Stabile Wertanlage

Der Gebäudepark Schweiz verbraucht nahezu die Hälfte der Energie. Das Effizienzpotenzial liegt bei 60 bis 80 Prozent Reduktion. Dieses Potenzial ist greifbar. Die Techniken sind ausgereift, die Anwendungen erprobt, die Resultate sprechen für sich. Seit 2008 mit Neuerungen im Steuergesetz, Förderfonds und hohen Energiepreisen rechnen sich diese Investitionen sogar. Hier eine computerbasierte Analyse.

Die langfristige Kapitalbindung bei Investitionen in die Gebäudemodernisierung setzt in der strategischen Projektentwicklung eine ebenso langfristige Sichtweise voraus. Zuverlässige Basis bildet die gründliche Analyse des Bestands.

Einflussfaktoren wie persönliche Vermögensanlage, familiären Bedürfnisse, Standortentwicklung der Liegenschaft sind hier ebenso wichtig wie der Zustand und technische Standard von Immobilien. Eine erfolgreiche Modernisierung beginnt entsprechend früh, im besten Falle unabhängig von dringenden Ersatzanschaffungen oder Reparaturen. Die zeitliche Trennung von Konzeptarbeit und Ausführung bietet auch bezüglich Steuerentlastung und Planungsflexibilität Vorteile. Diese zeigen sich bei der Auswertung verschiedener Szenarien, zum Beispiel bei den Wirtschaftlichkeitsrechnungen für den Aus- oder Erweiterungsbau vom Dachgeschoss.

Umfassende Analyse als Basis

Für die umfassende Analyse werden Daten folgender vorerst unabhängiger Themen in einem Kalkulationssystem zusammengefasst:

• Die Immobilienbewertung definiert die lokalen Rahmenbedingungen und die entsprechenden Marktpotentiale. Diese vom bestehenden Gebäude unabhängigen Faktoren sind wichtig, um die Varianten Erweiterungs- und Ersatzbau aufzunehmen. Die Bewertung der gebauten Substanz, gegliedert in modernisierungsfähige Bauteile, zeigt das Modernisierungspotenzial und die Investitionsvolumen. Die Daten der aktuellen Liegenschaftsbewirtschaftung ergänzt die Finanzstruktur der Immobilie.
• Die Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Eigentümerschaft sind vor allem im privaten Eigentum ausschlaggebend bei der Umsetzung von Steueroptimierung und beeinflussen die Verhandlungen mit Banken

Szenarien verschaffen Übersicht

In einem zweiten Schritt werden diese Daten nach Vorgaben oder in Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft in Szenarien bewertet. Mit der Szenariomethode können technische Schwerpunkte, wirtschaftliche Ziele und natürlich persönliche Bedürfnisse und Wünsche der Eigentümer überprüft und priorisiert werden.

Das Zusammenspiel dieser Faktoren wird als ‚künftige Entwicklungsstränge’ abgebildet. Nicht die sofortige Reaktion etwa auf die Teuerung der Energiepreise ist entscheidend, sondern die Integration aller relevanter Umstände in eine wirtschaftlich, energetisch und architektonisch nachhaltige Strategie.

Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsrechnung sind in hohem Masse abhängig vom gewählten Zinssatz, den geschätzten Kostenentwicklungen (zum Beispiel Energiepreis) und der Lebensdauer der verwendeten Bauteile. Um eine Bandbreite für die wirtschaftlichen Wirkungen zu erhalten, muss mit Szenarien gearbeitet werden. Nur so erkennt man die Spannweite der möglichen Wirkungen. Der Einfluss unterschiedlicher Annahmen ist erheblich, wie die nachfolgenden Beispiele zeigen.

Die Resultate der Szenarien reichen von der Modernisierung in Etappen über die Totalmodernisierung bis zum Ersatzbau. Diese Varianten stehen nicht per se in Konkurrenz, sondern können in diesem Prozess lösungsorientiert ausgewertet werden.

Bauteile Lebensdauer

Die Lebensdauer der Bauteile und technischen Einrichtungen sind standardisiert und bilden die (juristische) Basis der Abschreibung. Wichtig für den Erneuerungsanspruch im Mietverhältnis. Analog zu der von Hauseigentümer- und Mieter-Verbänden gemeinsam erarbeiteten Lebensdauertabelle werden auch Fördergelder (DasGebäudeprogramm.ch) einzelnen Teilen der Gebäudehülle bzw. den haustechnischen Einrichtungen und Installationen zugeordnet. Diese Struktur bildet die Basis der Lebenszykluskosten in den Szenarien.

Bereits bestehende Phasenverschiebungen im Erneuerungszyklus einzelner Bauteile – sehr verbreitet beim Fenster – können so berücksichtigt werden. So auch der Umstand, dass zum Beispiel in Folge der Luftreinhalteverordnung eine leistungsstarke Heizung ersetzt wurde, bevor anstehende Massnahmen wie Dämmungen im Dach und Ähnliches umgesetzt worden sind.

Lebenszykluskosten

Im Unterschied zur reinen Investitionskapitalisierung schliesst die Methode der Lebenszykluskosten unter anderem Faktoren der Betriebswirtschaft mit ein. Bei den Bauteilen der Gebäudehülle spielt die Energieeffizienz eine zunehmend wichtige Rolle. Um künftige Risiken einzuschätzen müssen Szenarien mit deutlich höheren Energiepreisen überprüft werden. Eine scheinbar teurere Variante kann sich auf Dauer als bessere Investition erweisen. Eine Analyse der Lebenszykluskosten macht diese Zusammenhänge transparent. Obwohl es noch nicht viele Praxisbeispiele für Analysen der Lebenszykluskosten gibt, zeigen diese klar auf, dass eine Optimierung möglich ist. Die Lebenszykluskosten dürften sich in Zukunft als Entscheidungsgrundlage durchsetzen.

