Immobilien: Gefahr für Bewertungskorrekturen steigt

Die Bewertungen auf dem Eigenheim-Markt haben einen Höchststand erreicht, womit das Gefahrenpotenzial für Korrekturen gestiegen ist. Dies geht aus dem UBS-Real Estate Focus 2014 hervor.

Der Volksentscheid zur Zuwanderungs-Initiative, die Zinsentwicklung, allfällige zusätzliche Verschärfungen der Kreditvergabekonditionen und die Entwicklung der Volkswirtschaft werden über künftige schweizweite Preisanpassungen entscheiden.

Die Verdoppelung der Langfristzinsen, die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers sowie härtere Mindeststandards bei der Vergabe von Hypotheken führten 2013 gemäss UBS zu einem rückläufigen durchschnittlichen Preiswachstum bei Wohnimmobilien. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen mit +3,5% im 10-Jahresvergleich unterdurchschnittlich. Dagegen verteuerten sich die Einfamilienhäuser mit +4,5% etwas stärker als im Vorjahr

Nur noch geringes Preiswachstum erwartet

Trotz dieser leicht abgeschwächten Dynamik bleiben für die UBS die Risiken bestehen, aus folgenden Gründen: Die teuerungsbereinigten Immobilienpreise liegen nur noch rund 5% unter dem Niveau von 1989, als in der Schweiz zuletzt eine Immobilienblase platzte.Die Immobilienpreise steigen immer noch schneller als die Haushaltseinkommen, Mieten und die Konsumentenpreise. Die Hypothekarverschuldung der Schweizer Privathaushalte beträgt zurzeit fast 110% des BIP. Damit besteht die typische Gefahrenkulisse eines Preiszerfalls.

Dennoch erwartet die UBS für das laufende Jahr kein Korrektur der Eigenheimpreise auf breiter Basis, auch wenn die wichtigsten Markttreiber wie Bevölkerungswachstum, Wirtschaftswachstum und Zinsen etwas schwächer ausfallen sollten. Ein schwaches Preiswachstum im 2014 von +2% bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hält die UBS noch für realistisch. Allerdings dürften sich die Preise innerhalb der Schweiz sehr unterschiedlich entwickeln. In den teuersten Gemeinden und bei gehobenen Objekten könnten die Preise weiterhin unter Druck bleiben.

Wenn alles beim alten bleibt ...

Gemäss UBS-Research werden politische Entscheide über die Zuwanderung, zusammen mit der Zinsentwicklung und allfälligen Verschärfungen der Kreditvergabekonditionen darüber entscheiden, ob die bestehende leichte Marktberuhigung in eine Korrekturphase übergeht. Sollte alles beim alten bleiben und die Volkswirtschaft noch stärker anziehen als erwartet, erscheint mittelfristig eine schweizweite Preiskorrektur zunehmend als unwahrscheinlich. Steigender Optimismus der Marktteilnehmer dürfte sogar die positive Preisspirale wieder in Gang bringen und damit würde die momentan leichte Abschwächung im Nachhinein als Zwischentief erscheinen. Als Folge einer solchen Entwicklung könnte sich, immer gemäss UBS, eine Superkompensation entwickeln, bei der ein deutlich höheres Preisniveau erreicht wird. Langfristig würde aber damit ein enormes Korrekturpotenzial aufgebaut.

Entspannung bei Geschäftsimmobilien

Gemäss UBS kann in den nächsten Jahren nicht mit höheren Mieterträgen bei Büroflächen gerechnet werden. Das hohe Volumen bei den Bauvorhaben deutet auf eine Verschlechterung der Belegungsquote hin. Die UBS rechnet mit einer Zunahme der Leerflächenquote um 1,2 Prozentpunkte bis 2015. Entsprechend dürften sich im Laufe des Jahres auch die hohen Bewertungen bei Büroflächen etwas normalisieren.

Eine parallele Entwicklung wird auch bei Detailhandelsimmobilien erwartet. Aufgrund der starken Preisnachlässe für Konsumgüter vermag der Schweizer Detailhandel seine nominalen Umsätze kaum zu steigern. Dies führt zu einer insgesamt geringeren Zahlungsbereitschaft für Verkaufsflächen.

Kursentwicklung bei Immobilienaktien und -fonds bleibt negativ

Im Gegensatz zu 2012 schlossen im vergangenen Jahr Immobilienaktien mit -6,9% und Immobilienfonds mit -2,8% im negativen Bereich ab. Damit entwickelte sich die Kursentwicklung börsennotierter Immobilien das zweite Jahr in Folge deutlich schwächer als der Gesamtaktienmarkt. Investoren dürften deshalb auch 2014 weiterhin eher auf den Gesamtaktienmarkt setzen, da zyklischere Anlagen bei steigenden Zinserwartungen mehr Rendite versprechen. Börsennotierten Immobilientiteln steht somit ein weiteres anspruchsvolles Jahr bevor. (mai/pd)

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