«Der Markt lässt sich nur schwer ausbremsen»
Quelle: Grafik: Credit Suisse Economic Research, Wüest & Partner
Vergleich von Phasen stetig steigender Immobilienpreise.
Quelle: Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Raumentwicklung, Geostat
Eine Schätzung, wann die Baulandreserven erschöpft sind.
Quelle: Quelle: Credit Suisse Economic Research, Geostat
Benötigtes Einkommen für eine Eigentumswohnung, unter Einhaltung konservativer Tragbarkeitslinien.
Quelle: Quelle: Credit Suisse Economic Research, Geostat
Nachhaltigkeitsbewertung der Wohneigentumspreise im Vergleich zur Einkommensentwicklung.
Die Preise in verschiedenen Immobilienregionen der Schweiz laufen zwar heiss, doch grossenteils ist die Entwicklung noch nachhaltig. Dieses Fazit zieht die jährliche Studie der Credit Suisse zum Immobilienmarkt 2011*. Konsequent sind darin die einzelnen Kräfte untersucht, welche die Preise weiter hochtreiben respektive beruhigen könnten. Als wichtigster Indikator, ob der Markt noch in vernünftigen Bahnen verläuft, wird das Verhältnis der Immobilienpreise zu den regionalen Haushaltseinkommen ausgewiesen.
Eigenheim für dickes Portemonnaie
In 421 der 2551 Gemeinden ist heute für den Erwerb einer neuen 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit den gängigen 20 % Eigenmitteln ein Einkommen von mehr als 100 000 Franken erforderlich. Rund um den Genfersee, in der Stadt Zürich und in der Region Pfannenstil ZH liegt diese Summe bei über 115 000 Franken. «Momentan können die verschiedenen Käuferschichten ihr Wohneigentum zwar noch tragen. Sollten die Hypothekarzinsen in Zukunft aber wieder bei ihrem langfristigen Mittelwert liegen, werden in Hochpreisregionen sogar mittlere Einkommensschichten Mühe haben, für die Belehnung des neu erworbenen Wohneigentums aufzukommen», führt CS-Immobilienanalyst Thomas Rieder aus.
Heisse Regionen, in denen sich die bereits seit elf Jahren andauernde Hausse-Phase zu verselbstständigen droht, ortet die Studie fast flächendeckend zwischen Genf und Sion, rund um Zürich, im Tessin und in einzelnen Tourismusorten. Schwindelerregend ist die Dynamik im Kanton Genf: Zwischen 1996 und 2010 stiegen in diesen Gebieten die Preise für eine Eigentumswohnung jährlich um 6,7 %, während das durchschnittliche Einkommen mit 1,3 % deutlich nachhinkte. Aber auch im Genferseegebiet Lausanne, Lavaux, Aigle sowie in der Rhonetal-Region-Martigny lag in dieser Zeit die Wachstumsdifferenz zwischen Wohneigentumskosten und Einkommen über 2,5 %. Dabei hat sich der Preisauftrieb in den letzten drei Jahren noch verschärft. Ebenfalls gefährlich hoch liegt die Differenz zwischen dem Verdienst und dem Geld, das für den Erwerb von Wohneigentum in die Hand genommen werden muss, in der Stadt Zürich und in der Region Pfannenstiel ZH, zwei weiteren Hochpreisregionen. Sie beträgt dort 2,2 %.
«Der Markt lässt sich nur schwer ausbremsen», stellt Martin Neff fest. Zusätzlich weist der Chefökonom der Credit Suisse Schweiz auf das konjunkturelle Phänomen hin, dass nach einer langen Phase des Plus mit hoher Wahrscheinlichkeit etwas Negatives folgt. Genau verfolgen die Immobilienexperten zurzeit die Entwicklung der Zinsen, welche die Attraktivität des Wohneigentums schmälern könnte. Bereits im August 2010 haben sich die Mittel- und Langfristzinsen von ihrem historischen Tiefststand gelöst; nur die kurzfristige Libor-Hypothek liegt noch auf ihrem rekordtiefem Wert. Doch die CS erwartet, dass auch sie im zweiten Halbjahr den Wendepunkt durchschreiten wird. «Bis auf weiteres ist ein Anstieg auf das historische Mittel allerdings nicht in Sicht», sagt Thomas Rieder.