Die Anwendung

Mit der Annuitätsmethode kann über die spezifische Lebensdauer nachvollzogen werden, wie sich Investitionen unter Einbezug mehrerer Faktoren entwickeln. Für die Prüfung, wie sich Energetische Sanierungen auswirken, werden die Faktoren Investition, Energiekosten, Fördergelder und Steuerabzug bauteilbezogen auf drei typische Fälle hin berechnet.

• Nichts Tun: Die Liegenschaft lebt von ihrer Substanz, kann so vielleicht über einen kurzen Zeitraum noch hohe Renditen erwirtschaften, verliert aber in der vollständigen Bilanz an Wert. Bei Eigentümern verbreitet, die ihre Liegenschaft selber bewohnen. Grosse Investitionen werden verständlicherweise gerne aufgeschoben. In den Diagrammen die grauen Säulen.
• Pinselrenovation: Die Liegenschaften werden in Schuss gehalten soweit die Kosten in der Betriebsrechnung gedeckt sind. Die Betriebsrechnung wird separat geführt und die Energiekosten zahlen die Mieter. Auf dem Markt verlieren diese Modelle zunehmend an Wert. Sogar bei Miterwohnungen führte zum Beispiel das Label Minergie 2008 zu sechs Prozent höheren Mieten.
• Modernisierung: Der vorwiegend den Jahren 1920 bis 1980 erstellte Gebäudepark bildet das grosse Potenzial der direkt umsetzbaren Energiesenken.

Ältere Gebäude sind oft in Bedingungskomplexe gebunden und weisen deutlich weniger technische Angriffspunkte aus. Die Bauten-Generation ab den frühen Achtzigern ermöglichen dank der bestehenden energetischen Qualität nur kleinere Effizienzsteigerungen. Ersatzbauten werden sich an teuren Lagen durchsetzen, wenn Faktoren wie baurechtliche Vorteile zu höheren Anlagewerten führen.

Die Bauteile

Aussenwände und Dach können in dieser Betrachtung zusammengefasst werden. Die mittlere Lebensdauer von 40 Jahren und die durchschnittlichen Preise der Topmodernisierung und der werterhaltenden Investitionen liegen im Schwankungsbereich der Unterschiede bei der individuellen Anwendung. Die moderat tief bzw. hoch eingesetzten Energiepreise sollen eine Vorstellung davon geben, wie sich dieser Faktor künftig auswirken wird.

«Nichts Tun» bildet die Ausgangssituation. Die Gesamtkosten der Topmodernisierung sinken gegenüber der Pinselrenovation um rund die Hälfte bei den Energiepreisen. Steigende Energiepreise verstärken diesen Trend.

Die Modernisierungsmassnahmen Dach und Aussenwand führen zu einer flächenbezogenen Energiereduktion bis 80 Prozent. Mit einem Flächenanteil von über 50% kann hier nahezu die Hälfte des Energiebedarfs durch Effizienz reduziert werden.

Der Preisunterschied zwischen Ersatzfenstern und zum Beispiel zertifizierten Minergiefenstern liegt bei etwa 30 Prozent. Einige tausend Franken auch bei kleineren Objekten stehen sich hier gegenüber. Die Rechnung über die gesamte Lebensdauer von (hier) 25 Jahren korrigiert die scheinbar günstigere Variante aber in die gegenteilige Richtung. Auch ohne Bewertung der Aspekte Behaglichkeit oder Lärmschutz sinken die Gesamtkosten um rund 20 Prozent. Besondere Beachtung verdient beim Bauteil Fenster allerdings die Schlüssigkeit der Konstruktion. Grösster Schwachpunkt ist nach wie vor die Rahmenverbreiterung, explizit Rollladenkästen. Der Auftraggeber sollte bei diesem Bauteil immer eine nachvollziehbare Planskizze verlangen und überprüfen lassen.

Die Dämmung der Kellerdecke schliesst die Gebäudehülle. Im Regelfall mit tiefen Investitionen, das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist auch hier ausgezeichnet. So einfach sie als Einzelmassnahme erscheint: Im Gesamtkonzept sollte sie im Zusammenhang mit Erneuerungen haustechnischer Einrichtungen und Installationen angeschaut werden.

Diese direkten Energiereduktionen senken den Energiebedarf vom ganzen Gebäude im Regelfall auf etwa ein Drittel. Effizienzsteigerung der Haustechnikanlagen, Solarenergie und Wärmerückgewinnung bei Lüftung und Abwasser können die Gesamtbilanz noch deutlich erhöhen. Die Wirtschaftlichkeit steht neben den oben untersuchten Faktoren verstärkt in Abhängigkeit von speziellen Förderprogrammen und Einspeisevergütungen, die bis heute Beiträge von Solarstrom tief halten und leider die Wettbewerbsfähigkeit dezentraler Wärmekraftkopplungsanlagen kaum ermöglicht.

Fazit

Nachhaltige Immobilienbewirtschaftung setzt langfristiges Planen voraus. Wer heute seine Immobilien auf eine schrittweise Optimierung in Bezug auf Energieeffizienz und gesellschaftliche Zielsetzungen ausrichtet, kann künftig mit stabilen Wertanlagen rechnen. (Jonas Diethelm)