Teure Totalsanierung mit zusätzlichen Sicherheiten

Die Sanierung des Kornhaus Romanshorn war ein gewagtes Unterfangen. Neben der Finanzierung waren für den Bauherrn auch zusätzliche Sicherheiten eine Herausforderung. Bankgarantien schufen das nötige Vertrauen und trugen so zum Gelingen des mutigen Bauprojekts bei.

Quelle: Keystone-SDA / Gian Ehrenzeller

Das Kornhaus Romanshorn ist aus dem Dornröschenschlaf erwacht: Das ehemalige Lagerhaus der SBB wurde zu einer gemischten Immobilie umfunktioniert.

Finanzierung einer 40-Millionen-Totalsanierung

Das Kornhaus Romanshorn ist in neuer Pracht auferstanden. Peter Schnückel hat das 150 Jahre alte Lagerhaus vor dem Zerfall gerettet. «Ich hatte Lust auf ein Projekt in der analogen Welt», sagt der Bauherr, der zuvor 25 Jahre lang in der IT-Branche tätig war.

Seine Vision: Die denkmalgeschützten Mauern zu einer gemischten Immobilie mit Ausstellungs- und Eventflächen, Gastronomie, Ferienwohnungen, Business Apartments und Loft-Wohnungen umfunktionieren. Die Finanzierung der 40 Millionen teuren Totalsanierung war eine Herausforderung. Der Bauherr verhandelte mit zahlreichen Banken, doch alle winkten ab – zu gross die Risiken, zu klein das Vertrauen in den Branchen-Neuling.

Einzig bei seiner Hausbank in seinem Wohnort Herisau stiess der Initiator auf offene Ohren: «Wir waren beeindruckt, wie zielstrebig er das Projekt anging», sagt Simon Frehner, Vorsitzer der Bankleitung der Raiffeisenbank Appenzeller Hinterland. Die Bank sah das Potenzial und stellte eine Hypothek aus. Um weitere Gelder aufzutreiben, suchte Peter Schnückel Privatinvestoren für die als Teil des Projekts geplanten Eigentumswohnungen. «Mit den Wohnungsverkäufen habe ich den Baufortschritt fortlaufend finanziert», erklärt er. 

Quelle: Keystone-SDA / Gian Ehrenzeller

Bankgarantien waren in zwei Phasen des Bauprojekts entscheidend. Zum einen brauchte es für die Beschaffung des Gastro-Mobiliars eine Zahlungsgarantie.

Bankgarantien lösen den Knoten

Herausfordernd war jedoch nicht nur die Finanzierung des gesamten Umbaus. In zwei Situationen forderten Geschäftspartner zusätzliche Sicherheiten: «Raiffeisen konnte während dem Bauprojekt mit Zahlungsgarantien zweimal einen Knoten auflösen», fasst Peter Schnückel zusammen. 

Erstmals tauchte das Thema Garantien beim Kauf des Mobiliars für den Gastro-Bereich auf. Der Lieferant aus dem Ausland forderte eine Zahlungsgarantie über den gesamten Kaufbetrag. «Dieses Absicherungsinstrument ist in solchen Situationen üblich. Eine Zahlungsgarantie schafft Vertrauen zwischen Geschäftspartnern, wenn sich diese nicht kennen», erklärt Bankleiter Simon Frehner. 

Quelle: Keystone-SDA / Gian Ehrenzeller

Zum anderen kamen auch im Zusammenhang mit den Eigentumswohnungen Zahlungsgarantien zum Einsatz.

Zahlungsgarantie ersetzt Bauhandwerkerpfandrecht

Dasselbe Absicherungsinstrument kam kurze Zeit später erneut zum Einsatz, doch diesmal war die Situation ungewöhnlich: Die Generalunternehmung machte im Zusammenhang mit noch nicht geklärten Mehrkosten ein Bauhandwerkerpfandrecht auf den Eigentumswohnungen geltend. Dies hätte jedoch zu Erschwernissen bei der Aufnahme von Hypotheken oder dem Verkauf der Stockwerkeinheit geführt. 

Die Lösung: Das Pfandrecht wurde durch eine Zahlungsgarantie der Bank ersetzt. Damit bekamen die Wohnungseigentümer die volle Verfügungsfreiheit zurück und die Forderung der Generalunternehmung blieb trotzdem abgesichert. «Das war ein kniffliger Fall bei dem viel rechtliche Expertise gefragt war», sagt Simon Frehner von Raiffeisen. «Er zeigt exemplarisch auf, wie flexibel mit Garantien Sicherheit geschafft werden kann.»