Kanton Zürich muss Villenbesitzer trotz hohem Verlust nicht entschädigen
Der Kanton muss ein Grundstück mit Villa nicht für 21 Millionen Franken von den Besitzern übernehmen: Denkmalschutz-Auflagen hätten zwar zu einem Wertverlust von 44,6 Prozent geführt – doch liesse sich die Liegenschaft nach wie vor wirtschaftlich sinnvoll nutzen, hält das Verwaltungsgericht fest.
Die Villa sei wegen Grösse und Lage des Grundstücks, des Prestiges und der Architektur «sicher als aussergewöhnliches Objekt» einzustufen, heisst es im noch nicht rechtskräftigen Urteil, das das Zürcher Verwaltungsgericht am Freitag veröffentlichte.
Die kantonale Baudirektion stellte die eingeschossige Villa mit Atrium, die 1961/1962 auf der 4250 Quadratmeter grosse Parzelle erstellt wurde, deshalb auch in weitem Umfang unter Schutz. So muss gemäss der Verfügung aus dem Jahr 2018 nicht nur das Äussere – etwa die tief ins Haus gezogene Loggia – erhalten bleiben, sondern unter anderem auch die um das Atrium angeordneten Räume und die im Eingangshof und anderen Orten verlegten Natursteinplatten.
Diese Schutzverfügung stelle eine materielle Enteignung dar, machten die Besitzer des Luxusobjekts geltend und erklärten den sogenannten Heimschlag: Der Kanton müsse das Grundstück übernehmen und die Eigentümer mit rund 21 Millionen Franken entschädigen, forderten sie.
Trotz Wertverlust weiterhin attraktiv
Das Verwaltungsgericht kam indes zu einem anderen Schluss: Eine materielle Enteignung liege nur vor, wenn einem Eigentümer die bisherige Nutzung oder ein voraussehbarer zukünftiger Gebrauch untersagt oder besonders stark eingeschränkt werde.
Die Denkmalschutzmassnahmen würden vorliegend zu einem Wertverlust, hält das Gericht mit Verweis auf die Berechnungen der Schätzungskommission fest. Der Verkehrswert des Grundstücks wird demnach auf 18,4 Millionen Franken beziffert, wenn keine Auflagen bestehen würden und die Villa abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden könnte. Mit Auflagen könnte es für 10,2 Millionen Franken verkauft werden.
«Somit führt die Schutzverfügung zu einem Wertverlust von 8,2 Millionen Franken beziehungsweise von 44,6 Prozent», hält das Verwaltungsgericht fest. Die Einbusse erreiche damit zwar beinahe die Obergrenze von 45 Prozent, über der ein Wertverlust grundsätzlich nicht mehr entschädigungslos hingenommen werden müsste.
Doch stehe ausser Frage, dass die Villa auch nach der Unterschutzstellung als ausgesprochen attraktive Wohnliegenschaft zu würdigen sei und für den Eigengebrauch oder als Mietobjekt wirtschaftlich sinnvoll genützt werden könne. Zudem bestünde die Möglichkeit, einen Teil der auf dem Villaareal nicht realisierten Ausnützung einem benachbarten Grundstück zu übertragen.
