Bauprognose: Dynamischer Baumarkt in der Flughafenregion Zürich
In der Flughafenregion Zürich bleibt der Baumarkt dynamisch. 2022 ist gegenüber dem Vorjahr mit einem Anstieg der Bauinvestitionen von sieben Prozent zu rechnen. Das geht aus der neusten Bauprognose hervor, die das auf Bau- und Immobilienmärkte spezialisierte Beratungsunternehmen Wüest Partner auf Basis von Daten der Docu Media Schweiz GmbH erstellt hat. Das Wachstum in der Region wird deutlich höher ausfallen als in der gesamten Schweiz, bei der die Wachstumserwartung bei zwei Prozent liegt.
Entwicklung nach Bauwerksart
Getragen wird das prognostizierte Wachstum in der
Flughafenregion Zürich hauptsächlich von der bedeutendsten Bauwerkskategorie,
dem Neubau von Mehrfamilienhäusern. Da der Wohnungsleerstand in der
Flughafenregion weniger stark angestiegen ist als in der Gesamtschweiz, sind
institutionelle Investoren weiterhin sehr daran interessiert, hier Wohnbauten
zu entwickeln. In der Flughafenregion wurden zwischen Juli 2018 und Juni 2021
im Jahresschnitt Bewilligungen für den Neubau von 1434 Wohnungen erteilt, das
zeigen Datengrundlagen der Docu Media Schweiz GmbH für jede Mitgliedsgemeinde
(siehe Abbildung 1). Damit werden pro
tausend Einwohner in der Flughafenregion acht Wohnungen pro Jahr baubewilligt,
bei den Einfamilienhäusern sind es nur 0,3 Einheiten.
Das Verhältnis von neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
und Einfamilienhäusern ist in der insgesamt urban geprägten Flughafenregion
also deutlich. An dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Entwicklung der
Neubauten von Einfamilienhäusern in der Flughafenregion zwischen 2018 und 2022
dynamischer ausfällt als in den Jahren davor. Die im Homeoffice verstärkten
Bedürfnisse nach einem Einfamilienhaus führten dazu, dass 2022 auch schweizweit
zum ersten Mal seit über zehn Jahren mit einer Erhöhung der Neubauten von
Einfamilienhäusern gerechnet werden kann. Mittlerweile wird in der
Flughafenregion mehr in baubewilligungspflichtige Bildungsbauten investiert als
in Einfamilienhäuser.
Darüber hinaus wird auch weiterhin in Büro- und
Verkaufsliegenschaften investiert, und dies obwohl mit «The Circle» der grösste
Schweizer Hochbau mittlerweile seine Tore geöffnet hat. Es scheint also, dass
das grösste Schweizer Hochbauprojekt eher den Standort als Ganzes stärkt, als
dass es weitere Neubauprojekte aus Kapazitätsgründen verhindert.
Das hohe Tempo der Entwicklung dürfte nachhaltig sein. Dies zeigt sich auch bei den Industrie- und Gewerbebauten. Das Segment leidet zwar unter den Auswirkungen der Pandemie, profitiert aber vom Trend der fortschreitenden Digitalisierung. So entstehen in Glattbrugg und Rümlang neue, grössere Rechenzentren.
Ausblick nach Bauberuf und Bauteil
Die Zusammensetzung nach Bauwerksarten hat Auswirkungen auf die Lage in den einzelnen Segmenten. Da das Wachstum von Spezialobjekten wie Rechenzentren und vor allem dem Wohnbaumarkt getrieben ist, aber Bürobauten den Zenit erreicht haben, ist die Zusammensetzung der Bauwerksart eher negativ für das Segment der Fenster.
In der Flughafenregion Zürich dürften die Investitionen im Jahr 2022 um sieben Prozent tiefer liegen als noch im Vorjahr. Entsprechend fällt auch der Wachstumsausblick für Fensterbauer negativ aus, wobei auch Schreinerarbeiten tangiert sind. Letztere aber haben dank einer guten Auftragslage bei Küchenbauten eine insgesamt neutrale Wachstumserwartung, und dies obwohl 2022 im Vorjahresvergleich weniger Innentüren verbaut werden. Maler und Gipser wiederum können von einer positiven Wachstumsaussicht ausgehen.
Einordnung des Wachstums
Der Ausblick für den Baumarkt in der Flughafenregion Zürich ist somit positiv. Die Stärke des Baumarkts ist nicht überraschend. Auch in der Flughafenregion profitieren die Baufirmen davon, dass das Vertrauen in die Wirtschaft zurückgekehrt ist, zumal auch die Bevölkerungsentwicklung stetig ansteigend ist (siehe Abbildung 2). Darüber hinaus werden Bauinvestitionen gefördert, da die Zinsen tief sind. Auch stellen Politik und Gesellschaft immer höhere Anforderungen an den Gebäudepark.
