewichte haben jedoch angesichts einer negativen Teuerung und der nominal geschrumpften Haushalteinkommen (gemessen an der Wirtschaftsleistung) nicht abgenommen. So steht die teuerungsbereinigte Preissteigerung bei Eigenheimen immer noch bei einem Plus von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Rückläufige Mieten
Im 3. Quartal 2015 haben zudem rückläufige Mieten zu einer leichten Verschlechterung des Kauf-Mietpreis-Verhältnisses geführt. Für Vermieter dürfte das Umfeld tendenziell schwieriger werden. Der Anstieg der Leerstände bei Mietwohnungen auf aktuell 1,8 Prozent widerspiegelt die zunehmend harzende Absorption von Mietwohnungen in vielen Regionen des Deutschschweizer Mittellands. Es zeichnet sich ab, dass höhere Mieten bei Neubauten in einem Umfeld sinkender Konsumentenpreise kaum mehr durchsetzbar sind.
Die positiven Auswirkungen der Negativzinsen auf die Eigenheimnachfrage scheinen nachzulassen. Die Jahreswachstumsraten der Preise und der Hypothekarschulden sind wieder auf das Vorjahresniveau gesunken. Bei der UBS ist zudem der Anteil der Anträge für Hypothekarkredite für Eigenheime zur Vermietung wieder auf 18,7 Prozent zurückgegangen und liegt damit unter dem Allzeithoch des 1. Quartals von fast 20 Prozent.
Gemäss UBS dürften die aktuelle Volatilität an den Finanzmärkten und die neuerlichen Tiefststände bei den Renditen der Zehn-Jahres- Eidgenossen dem Eigenheimmarkt keinen neuen Schub verleihen. Es ist zu erwarten, dass der aktuell für Immobilien ungünstige, schleppende Konjunkturverlauf sich in den nächsten Quartalen noch stärker in den Marktdaten niederschlagen wird.
Neben den auf Grund des Immobilienblasen-Indexes der Grossbank abzuleitenden Schlüssen für die mittelfristige Entwicklung dürften künftig immer mehr auch die Auswirkungen des wirtschaftlichen Umfeldes sowie von politischen Entscheiden in den Vordergrund rücken. Stichworte sind in diesem Zusammenhang etwa starker Franken, Arbeitsmarkt, Standortqualität, Überregulierung oder Zuwanderungsbeschränkungen. (mai)
