Wohnungsmieten: Referenzzinsatz bleibt bei 1,5 Prozent
Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten bleibt unverändert. Mieterinnen und Mieter können somit keinen Anspruch auf eine Senkung ihrer Mieten geltend machen. Auf der anderen Seite können Hausbesitzer die Mietzinsen gestützt auf diesen Referenzwert auch nicht erhöhen.
Quelle: Pascale Boschung
Einfamilienhäuser in Estavayer-le-lac, Symbolbild.
Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag auf ihrer Webseite mitteilte, verbleibt der hypothekarische Referenzzinssatz auf dem Stand von 1,5 Prozent. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz im Sommer 2017 gefallen.
Der dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz beläuft sich derweil auf 1,41 Prozent. Bei der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinsatzes im Juni lag der Durchschnittswert noch bei 1,43 Prozent. Berechnet wird der Wert von der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Grundlage der Berechnung sind die Zinssätze aller inländischer Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.
Der Referenzzinsatz wurde im Herbst 2008 eingeführt. Er ersetzte die damals in einzelnen Kantonen massgebenden Zinssätze für variable Hypotheken. Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Höhe der Wohnungsmieten. Seit seiner Einführung ist der Referenzzinssatz noch nie gestiegen.
2008 lag er noch bei 3,5 Prozent, danach sank er schrittweise. Seit Juni 2017 liegt er bei 1,5 Prozent. Eine Änderung des momentan geltenden Zinssatzes ist angezeigt, wenn der Durchschnittszinssatz auf unter 1,38 Prozent sinkt oder auf über 1,62 Prozent steigt.
Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das BWO bekanntgegeben. Der nächste Veröffentlichungstermin ist am 2. Dezember. Mit einer Senkung des Referenzzinses ist aber auch dann noch nicht zu rechnen. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) geht beispielsweise davon aus, dass der Zinssatz erst kommenden Sommer einen weiteren Schritt nach unten machen wird.
Sieben wichtige Fragen zum hypothekarischen Referenzzinssatz
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Er wird beigezogen, um Änderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieten zu übertragen. Der Referenzzinssatz bildet quasi die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen. Der Referenzzinssatz ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen - davon ausgeschlossen sind einzig gewisse über eine staatliche Förderung finanzierte Liegenschaften sowie Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
Hat der Referenzzinssatz eine Bedeutung für Mieter?
Ja, denn er bestimmt die Höhe der Miete mit. Wenn also der Referenzzinssatz sinkt, haben Mieter einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Da der Zinssatz sich nun nicht verändert hat, bleibt alles beim alten.
Darf ein Vermieter den Mietzins gestützt auf den Referenzzinssatzes erhöhen?
Momentan nicht. Falls der Referenzzinssatz einmal steigen würde, könnten Vermieter aber mit Verweis darauf die Mieten erhöhen. Seit der Einführung des Referenzzinssatzes im Jahr 2008 war dies aber noch nie der Fall.
Kann ein Anspruch auf Mietzinssenkung auch nachträglich erhoben werden?
Ja. Mieterinnen und Mieter, die schon lange im selben Mietobjekt wohnen und im Sommer 2017, als der Referenzzinssatz letztmals sank, kein Gesuch auf eine Mietzinssenkung eingereicht haben, können dies auch nachträglich noch tun. Wer schon sehr lange in derselben Wohnung lebt und nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht jeweils einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen.
Weshalb werden Mietzinssenkungen nicht automatisch gewährt?
Eine automatische Anpassung der Mieten ist gesetzlich nicht vorgesehen, weder bei einem Rückgang des Referenzzinssatzes noch bei einem Anstieg. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch. Zudem kann, wer ein Gesuch um eine Mietzinssenkung stellt und mit der Antwort des Vermieters nicht einverstanden ist, an eine Schlichtungsbehörde gelangen.
Wie wird der Zinssatz berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittliche Zinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Berechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Auftrag des BWO. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet.
Wird der Referenzzinssatz bald einmal sinken?
Von einer weiteren Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist angesichts der in den letzten Jahren ständig gesunkenen Hypothekarzinsen auszugehen. Da zur Berechnung des Referenzzinssatzes nicht das Zinsniveau für Neuhypotheken herangezogen wird, sondern jenes alles ausstehenden Hypothekarkredite, hinkt der Referenzzinssatz der Entwicklung auf dem Hypothekarmarkt immer hinterher. Bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) beispielsweise rechnet man damit, dass der Referenzzinssatz kommenden Sommer auf 1,25 Prozent sinken wird.
(awp/sda/pb)
Quellen: BWO, HEV Schweiz, Mieterinnen- und Mieterverband, ZKB
