Mieten: Nicht alle Mieter profitieren vom tieferen Referenzzinssatz
Dass der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten sinkt, ist grundsätzlich eine gute Nachricht für die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz. Allerdings dürfte sich dies nicht für alle positiv im Portemonnaie auswirken.
Der hypothekarische Referenzzinssatz geht von 1,75 auf 1,50 Prozent zurück. Dies teilte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) heute Montag mit. - War er 2023 in zwei Schritten von 1,25 auf 1,75 Prozent geklettert, ist er seither auf diesem Niveau verharrt. Einige Vermieter hatten die Erhöhungen zum Anlass genommen, die Mieten deutlich zu erhöhen - teilweise um mehr als 10 Prozent.
Bei der Ermittlung des Referenzzinssatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken; laut BWO ist dieser zum Vorquartal auf 1,53 von 1,63 Prozent gesunken. Der Referenzzinssatz wird jeweils auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet. Für eine weitere Senkung müsste er nun auf unter 1,38 Prozent sinken. Eine Erhöhung gäbe es bei über 1,62 Prozent.
Teuerung macht Strich durch Rechnung
Mit einer Senkung war bereits im Vorfeld gerechnet worden. Denn die Nationalbank hat die Leitzinsen zuletzt viermal in Folge gesenkt, zuletzt im Dezember. Das hat Hypotheken wieder günstiger gemacht. Aus der Senkung des Referenzzinssatzes ergibt sich laut dem BWO nun für Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2,91 Prozent, falls der bisherige Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent beruht.
Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können aber weitere Kostenfaktoren eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen. So kann laut dem BWO eine Veränderung der Unterhalts- und Betriebskosten zur Anpassung des Miet-zinses führen. Vor allem aber dürften 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung geltend gemacht werden. Dies ist der Grund, warum Experten keine Senkung der Mieten auf breiter Front erwarten. "Für den einzelnen Haushalt fällt die allfällige Entlastung bestenfalls marginal aus", sagt etwa Migros-Bank-Ökonom Santosh Brivio. Wie er weiter erklärt, ist die Ausgangslage anders als üblich: "Da auch die Schweiz in den letzten Jahren mit einer für ihre Verhältnisse hohen Inflation konfrontiert war, kann sich somit ein Mietzinssenkungsbegehren sogar als Bumerang erweisen." Konkret bedeutet dies: Die aufgelaufene Teuerung könnte unter Umständen höher ausfallen als der Senkungsanspruch von 2,91 Prozent - und die Mieterschaft könnte dann sogar mit einer höheren Miete konfrontiert sein.
Mieterverband rät Senkungsbegehren genau zu prüfen
Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) empfiehlt seinen Mitgliedern, ihre Mietzinse "aufgrund der neuen Kostenstände" zu überprüfen. Wie er am Montag weiter mittteilte. Konkret könnten Vermieter neben der Teuerung auch seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechnen.
Daher rät der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) derweil zur Vorsicht. Ein Senkungsbegehren sollte genau geprüft werden, bevor der eingeschriebene Brief verschickt wird. Dafür gebe es Onlinetools. Falls es sich lohne, sollte das Begehrten in den Augen des Verband aber eingereicht werden. In der Praxis zeige sich nämlich, dass viele Vermieter Erhöhungen rasch weitergeben würden, während die Senkungen viel zu oft ausblieben.
Die Experten der Grossbank UBS schätzten im Vorfeld, dass der effektive Senkungsanspruch für die meis-ten Haushalte bei rund 2 Prozent der Nettomiete liegt. Dies hat laut Migros-Bank-Ökonom Brivio dann durchaus auch volkswirtschaftliche Effekte: "Wird dieses Geld nicht auf die hohe Kante gelegt, nimmt der Konsum entsprechend zu", schreibt er. Und dies würde der Schweizer Wirtschaft helfen.
Experten erwarten sind sich über einen weitere Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes uneins
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird das nächste Mal am 2. Juni veröffentlicht. Ob es noch für eine zweite Herabsetzung in diesem Jahr reicht, darüber sind sich Experten uneinig. Jene von Raiffeisen erwarten eine weitere Senkung allenfalls noch in der zweiten Jahreshälfte. Eine Erhöhung sei hingegen vor 2027 "recht unwahrscheinlich". Die UBS hingegen hält dagegen das Szenario für eine zweite Senkung im laufenden Jahr für unwahrscheinlich, wie sie in einer Studie kürzlich feststellte. (awp sda/mai)
