Weltweiter Boom der Eigenheime verstärkt Risiken für Immobilienblase
Am höchsten ist das Risiko einer Immobilienblase in Frankfurt, Toronto und Hongkong. Hohe Risiken bestehen auch in München und Zürich. Das zeigt der Global Real Estate Bubble Index der UBS, für den das Preiswachstum bei den Eigenheimen in 25 Grossstädten analysiert worden ist.
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In Hongkong ist das Immobilienblasenrisiko besonders hoch.
Frankfurt, Toronto und Hongkong stehen an der Spitze des diesjährigen Global Real Estate Bubble Index. In diesen Städten orten die Immobilienexperten der UBS das deutlichste Blasenrisiko. Hohe Risiken bestehen dem Index zufolge auch in München und Zürich, Vancouver und Stockholm sind in den Blasenrisikobereich zurückgekehrt. Amsterdam und Paris gehören ebenfalls zu den Städten mit einem Blasenrisiko.
Die untersuchten Städte in den USA – Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston und New York – befinden sich laut UBS im überbewerteten Bereich. Auch in den Wohnungsmärkten von Tokio, Sydney, Genf, London, Moskau, Tel Aviv und Singapur bestünden starke Ungleichgewichte, während Madrid, Mailand und Warschau weiterhin fair bewertet seien, heisst es in der Medienmitteilung der UBS. Dubai sei der einzige unterbewertete Markt und auch der einzige, der in eine tiefere Kategorie als im Vorjahr eingestuft worden ist.
Zweistelliges Wachstum in Moskau, Stockholm, Sydney, Tokio und Vancouver
Das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohneigentum hat sich von Mitte 2020 bis Mitte 2021 im Durchschnitt auf 6 Prozent beschleunigt: In beinahe allen untersuchten Städten sind die Eigenheimpreise gestiegen, ausser in Mailand, Paris, New York und San Francisco. Wie die UBS mitteilt, ist in fünf Städten wurde sogar ein zweistelliges Wachstum verzeichnet worden: in Moskau, Stockholm, Sydney, Tokio und Vancouver. Ausgelöst haben diese „Preisrally“ laut UBS besondere Umstände, das diese Preisrally auslöste.
«Die Coronapandemie hat viele Menschen in ihre eigenen vier Wände zurückgedrängt. Dies verstärkte die Bedeutung des Wohnraums und führte zu der grösseren Bereitschaft, höhere Preise für Wohnimmobilien zu zahlen», kommentiert Claudio Saputelli, Head Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, diese Entwicklung. Gleichzeitig haben sich ohnehin günstigen Finanzierungsbedingungen noch weiter verbessert. Teilweise wurden sogar die Kreditvergabestandards für Eigenheimkäufer gelockert. Daneben setzten höhere Sparquoten und boomende Aktienmärkte zusätzliches Eigenkapital frei.
Steigende Preise, grössere Kredite
Die derzeit geringen Nutzungskosten für Wohneigentum im Vergleich zur Miete, aber auch die Erwartung immer weiter steigender Immobilienpreise lassen gemäss UBS den Kauf von Wohneigentum unabhängig von Preisniveau und Verschuldungsgrad für viele Haushalte attraktiv erscheinen. Diese Denkweise könnte die Märkte zwar vorerst weiter antreiben. Allerdings müssen die Haushalte, damit sie mit den steigenden Eigenheimpreisen mithalten können, immer grössere Kredite aufnehmen.
Nachdem sich die Zunahme der ausstehenden Hypotheken in den letzten Quartalen fast überall beschleunigt hat, ist auch der Verschuldungsgrad gestiegen. Insgesamt sind die Wohneigentumsmärkte noch stärker von sehr tiefen Zinssätzen abhängig geworden, wie die UBS mitteilt. Eine Verschärfung der Kreditvergabestandards dürfte gemäss den Immobilienexperten den Preisboom in den meisten Märkten daher abrupt stoppen. Trotzdem: Verschuldungsgrad und Kreditwachstum liegen in vielen Ländern noch immer weit unter ihren historischen Höchstständen. So gesehen, dürfte der Wohnungsmarkt laut UBS vorerst wohl kaum zu grösseren Disruptionen an den weltweiten Finanzmärkten führen.
Preise für Eigenheime ausserhalb der Stadt schneller gestiegen
Neben den niedrigen Finanzierungskosten war die Urbanisierung der zentrale Faktor, der im vergangenen Jahrzehnt die Wohneigentumspreise in den Zentren in die Höhe trieb. Doch nach den Lockdwons hat das Leben in der Stadt an Attraktivität verloren. Derweil hat sich Wirtschaftstätigkeit teilweise von den Stadtzentren in die Randbezirke und Satellitenstädte verlagert – und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum. Deshalb sind zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 die Preise für Wohnimmobilien in nicht-städtischen Gebieten erstmals seit Beginn der 90er-Jahre schneller gestiegen als in den Städten.
Auch wenn einige dieser Effekte vorübergehender Natur sein werden, schmälere die Nachfrageverschiebung die Aussichten auf einen nahezu garantierten Anstieg der Eigenheimpreise in den Städten, heisst es in der Medienmitteilung. Die Folgen dieser Nachfrageverschiebung dürfte in Regionen mit stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl – wie dies in grossen Teilen Europas der Fall ist - sogar noch grösser sein, weil dort das Angebot leichter mit der Nachfrage Schritt halten können wird.
Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Head Swiss Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, schliesst daraus: «Eine lange Durststrecke für die städtischen Wohnungsmärkte erscheint immer wahrscheinlicher, selbst wenn die Zinssätze tief bleiben.» (mgt/mai)
