Gute Nachricht für Mieter: Referenzzinssatz dürfte sinken

Kommenden Montag kommuniziert das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz: Experten zufolge  könnte er wieder sinken. Ob es noch für eine zweite Herabsetzung in diesem Jahr reicht, darüber sind sich die Fachleute aber uneins.

Der vierteljährlich erhobene Durchschnittszinssatz der Hypotheken dürfte  auf 1,50 von 1,75 Prozent. Darin sind sich Ökonomen einig. Der heutige Zinssatz gilt unverändert seit Dezember 2023. Als Begründung nennen Beobachter die Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Diese hat die Leitzinsen zuletzt vier Mal in Folge gesenkt, zuletzt im Dezember. Das hat auch Geldmarkt- und Fixhypotheken wieder günstiger gemacht. Der für den Referenzzinssatz massgebliche Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken lag am Stichtag Ende September 2024 bei 1,63 Prozent. Er verpasste den Schwellenwert für eine Senkung des Referenzzinssatzes im Dezember damit nur haarscharf um einen Basispunkt. Weil es im vierten Quartal aber weitere Zinsrückgänge gab, ist jetzt eine Herabsetzung so gut wie sicher.

Dies sind für die Mieter gute Nachrichten: Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, müssen die Vermieter den Mietzins um 2,9 Prozent reduzieren - sofern sie auch die vorherigen Erhöhungen umgesetzt haben. Sie dürfen aber 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie "allgemeine Kostensteigerungen" gegenrechnen. Für die meisten Haushalte dürfte der effektive Senkungsanspruch daher bei rund 2 Prozent der Nettomiete liegen, schätzt die UBS. Mieter können jedoch nicht erwarten, dass der Vermieter von sich aus weniger Miete verlangt, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Tut er das nicht, muss eine Mietreduktion beantragt werden - sonst bleibt die Miete gleich. - Der Senkungsanspruch gilt zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Je nach Region können Mieter frühestens im Juli, spätestens aber im November diesen Jahres mit der Mietzinsreduktion rechnen.

Allfällige Mietzinserhöhung vor 2027 "recht unwahrscheinlich"

Letztmals war der Referenzzinssatz im Jahr 2023 zwei Mal innert kurzer Zeit nach oben geklettert. Zuvor hatte sich die SNB im Herbst 2022 von ihren Negativzinsen verabschiedet und trat der Inflation mit markanten Leitzinserhöhungen entgegen. Einige Vermieter nahmen dies zum Anlass, die Mieten deutlich zu erhöhen teilweise um mehr als 10 Prozent.

Wie es im Rest des Jahres weitergeht, ist schwer abzuschätzen. Ökonom Fredy Hasenmaile von Raiffeisen erwartet eine weitere Senkung allenfalls noch in der zweiten Jahreshälfte, wie er der Nachrichtenagentur AWP auf Anfrage sagte. Auch wenn diese ausbleiben sollte, hat der Analyst für Mieter eine gute Nachricht: Eine allfällige Erhöhung sei vor 2027 "recht unwahrscheinlich". Deweil hält UBS-Ökonom Fabian Waltert das Szenario für eine zweite Senkung im laufenden Jahr für unwahrscheinlich: Er rechnet in einem Kommentar eher damit, dass der Leitzins stabil bleibt und 2026 wieder hochgehen könnte. ( Thomas Oswald, AWP / mai)