Für die laufenden Wohnkosten mussten im letzten Jahr je nach Einkommenshöhe durchschnittlich 15 bis 19 % des Haushaltseinkommens aufgewendet werden. Ende 2011 dürfte dieser Wert in Anbetracht des erwarteten Zinsanstiegs bei 18 bis 23 % liegen. Für die Tragbarkeit von Eigentum gilt bei der CS: Die jährliche Belastung darf bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 6 % (5 % Hypothekarzinsen plus 1% Unterhalt) ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. «Ich weiss von Instituten, welche die Tragbarkeit mit einer Zinsbelastung von unter 5 % berechnen», gibt Martin Neff zu bedenken.
Nachfrage bleibt hoch
Doch vorerst bleibt das tiefe Hypothekarzinsniveau eine Kraft, die die Nachfrage nach Wohneigentum stark antreibt. Seit 2000 wuchsen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen (EWG) jährlich um 4,4 % und für Einfamilienhäuser (EFH) um 3,2 %. Dabei lagen die Wachstumsraten im 4. Quartal 2010 bei 6,1 % (EWG) und 6,7 % (EFH). Das langsam ansteigende Hypothekarzinsniveau wird künftig nur langsam die Nachfrage nach Immobilien dämpfen: «Die CS rechnet 2011 mit einem weiteren substanziellen Anstieg der Eigentumspreise. Allerdings dürfte das Preiswachstum die Vorjahreswerte nicht mehr erreicht worden», prognostiziert die Studie.
Die Nachfrage nach Immobilien und die Preisentwicklung werden zusätzlich durch die anhaltende Zuwanderung stimuliert. Vergangenes Jahr sind schätzungsweise über 60 000 Personen in die Schweiz gezogen. Für 2011 rechnet die CS mit 70 000, womit das Bevölkerungswachstum insgesamt wieder über 1 % liegen wird. Die Schweiz sei seit dem freien Personenverkehr mit der EU (vollumfänglich 2007) zu einem beliebten Ziel für Arbeitswillige geworden. Ab 2012 könnten zusätzlich höhere Einkommen die Nachfrage nach Wohnraum intensivieren, sofern die starke Konjunktur anhält.
Wohneigentum versus Mietwohnung
Dem anhaltenden Preisschub zum Trotz gibt es vielerorts (noch) rationale Gründe, sich für Hauseigentum zu entscheiden. «Eigentum ist die derzeit günstigste Wohnform», hält Martin Neff fest. Denn einerseits verringern sich die zinsbedingten Verzerrungen 2011 erst allmählich, während andererseits auch die «Eigentumsprämie» attraktiv bleibt. Mit dieser Kennzahl rechnet die CS, wie viel für Wohneigentum im Vergleich zur Miete aufgewendet werden muss. Dabei berücksichtigt sind Belehnungskosten, Opportunitätskosten der Eigenmittel, Abschreibung/Unterhalt, Steuermehrkosten, Risikoprämie und erwarteter Aufwertungsgewinn. So kalkuliert, kostet eine Wohnung im Eigentum momentan gegenüber einer in Miete einen Drittel weniger.
«Aus dem einstigen Volk der Mieter wird allmählich ein Volk der Eigentümer, sagt Neff. Seit 2000 nahm die Wohneigentumsquote in der Schweiz von knapp 35 auf gut 40 % zu. Dieser Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Ländern schlägt mittlerweile auf dem Mietwohnungsmarkt durch, wo «sich Zeichen einer abgeschwächten Nachfrage in Form von steigenden Leerständen und einem Unterbruch im Mietpreiswachstum bemerkbar machen». 2010 hat der Leerwohnungsbestand entsprechend von 0,9 auf 0,94 % leicht zugelegt. Im laufenden Jahr dürfte der Leerstand um gegen 3 000 Wohneinheiten zunehmen, womit die Leerwohnungsziffer in Nähe der 1%-Marke zu liegen kommt. Nach Einschätzung der CS ist diese Entwicklung jedoch «noch nicht besorgniserregend».
