Schweizer Immobilienmarkt: Stärkster Preisanstieg seit 2014
Teures Wohneigentum: 2019 sind die Preise für Wohneigentum in der Schweiz so stark gestiegen wie seit 2014 nicht mehr. Auch dieses Jahr dürften die Preise für Eigenheime leicht steigen. Dies zeigt der aktuelle "Real Estate Focus 2020" der UBS.
Quelle: Rainer Sturm, pixelio.de
Sinkende Mieten verhindern laut UBS Preisanstiege bei Mehrfamilienhäusern.
Der Schweizer Eigenheimmarkt verzeichnete 2019 den stärksten Preisanstieg seit 2014. Wohnungen und Häuser verteuerten sich gleichermassen, und zwar um rund zwei Prozent. Haupttreiber dieser Entwicklung waren laut UBS die im letzten Jahr auf ein neues Allzeittief gesunkenen Hypothekarzinsen. Insbesondere an teuren Zentrumslagen fielen sinkende Kapitalkosten mehr ins Gewicht als in der Peripherie. So sind die Preise für Wohneigentum am stärksten in den urbanen und wirtschaftsstarken Regionen angestiegen, dies gilt etwa rund um den Genfersee sowie in den Grossregionen Zürich und Basel. Im Luxussegment war die Preisentwicklung sogar dreimal so stark wie im Schweizer Durchschnitt.
Hausgemachte Knappheit lässt Preise steigen
„Auch für das laufende Jahr rechnen wir mit einem leichten Anstieg der Eigenheimpreise“, sagt Claudio Saputelli, Head Swiss & Global Real Estate von UBS Global Wealth Management. Begünstigt wird diese Entwicklung durch ein tiefes Neuangebot von Eigenheimen im Vergleich zu Mietwohnungen. Denn aktuell dürften Eigenheime nur rund 40 Prozent aller Baugesuche ausmachen, verglichen mit noch 50 Prozent im Jahr 2012.
In den Zentren trägt eine hohe Nachfrage nach Immobilien zum Vermieten und nach Zweitwohnungen zum Austrocknen des Eigenheimmarkts bei. Gemäss UBS werden derzeit mehr als 15 Prozent der ursprünglich als Eigenheim verkauften Wohnungen schliesslich doch noch vermietet und weitere 20 Prozent der Eigenheime als Zweitwohnsitz erworben. Schwindet aber diese Zusatznachfrage wieder, so steigt die Zahl der verfügbaren Eigenheime an – aus der Knappheit entstünde somit ein Überangebot.
Mehrfamilienhäuser: Leerstand schmälert Mietzinserträge
Knapp 70 000 Mietwohnungen oder 2,8 Prozent des Bestands dürften per Ende 2019 leer gestanden haben. Dies entspricht etwa einer Verdoppelung in den letzten fünf Jahren. Allerdings hat sich das Interesse der Investoren angesichts des Überangebots bisher erst geringfügig reduziert.
Letztes Jahr wurden mit rund 44 000 Wohnungen zwar 14 Prozent weniger bewilligt als im Vorjahr, bei den Baugesuchen stellt die UBS nur eine zögerliche Abnahme fest. Der Wohnungsbau verlagere sich hin zu Regionen ohne Leerstand. So wurden im Jahr 2019 die meisten Baugesuche, anteilsmässig mehr als 1,5 Prozent des jeweiligen Wohnungsbestands, in den Agglomerationen der Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Luzern gestellt. Der Leerstand schmälert in den am stärksten betroffenen Regionen wie Solothurn und dem Tessin zusehends die Mietzinserträge. Dort liefert im Durchschnitt jede Wohnung bereits einen Monat pro Jahr keine Einnahmen. Bei jeder sechsten Wohnung ist dieser Wert sogar doppelt so hoch. Saputelli dazu: „Für institutionelle Investoren dürfte die Schmerzgrenze bei den Leerständen wohl erreicht sein.“
Die Preise von Mehrfamilienhäusern treten seit 2016 trotz sinkender Diskontierungssätze auf der Stelle. Preisanstiege verzeichneten fast ausschliesslich Spitzenlagen, da andernorts steigende Leerstände die Zahlungsbereitschaft der Investoren dämpften. Die Angebotsmieten dürften auch 2020 nochmals um rund 1 Prozent sinken, was das Potenzial für höhere Kaufpreise einschränkt.
Büroflächen an Zentrumslage zunehmend unter Druck
Büroflächen an Zentrumslagen waren im vergangenen Jahr die bessere Investition als Liegenschaften in der Peripherie. Die Zentren profitierten stark von einem durch Kleinunternehmen und Neugründungen getriebenen Beschäftigungswachstum und einer entsprechenden Nachfrage nach flexiblen Büroflächen. Noch liegt der Marktanteil flexibel vermieteter Flächen gemessen am Total der Büroflächen unter einem Prozent, die Tendenz ist jedoch steigend.
Das Beschäftigungswachstum geht zurück und schwächere Wirtschaftsaussichten drücken auf die Nachfrage nach Büroflächen. Höhere Mieten dürften nur in Ausnahmefällen durchsetzbar sein und gesamtschweizerisch könnten die Mieten sogar leicht nachgeben. Gerade an Zentrumslagen sind konjunkturelle Risiken nicht eingepreist. Denn das Co-Working-Geschäft ist sehr zyklisch und würde in einer Wirtschaftskrise entsprechend schrumpfen. Auch würde der Druck zur Kostenoptimierung im Falle einer deutlichen wirtschaftlichen Abschwächung die Nachfrage aus den Zentren wieder in die günstigere Agglomeration verschieben.
Online-Handel und steigender Verkaufsflächenbestand
Der Online-Handel dürfte im laufenden Jahr ein drittes Mal in Folge rund 10 Prozent zulegen. Angesichts des Wachstums des gesamten Detailhandelsumsatzes von weniger als 1 Prozent steht dem stationären Handel daher bestenfalls eine Umsatz-Nullrunde bevor. Gleichzeitig steigt der Verkaufsflächenbestand, da weiterhin viele Ladenflächen als Teil von Mischnutzungen in Büro- oder Wohnüberbauungen entstehen. Damit ist mit weiter sinkenden Erträgen pro Flächeneinheit zu rechnen.
In den Innenstädten ist die Zahl der inserierten Flächen – zumindest abseits der „High Streets“ – relativ hoch. Doch auf die ausgeschriebenen Mieten hatte das Überangebot bisher keinen Einfluss. „Die Mieten sind im Durchschnitt immer noch zu hoch und ein Rückgang ist unumgänglich“, so Claudio Saputelli. (mgt/mai)
