Mieten: Der Referenzzinssatz steigt dieses Jahr zum zweiten Mal

Aktualisiert am 1.12.2023, 10:26

Viele Mieten dürften abermals steigen: Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten ist in diesem Jahr erneut gestiegen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhöht den hypothekarischen Referenzzinssatz laut einer Mitteilung vom Freitag von 1,50 auf 1,75 Prozent.

Das BWO stützt sich bei der Ermittlung des Referenzsatzes auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Dieser ist im Vergleich zum Vorquartal auf 1,69 von 1,59 Prozent angestiegen, wie das BWO mitteilt.
Er liegt er damit nun wieder über der Schwelle für den nächsten Zinsschritt.

Die Hauptursache für den Anstieg der Mieten liegt im Mechanismus des Hypo-Referenzzinssatzes: Da sich die Hypozinsen im Zuge der Zinswende von ihren historischen Tiefstständen gelöst haben, ist nun auch der Referenzzinssatz gestiegen. Und weil dieser bei der Berechnung auf den am nächsten liegenden Viertelprozent-Wert auf- oder abgerundet wird, kommt es nun zum Anstieg auf den Wert von 1,75 Prozent.

Referenzzinssatz zum allersten Mal im Juni gestiegen

Anfang Juni dieses Jahres war der Referenzzinssatz erstmals in seiner Geschichte gestiegen. Dies hatte höhere Mieten per Herbst dieses Jahres zur Folge. Und nun dürften sie abermals steigen: Konkret ist nach der nun beschlossenen Referenzzinssatzerhöhung im Frühjahr 2024 mit einer nächsten Runde von Mietzinserhöhungen zu rechnen.

Denn bei einer Anhebung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, dürfen die Vermieter den Mietzins um 3,0 Prozent anheben - sofern sie die früheren Senkungen weitergegeben haben. Ein Erhöhungsanspruch besteht konkret, falls der aktuelle Mietzins auf dem bisherigen, seit dem 2. Juni 2023 geltenden Referenzzinssatz von 1,5 Prozent basiert. Falls er gar noch auf dem älteren von 1,25 Prozent basiert, ergibt sich ein noch grösserer Erhöhungsanspruch.

Bei der Einführung lag der Satz bei 3,5 Prozent

Zur Erinnerung: Bei Einführung im Jahr 2008 hatte der Satz 3,5 Prozent betragen, danach sank er schrittweise. Laut einer Schätzung der Zürcher Kantonalbank basieren derzeit rund 60 Prozent aller Mietverhältnisse auf dem aktuellen Referenzzinssatz. Der Anteil der Betroffenen ist damit seit der letzten Erhöhung um etwa 10 Prozentpunkte gestiegen.

Immerhin dürfte es kurzfristig der letzte Anstieg des Referenzzinssatzes gewesen sein - da sind sich von der Nachrichtenagentur AWP befragte Analysten einig. Sie erwarten zumindest im Jahr 2024 keine weitere Mietzinserhöhung mehr. Danach sind die Aussichten für Mieterinnen und Mieter einer aktuellen Prognose der ZKB zufolge aber weniger rosig: Demnach dürfte der Referenzzinssatz bis ins Jahr 2028 auf 2,50 Prozent ansteigen. Dies würde noch einmal drei Mietzinsrunden bedeuten und zwar in den Jahren 2025, 2026 und 2027.

In anderen Szenarien prognostiziert die ZKB sogar einen Anstieg auf bis zu 2,75 oder nur 2,25 Prozent. "Die zukünftige Entwicklung des Referenzzinssatzes ist abhängig von den gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen und ist mit Unsicherheit behaftet," ordnete ZKB-Chefökonom David Marmet die Bandbreite der Prognosen ein.

Derweil geht der Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile geht von einer mehrjährigen Pause bis vermutlich 2027 beim Referenzzinssatz aus.
Da er keine weitere Leitzinserhöhung durch die Nationalbank erwartet, dürfte der dem Referenzzinssatz zugrunde liegende Durchschnittszinssatz nur langsam ansteigen.

Anstieg der Mieten abfedern

Der Bundesrat ist sich der Problematik der steigenden Zinsen für die Konsumentinnen und Konsumenten bewusst. Er will daher kurzfristig umsetzbare Massnahmen ergreifen, um den Anstieg bei den Mieten abzufedern, wie er unlängst ankündigte. Entsprechende Forderungen an die Landesregierung kamen und kommen vor allem von der politischen Linken. So bezeichnete etwa der Schweizerische Gewerkschaftsbund (SGB) am (heutigen) Freitag die Belastung der Haushalte durch die immer stärker steigenden Mieten als unerträglich.

Ganz anders sieht man dies beim Hauseigentümerverband (HEV): Die Forderung des Mieterinnen- und Mieterverbandes (MV), mit staatlichen Eingriffen nun plötzlich einseitig die Anpassung der Mieten an die gestiegenen Zinskosten der Vermieter zu verbieten, sei völlig verfehlt, schreibt der HEV in einem Communiqué. "Eine solche Abkoppelung zum jetzigen Zeitpunkt würde zu einer ungerechtfertigten Umverteilung zulasten der Vermieter führen. Zudem würden die Vermieter, welche die Referenzzinssenkungen immer weitergegeben haben, krass benachteiligt." Laut dem HEV entspricht es einem Gebot der Fairness, die bestehenden Spielregeln des Mietrechts beizubehalten. Die Spielregeln der Mietzinsanpassungen seien transparent und beiden Mietparteien vertraut. (sda/mgt/mai)