Schweizer Büroflächenmarkt: Das Angebot steigt und die Nachfrage kühlt ab

Obwohl in der Schweiz immer mehr Büroflächen leer stehen, dürften die Preise nur wenig sinken: Noch gibt es viele kaufkräftige Interessenten. Dies zeigt die aktuelle Büromarktstudie des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL). 

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Büroflächen gibt es mehr, als wie nachgefragt werden.

In Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – hat sich das Angebot an verfügbaren Flächen innert zwölf Monaten nur leicht erhöht, von 4,5 Prozent  auf 4.6 Prozent. Allerdings entwickelte sich das Angebot nicht überall in dieselbe Richtung: Während die freien Büroflächen in Zürich und Genz zunahmen, blieben sie in Bern stabil und wurden in Lausanne und Basel gegenüber dem Vorjahr weniger.  

Im europäischen Vergleich liegen die Büroleerstände in der Schweiz zudem tief. Die durchschnittliche Leerstandsquote in 24 europäischen Städten betrug laut Studie zuletzt 7.7% , im Vorjahr waren es noch 7.2%. Allerdings: Dublin, Bukarest, Budapest, Stockholm, Warschau und Lissabon verzeichneten Leerstände von 10% oder höher. Quoten über 10% gab es in der Schweiz nur in einzelnen Teilmärkten wie Opfikon/Glattbrugg, Wallisellen, der Flughafenregion Genf und Lausanne West/Crissier. In diesen vier Teilmärkten fällt beinahe ein Drittel der total gemessenen Leerflächen an. In vielen anderen Teilmärkten – insbesondere an Zentrumslagen – stellten die Studienautoren deutlich weniger freie Büroflächen fest.

In der Schweiz weniger Kaufdeals als im Ausland

Der Büromarkt zeigte sich gemäss JLL im 2023 sehr dynamisch, mit zahlreichen Vermietungen und Umzügen, während sich Anbieter von Flex Spaces –  Büroarbeitsplätze, die zu flexiblen Konditionen bezüglich Laufzeit, Anzahl und Preis gemietet werden –  und Privatbanken im Wachstumsmodus befanden. Im Verlauf des Jahres kühlte sich die Nachfrage jedoch spürbar ab, was sich aber noch nicht wesentlich auf den die Entwicklung des Angebots auswirkte.

Zwar ist der Büromarkt gemäss Studienautoren in der Schweiz liquide, allerdings werden hier im Vergleich zum Ausland derzeit weniger Kaufdeals abgeschlossen. Die Studienautoren begründen dies damit, dass die Verkäufer- und Käufererwartungen «oft noch weit auseinander liegen». Indes gebe es punktuelle Anzeichen, dass Verkäufer auch tiefere Preise akzeptieren könnten. Die Preisfindungs- und Neubewertungsphase sei aber noch im Gange. Aktiv im Bieterverfahren sind dabei vor allem Versicherungen und Fonds gewesen. Im aktuellen Zinsumfeld würden diese jedoch vermehrt in den Hintergrund treten oder ihre Immobilien gar verkaufen. Bei den neuen Eigentümern handelt es sich, wie die Studie zeigt, zum Beispiel um Family-Offices von Eigentümerfamilien, extrem vermögende Privatpersonen - so genannte Ultra-High-Net-Worth-Individuals oder UHNWI – aber auch Wohnbaugenossenschaften.

«Obwohl der Immobilienmarkt auch in der Schweiz durch eine Transformationsphase geht, ist nach wie vor genügend Kapital vorhanden, was den Markt stabilisiert», meint dazu Jan Eckert, Schweiz-Chef und Head of Capitals Markets der deutschsprachigen Länder bei JLL. Die Anzahl der Mitbieter bei Transaktionen falle zwar geringer aus als in den Vorjahren. Sofern die Objektqualität stimme, fänden sich aber dennoch zahlungskräftige Kaufinteressenten. (awp/sda/mgt/mai)