Die Auftragsbücher vieler Baufirmen sind deshalb voll und die Beschäftigungslage sowohl im Hochbau wie auch im Ausbaugewerbe deutlich angestiegen. Doch trotz hoher Investitionssummen fallen die Margen bei vielen Betrieben eher bescheiden aus – nicht zuletzt aufgrund verschärfter Konkurrenzsituationen.
Aktuell erhöhen mehrere Baumarktakteure ihre Preise. Und so trägt auch die Entwicklung der Baupreisteuerung zur erwarteten Umsatzsteigerung bei. Im April 2021 lag der Zürcher Wohnbaupreis um 1,2 Prozent höher als im Vorjahresmonat. Die Preise für Materialien wie Holz oder Dämmstoffe sind deutlich angestiegen und wirken sich entsprechend auf die Kosten von neuen Bauprojekten aus.
Die jüngste Vergangenheit war herausfordernd für den Baumarkt. Das Projekt «The Circle», das über Jahre ein hohes Bauvolumen generierte, feierte im Jahr 2020 in Kloten Eröffnung. Entsprechend kann 2021 kein ähnlich hohes Wachstum erwartet werden. Zusätzlich haben auch der lange und harte Winter 2021, punktuelle Lieferengpässe und die Corona-Pandemie mit ihren zahlreichen Unsicherheitsfaktoren und den neuen Sicherheitsvorschriften auf den Baustellen den Schweizer Baumarkt auf eine harte Probe gestellt.
Methodik der Hochbauprognosen
Die Hochbauprognose ist eine Kombination von zwei
unterschiedlichen Ansätzen. In einem ersten Schritt werden Daten zu Baugesuchen
und -bewilligungen detailliert untersucht. Für jedes Projekt wird angenommen,
wann die Bauarbeiten beginnen und wann sie enden. In einem zweiten Schritt
werden die Ergebnisse mit Daten zu den Arbeitsvorräten und statistischen
Analysen der vergangenen Investitionen angereichert.
Darüber hinaus erfolgt in einer Expertenrunde ein Abgleich
mit der gesamtwirtschaftlichen Lage in der Schweiz. Reflektiert und in die
Prognose miteinbezogen wurden zuletzt etwa der Anstieg der Baupreise,
punktuelle Lieferschwierigkeiten oder auch das Vertrauen in die Wirtschaft in
Pandemiezeiten.
Sowohl für die Bauberufs- als auch die Bauteilprognose bildet
die Hochbauprognose die Grundlage. Für jede Bauwerksart wird beurteilt, welchen
Anteil an der gesamten Bausumme eines Gebäudes ein Bauberuf für sich verbuchen
kann.
Effizientere Planung
Die Prognose dient dazu, die Auftragslage in einer Region und
einem Marktsegment sehr spezifisch für die nahe Zukunft einzuschätzen, was bei
der Ressourcenplanung Vorteile bringt. Bisher verliess man sich auf lokale und
segmentspezifische Einschätzungen. Intuition und der persönliche Austausch
sind zwar weiterhin wichtig. Doch mit der Bauprognose von Wüest Partner und der
Docu Media Schweiz GmbH steht umfangreiches Datenmaterial zur Verfügung, das
aufgrund von detaillierten Analysen die Basis für fundierte Entscheidungen
bietet.
Die Prognosen können bei der Docu Media Schweiz GmbH bezogen
werden. Die Standardprognosen mit Zahlen für eine vorgegebene Region und
Zahlen für die Jahre 2020, 2021 sowie 2022 kosten zwischen 490 und 1490
Franken. Massgeschneiderte Prognosen – wie etwa hier für die 13 Gemeinden der
Flughafenregion – können auf Anfrage für jede spezifische Region sowie für
unterschiedliche Bauteile oder Bauberufe bestellt werden.
Weitere Informationen: www.baublatt.ch/bauprognose
Sonderausgabe zur Flughafenregion
Die FRZ Flughafenregion Zürich veröffentlicht im August 2021 gemeinsam mit dem Baublatt eine Sonderausgabe. In Fachbeiträgen werden unter anderem laufende oder geplante Projekte vorgestellt und die aktuelle Situation der Region beleuchtet. Alle Beiträge des Hefts werden in unserem Dossier «Die Flughafenregion Zürich im Fokus» gesammelt.