Der vor kurzem auf 2,75 % herabgesetzte Referenzzinssatz für Renditeliegenschaften wird aufgrund der heute vermehrt länger abgeschlossenen Laufzeiten der Hypotheken voraussichtlich bis Ende 2012 andauern. Das grenzt die Margen der Hausbesitzer ein, da eine Mietzinsanpassung nur bei Mieterwechsel möglich ist.
Crashtest noch positiv
Die Tendenzen auf dem Immobilienmarkt lassen sich noch nicht als schweizweite Immobilienblase interpretieren, lautet das Fazit der Studie. Dafür sprechen zwar die übermässige Liquidität infolge der tiefen Hypothekarzinsen und die schon lang anhaltende Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt. Eine Entkoppelung von Einkommen und Immobilienpreisen sowie ein übermässiges Wachstum der Hypothekarkreditvolumen sind zu wenig ausgeprägt, während die Hypothekenvergabe von Banken und anderen Finanzinstitutionen nicht überprüfbar ist. Nicht feststellbar sind indessen ein grosser Risikoappetit bei tiefen Risikoprämien, Immobilienspekulation (wie bei der Immobilienkrise anfangs der 90er-Jahre) und eine überschiessende Bautätigkeit mit drohendem Angebotsüberhang.
* Swiss Issues Immobilien, Immobilienmarkt 2011, Fakten und Trends, www.credit-suisse.com/immobilienstudie
Urs Rüttimann
Büro- und Geschäftsflächen auf dem Pfad der Erholung
Die Geschäftsflächen konnten in den letzten Jahren nicht wie der Wohnungsmarkt von einer Mehrnachfrage dank der Zuwanderung profitieren. Im Gegenteil, die kurze Rezession im Jahr 2009 drosselte die Nachfrage nach Büroraum spürbar. Immerhin hat die trotz Abschwung robuste Entwicklung der Beschäftigung in den Dienstleistungsbranchen die Lage stabilisiert. Die hohe Zahl offener Stellen lässt für 2011 sogar eine kräftige Wiederbelebung der Nachfrage erwarten. Doch vorderhand zeichnen sich gemäss Fredy Hasenmaile, Leiter der Immobilienanalyse bei der CS, erhöhte Leerstände ab: «Die ausgeschriebenen Flächen deuten auf einen Angebotsüberhang hin, weil jetzt die in der Hochkonjunktur in Angriff genommenen Flächen fertiggestellt werden.»
Zusätzlich verweist Hasenmaile auf einen sich abzeichnenden Strukturwandel: Grössere Dienstleistungsunternehmen zügeln aus den Stadtzentren in die äusseren Geschäftsgebiete. Dazu lösen sie zum Teil ihre zentralen Standorte auf, um möglichst den gesamten Back-Office-Bereich der Firma unter ein Dach zu bringen. Im Zuge einer Professionalisierung der Gebäudebewirtschaftung sei entdeckt worden, dass mit einer Zusammenlegung Betriebskosten gespart werden können, sagt der Immobilienexperte. «Zudem verbessert die Zusammenlegung das Innovationsklima einer Firma, da spontane Kontakte und ein kreativer Austausch besser möglich sind.»
Beim Verkaufsflächenmarkt stellt die CS eine bereits weit vorangeschrittene Erholung fest. Vor allem in der Innenstadt sei wieder das alte Niveau vor der Rezession erreicht. Bei den Einkaufszentren ortet die CS das «Ende einer Dekade». Die Dichte solcher Konsumtempel sei mittlerweile hoch: «So stehen Überkapazitäten rund um St. Gallen und im Westschweizer Chablais nur noch wenigen weissen Flecken in der Region Thun gegenüber. (ur)
