Einfachere Wohnungssuche für Pensionierte?
Die ideale Wohnung für Pensionierte ist günstig und gut erschlossen. Allerdings sind sie rar, denn die Nachfrage nach solchen Wohnungen steigt. Zudem konkurrieren jüngere Wohnungssuchende ältere teils stark. Was es seitens Immobilienanbietern braucht, damit ältere Menschen einfacher einen neue Wohnung finden, untersucht eine Studie der Hochschule Luzern zum Thema „Bezahlbares Wohnen im Alter“. Sie kommt zum Schluss, dass die öffentliche Hand besser verstehen muss, wie der Wohnungsmarkt funktioniert.
„Pensionierte sind sehr preissensibel in Bezug auf die fixen Wohnkosten, weil sie davon ausgehen, langfristig weniger Geld zur Verfügung zu haben“, sagt Soziologin Joëlle Zimmerli. Sie hat die Studie zum „Demografie und Wohnungswirtschaft – Pensionierte auf dem Wohnungsmarkt“ geleitet, die das Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ der Hochschule Luzern (HSLU) zum zweiten Mal erstellt hat. Heuer stand das Thema „Bezahlbares Wohnen im Alter“ im Zentrum. Für die Untersuchung wertete das Forschungsteam Antworten von 443 institutionellen, gemeinnützigen und öffentlichen Immobilieneigentümer, Investorinnen, Liegenschaftsverwalterinnen sowie Vermarkter aus und ergänzte diese mit Fallstudien.
Die Studie macht nicht nur deutlich, dass Pensionierte sehr kostenbewusst sind. Sie zeigt auch, dass wegen der individuellen Lebensstils der Babyboomer künftig mehr ältere alleinstehende Personen auf Wohnungssuche sein dürften. Das heisst, es braucht in der Stadt, der Agglomeration und im ländlichen Raum ausreichend Wohnungen, die sich mit einer Altersvorsorge finanzieren lassen. Die Anbieter von Wohnungen sehen die Situation allerdings anders. Wie die Befragung der HSLU zeigt, sind viele nach wie vor der Meinung, dass vor allem im ländlichen Raum in Zukunft schwerpunktmässig Wohnungen für Familien nötig sind. „Das ist der falsche Weg“, sagt Zimmerli. „Der Mangel besteht bei Wohnungen für kleinere Haushalte.“ Dies belegen auch die Insertionsdaten von Mietwohnungen der letzten Jahre: Auf dem Land finden 1.5- und 2.5-Zimmer-Wohnungen am schnellsten einen Mieter, sowohl im Neu- als auch im Altbau.
Demografische Entwicklung wirkt sich aus
Immerhin sind sich die Akteure auf dem Wohnungsmarkt bewusst, dass aufgrund der demografischen Entwicklung künftig eher erschwingliche Wohnungen gefragt sind. So gehen 46 Prozent gehen davon aus, dass in zehn Jahren hauptsächlich Wohnungen im tiefen Preissegment gesucht werden. Des Weiteren orten 81 Prozent den Schwerpunkt künftig bei Wohnungen im unteren Mittelfeld. „Der Fokus verschiebt sich weg vom oberen Mittelfeld und dem höchsten Preissegment“, so Zimmerli, die den Genossenschaften darum eine rosige Zukunft voraussagt. Derweil seien institutionelle Eigentümer mit einer Nachfrage konfrontiert, die sie mehrheitlich nicht abdeckten. „Sie werden sich umorientieren müssen.“
Mehr als 60 Prozent aller Befragten haben ein grosses Interesse, preisgünstige Wohnungen zu erstellen, weitere 27 Prozent ein mittleres Interesse. Dabei stechen jedoch nicht nur Genossenschaften und Privateigentümer hervor. Auch Liegenschaftsverwaltungen und Entwickler sehen darin Geschäftsfelder; die Hälfte der institutionellen Eigentümer ist auch gewillt, in dieses Segment zu investieren. Besonders gross ist das Interesse in der Region Zürich, Luzern und Zug.
Was jedoch die Rahmenbedingungen für günstigen Wohnungsbau anbelangt, darüber sind sich die verschiedenen Anbieter nicht einig. Während Genossenschaften und öffentliche Hand an Subventionen und Förderprogramme glauben, sehen privatwirtschaftliche Eigentümerinnen und Entwickler in höheren Ausnützungen, einfacheren Baubewilligungsprozessen und weniger Auflagen eine Lösung. Hierin könnte auch ein Problem liegen. „Solange kein besseres Verständnis zwischen öffentlichen, gemeinnützigen und privaten Akteuren besteht, dürften griffige Massnahmen kaum eine Chance haben“, sagt Zimmerli.
Mehr strategische Überlegungen
Einen Grund für die blockierte Situation sehen die Studienautoren darin, dass sich die öffentliche Hand zu wenig strategisch auf den demografischen Wandel einstellt. Denn laut Umfrage verfolgten viele Gemeinden, Städte und Kantone eine weniger klare Strategie als Genossenschaften und privatwirtschaftliche Akteure, heisst es in der Mitteilung zur Studie. „Die öffentliche Hand sollte jedoch den Zusammenhang zwischen den Wohnbedürfnissen älterer Personen, den Anforderungen an Versorgungsmöglichkeiten sowie den Anforderungen an das Planen und Bauen, die sich daraus ergeben, verstehen“, sagt Zimmerli. Dies sei nötig, etwa um den Bedarf nach Wohnraum für ältere Personen abzuschätzen und auch um die Rahmenbedingungen für gut erschlossenen sowie preisgünstigen Wohnungsbau zu verbessern. Zudem sollte der Wohnungsmarkt so funktionieren, dass ältere Personen auf der Wohnungsmache nicht unter der Konkurrenz jüngerer Leute leiden.
Damit ältere Personen eher bei einer Wohnungsvermietung zum Zuge kommen, sollten die Wohnungsanbieter ihre Vermietungsziele anpassen, heisst es in der Studie. Ein Grossteil der Befragten sieht darin zwar den Vorteil, die soziale Durchmischung der Bewohnerschaft zu fördern. Gleichzeitig wird die Massnahme als unnötiges Regulativ bezeichnet. Allerdings sind über zwei Drittel aller Befragten bereit, günstige Wohnungen grundsätzlich an Personen zu vermieten, welchenachweislich über ein geringes Einkommen verfügen. Trotzdem scheint die Bereitschaft, die Vermietung auch auf ein älteres Publikum auszurichten, vorhanden. Über 60 Prozent der Befragten können sich etwa vorstellen, mit interessierten älteren Personen Gespräche zum Wohnungsangebot zu führen. Die Hälfte der Liegenschaftsverwaltungen und Vermarkter würden zudem Anzeigen auf zielgruppenspezifischen Websites schalten.
Zuletzt zeigt die Studie auch, dass auf dem Wohnungsmarkt zwischen zwei Altersgruppen im Pensionsalter unterschieden wird. Mit jungen Pensionierten im Alter von 65 bis 74 Jahren assoziieren sie Begriffe wie aktiv, selbstbewusst und anspruchsvoll. Ältere Pensionierte ab 75 Jahren verbinden sie dagegen mit geringer Mobilität und Unterstützungsbedarf. Daraus zieht Zimmerli das Fazit, dass nicht das Alter, sondern die abnehmende ‹Wohnkompetenz› mit dem hohen Alter scheint Eigentümerinnen und Liegenschaftsverwalter vor der Vermietung von Wohnungen an ältere Pensionierte abzuhalten scheint. (mai/mgt)
