Wie entwickelt sich der Referenzzinssatz? Experten sind uneins
Vorerst bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz für Wohnungsmieten unverändert. Wie er sich aber weiter entwickelt, darüber herrscht bei Experten kein Konsens. - Die Entwicklung hängt in erster Linie von der Geldpolitik der Nationalbank ab.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) belässt den hypothekarischen Referenzzinssatz bei 1,75 Prozent, wie es in einer Mitteilung vom Montag schreibt. Damit ist die Phase der Mietzinserhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen ist fürs erste vorbei. Dies erscheint zunächst wenig überrachend: Experten hatten im Vorfeld nicht mit einer Änderung des Referenzzinssatzes gerechnet. Ganz anders hatte es im Jahr 2023 ausgesehen: Damals war der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1,25 auf 1,75 Prozent geklettert. In der Folge nahmen dies einige Vermieter zum Anlass, die Mieten deutlich zu erhöhen - teilweise um mehr als 10 Prozent.
Zur Freude der Mieternation Schweiz könnte es aber schon bald wieder in die andere Richtung gehen. Die Betonung liegt auf "könnte" - denn über die weitere Entwicklung sind sich die Expertinnen und Experten nicht einig. Grundsätzlich stützt sich das BWO bei der Ermittlung des Referenzzinssatzes auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Dieser ist im September laut BWO mit 1,67 Prozent gegenüber dem Vorquartal (1,72 Prozent) gesunken. Der Referenzzinssatz wird auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet. Eine Senkung würde bei einem Durchschnittszins von 1,625 Prozent erfolgen. Auf den ersten Blick scheint damit eine Senkung in greifbare Nähe gerückt zu sein.
Senkung von Mietzinsen in greifbare Nähe gerückt?
Wie eine Umfrage der Nachrichtenagentur AWP zeigt sind die Ökonomen in dieser Frage gespalten. Raiffeisen-Mann Fredy Hasenmaile sagt stellvertretend für seine Zunft, die Modellierung des Referenzzinssatzes sei nicht einfach, "deshalb gibt es unterschiedliche Prognosen". Doch so viel ist klar: Der hypothekarische Referenzzinssatz hängt stark von der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank SNB ab. Sollte diese ihre Leitzinsen im September senken, dann könnte laut Hasenmaile auch der Referenzzinssatz unter die Schwelle von 1,63 Prozent fallen, "vielleicht schon im Dezember, sicher aber im März 2025".
Ähnlich wie Hasenmaile sehen das auch Thomas Stucki von der St. Galler Kantonalbank, Arthur Jurus von Oddo BHF oder Alex Rohner von J. Safra Sarasin. Rohner rechnet wie Hasenmaile sicher mit einer Referenzzinssatz-Senkung bis 2025, Jurus sogar schon im Dezember 2024. SNB-Entscheidungen als Schlüsselfaktor Nur Stucki ist etwas vorsichtiger. Seiner Einschätzung nach könnte der Referenzzinssatz in der zweiten Jahreshälfte 2025 sinken, wenn die SNB ihren Leitzins tatsächlich bis auf 0,50 Prozent senkt. Bei einem Leitzins von 0,75 Prozent, den er für nächstes Jahr eher erwarte, sei eine Referenzzinssatz-Senkung möglich, aber nicht sicher, betonte er.
Aus der vorhergehenden Analyse scheren nun etwa die Ökonomen der UBS aus - ebenfalls wegen der Geldpolitik der SNB. So gehen die UBS-Ökonomen zwar davon aus, dass die SNB die Leitzinsen Ende September nochmals senken wird. Dies dürfte laut der Grossbank aber die letzte Leitzinssenkung sein. Und das werde nicht reichen, um den Referenzzinssatz für Mieten nach unten zu treiben. Er werde in den nächsten zwei Jahren bei 1,75 Prozent verharren, schrieben sie.
Festhypotheken als möglicher Bremsklotz
Ursina Kubli von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) betont ergänzend zur Analyse der UBS, dass ein Grossteil des Hypothekarportefeuilles aus Festhypotheken besteht. Deren Zinssätze können - im Gegensatz zu den Saron-Hypotheken - nur bei Fälligkeit und Refinanzierung verändert werden. "Die teureren Festhypotheken mit kurzer Laufzeit sorgen dafür, dass der durchschnittliche Hypothekarzinssatz wohl nicht genügend sinken wird, um eine Senkung des Referenzzinssatzes auszulösen", schreibt sie. Ob sich das Mieterland Schweiz über sinkende Mieten freuen kann, ist also völlig offen. Umso gespannter dürften die Mieterinnen und Mieter auf den 2. Dezember 2024 blicken. Dann gibt das BWO den hypothekarischen Referenzzinssatz das nächste Mal bekannt. (awp/sda/mai)
