Steigender Referenzzinssatz, steigende Mieten?

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Neu beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz 1,5 Prozent, er liegt damit 0,25 Prozentpunkte über dem letztmals publizierten Satz. Daraus ergibt sich gemäss Mietrecht ein Erhöhungsanspruch des Mietzinses von drei Prozent. – Der Referenzzinssatz gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.

Der in Viertelprozenten publizierte Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der Durchschnittszinssatz - mit Stichtag 31. März 2023 - hat sich gegenüber dem Vorquartal von 1,33 Prozent auf 1,44 Prozent erhöht. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz wird kaufmännisch gerundet und beträgt somit 1,5 Prozent und gilt ab dem 2. Juni. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,38 Prozent sinkt oder auf über 1,62 Prozent steigt.

Damit ist der Referenzzinssatz somit um 0,25 Prozentpunkte gestiegen. Daraus ergibt sich grundsätzlich für die Vermietenden gemäss Mietrecht ein Erhöhungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 3 Prozent. Dies aber nur, wenn der aktuelle Mietzins auf dem bisherigen, seit 3. März 2020 geltenden Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht.

Basiert der Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent, ist eine Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzes nicht zulässig. Basiert der Mietzins hingegen auf einem noch älteren Satz von 1,75 Prozent oder höher, besteht grundsätzlich weiterhin ein Senkungsanspruch. Meistens gibt der Mietvertrag oder die letzte Anzeige der Mietzinsanpassung Auskunft über die Höhe des Referenzzinssatzes, welcher dem aktuellen Mietzins zugrunde liegt.

Teuerung und höhere Mieten

Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können weitere Kostenfaktoren wie die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise respektive die Teuerung eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen. Die Teuerung kann im Umfang von 40 Prozent angerechnet werden. Zudem kann eine Veränderung der Unterhalts- und Betriebskosten zur Anpassung des Mietzinses führen. Dies ist muss je nach dem im Rahmen der Berechnung zu berücksichtigen.

Für die Mietzinsgestaltung wird in der ganzen Schweiz seit 10. September 2008 auf den einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgestellt. Dieser trat an die Stelle des in den einzelnen Kantonen früher massgebenden Zinssatzes für variable Hypotheken. Die Rechtsgrundlage bildet Artikel 12a der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das BWO unter www.referenzzinssatz.admin.ch bekannt gegeben.