CS-Immobilien-Studie: Bessere Zeiten für Mieter
Die am Dienstag veröffentlichte jüngste Studie der Credit Suisse (CS) zum Immobilienmarkt sagt Wohnungsmietern bessere Zeiten, Vermietern jedoch höhere Risiken voraus. Wohneigentum werde für Normalverdienende immer mehr zur "Fata Morgana".
Der Mietwohnungsmarkt steuert laut Studie "ungebremst in den Abschwung". Obwohl die Zahl der Leerwohnungen ansteige, werde weiter in den Schweizer Immobilienmarkt investiert, was wiederum den Bau von weiteren Mietwohnungen ankurble. "Motor dieser Entwicklung" seien die Negativzinsen. In Immobilien zu investieren, erscheine in dieser Situation attraktiv. Aber: Je länger dieser Run dauere, "desto stärker untergräbt er sein eigenes Fundament", schreiben die CS-Ökonomen weiter. Die Leerbestände stiegen ungebremst, der Wettbewerb um Mieter werde sich entsprechend verschärfen. Dies dürfe die Mieter freuen, weil sie einfacher eine Wohnung fänden, die erst noch günstiger sei.
Die CS rechnet damit, dass sich die Überangebote mittelfristig in den Agglomerationen stärker bemerkbar machen. Denn die Bautätigkeit intensiviere sich vor allem dort. In den Zentren hingegen bleibe der Wohnraum knapp. „Bodenknappheit und eine hohe Regulierungsdichte hemmen das Angebotswachstum.“
Fata Morgana Wohneigentum
Im Wohneigentumssektor ist laut Studie das Preiswachstum nach 14 Jahren zu Ende, obwohl es weiterhin auf hohem Niveau ist. Für dieses Jahr rechnen die CS-Ökonomen mit einem Rückgang der Wohneigentumspreise von nicht mehr als einem halben Prozent. Das macht das eigene Häuschen für immer mehr Haushalte zu einem unerfüllbaren Traum. Die tiefen Hypothekarzinsen seien in diesem Sinne für viele nur eine „optische Täuschung“, eine „Fata Morgana“.
Aus diesem Grund wird sich laut Studie die Nachfrage auch im laufenden Jahr verstärkt auf Regionen mit noch bezahlbaren Preisen sowie auf das tiefe und mittlere Preissegment konzentrieren. Dies wiederum dürfte in diesen Regionen für weiter steigende Preise sorgen. In den Hochpreisregionen sowie generell in diesem Segment werden sie laut Studie jedoch weiter fallen.
Neu: Mikrowohnung
Obwohl sie seit einigen Jahren stagniert, ist die häufigste Wohnform in der Schweiz der Einpersonen-Haushalt. Er macht gemäss CS-Studie 35 Prozent aller Haushalte aus. Vor allem Senioren und junge Erwachsene lebten häufig allein. Namentlich letztere wählten diese Wohnform meist bewusst und auch wenn sie einen Partner oder eine Partnerin hätten.
Eine hierzulande noch weit gehend unbekannte Form des Single-Haushalts ist laut Studie die Mikrowohnung. Hierbei handelt es sich um kleinste Wohneinheiten, technisch perfekt ausgerüstet und ergänzt mit "frei Haus"-Dienstleistungen wie Putzen, Waschen, Verpflegung und dergleichen. Die Studienautoren bezeichnen diese neuartige Wohnform als mögliche Lösung der Platzprobleme in den grossen Zentren. Entscheidend für den Erfolg seien eine zentrale Lage und eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Die Enge des privaten Raums werde idealerweise erweitert durch Gemeinschaftsflächen wie Dachterrasse, Grillplatz, Gemeinschaftsküche.
Solche Mikroappartements würden auch für Investoren eine interessante Anlage darstellen, lägen die Mieterträge pro Quadratmeter doch höher als bei grösseren Wohnungen. Ausserdem seien die Zielgruppen sehr vielfältig.
Neue Büros in Zentren
Im Weiteren geht die Studie auf das Thema Büroflächen-Markt ein. Gekennzeichnet sei die Situation durch steigende Leerbestände und sinkende Mieten. Allerdings verlangsame sich der Abschwung. Gebaut werde vor allem für den Eigenbedarf, an sehr guten Lagen und vermehrt in grossen Zentren.
Insgesamt dürfte das Überangebot kaum zurückgehen. Die Leerbestände verlagerten sich bloss auf schlecht erreichbare Gegenden oder veraltete Büroflächen. Für die Vermieter dürfte sich laut Studie die Situation in den Zentren verbessern, ausserhalb setzten aber die Mieten "ihren Sinkflug fort".
Die langfristigen Perspektiven für die Nachfrage nach Büroflächen stufen die CS-Ökonomen als „unsicher“ ein. Der Spardruck infolge des starken Frankens zwinge die Unternehmen, ihre Prozesse zu optimieren und die Kosten zu reduzieren. „Den Büroflächenmarkt betrifft dies in Form von ressourcenoptimierenden Arbeitsplatzmodellen oder wegfallenden Arbeitsplätzen, die entweder einer Verlagerung ins Ausland oder der Automatisierung zum Opfer fallen.“ Letztere werde von der Digitalisierung gefördert, wobei offen sei, ob durch die digitale Revolution neu geschaffene Tätigkeiten wegrationalisierte Büroarbeitsplätze schnell genug kompensieren könnten. „Diese müssten langfristig rund einen Fünftel Büroflächen wettmachen“, rechnen die Ökonomen vor. (sda/mt)
