Jahresausblick 2019: Experten über wichtige Entwicklungslinien

Dominik Matter, Partner
Fahrländer Raumentwicklung

Die Frage sollte eher lauten: Wie reagieren die Investoren auf die steigenden Leerstände? Letztlich ist ja nicht die Bauwirtschaft für die leerstehenden Wohnungen verantwortlich, sondern das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Während die rückläufige Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnfläche schmälert, wird das Angebot
weiter ausgedehnt, weil die Investoren auf der Suche nach Rendite Mehrfamilienhäuser gegenüber anderen Anlageklassen bevorzugen. Offensichtlich sind die Investoren bereit, das Leerstandsrisiko in Kauf zu nehmen, selbst wenn die steigenden Leerstände den Ertrag und damit auch die Rendite senken.

In vielen zentralen Regionen ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen nach wie vor gering und bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Die Probleme bestehen hauptsächlich abseits der Zentren, wohin die Entwickler und Investoren in den vergangenen Jahren zunehmend auswichen, weil an zentralen Standorten kaum noch Anlagemöglichkeiten bestanden, und wenn doch, dann zu exorbitanten Preisen. Die Überproduktion in der Peripherie ist auszwei Gründen problematisch: Erstens wurden viele Wohnungen an Orten erstellt, wo die Nachfrage auch langfristig zu gering ist, um das bestehende Angebot zu absorbieren. Zweitens haben diemeisten Haushalte eine Präferenz für Zentralität, d. h. wenn die vor dem Hintergrund des neuen Raumplanungsgesetzes verstärkten Verdichtungsbemühungen in den Zentren endlich Früchte tragen und zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, dann dürften diese Haushalte aus der Peripherie in Richtung Zentrum ziehen, mit entsprechenden Folgen für die Nachfrage in diesen Regionen.

Inzwischen verdichten sich allerdings die Anzeichen, dass die Investoren vorsichtiger geworden sind. So haben die vom HEV Schweiz und Fahrländer Partner befragten Experten in den letzten 12 Monaten steigende Bruttorenditen bei MFH-Transaktionenbeobachtet, der erste Anstieg seit über 15 Jahren. Die Investoren scheinen also nicht mehr bereit, für Liegenschaften mit unsicheren Erträgen Fantasiepreise zu bezahlen. Die zunehmende Zurückhaltung der Anleger dürfte mittelfristig zu einem Rückgang der Wohnbautätigkeit in den Problemregionen führen. Für 2019 istallerdings nicht mit einer Entspannung zu rechnen, im Gegenteil. Es ist zu erwarten, dass erneut rund 50›000 Wohnungen auf den Markt kommen werden, und wenn man die Entwicklung der letzten Jahre als Massstab nimmt, dann könnte die Leerstandsquote bei Mietwohnungen 2019 gegen 2.8 Prozent steigen. Sicher ist, dass selbst bei einem Baustopp viele ländliche Regionen noch jahrelang mit hohen Leerständen kämpfen werden.

Martin Neff, Chefökonom
der Raiffeisenbank

Das Wirtschaftsjahr 2018 verlief für die Schweizer Wirtschaft noch bis vor kurzem ausgesprochen dynamisch. Ähnlich hohe Wachstumsraten über mehrere Quartale hinweg hat die Schweizer Wirtschaft zuletzt im Boom vor der Finanzkrise erzielt. Im dritten Quartal 2018 hat das Wachstum allerdings einen kleinen Dämpfer erlitten. Das BIP ist gegenüber dem Vorquartal um 0.2 Prozent geschrumpft. Das ist isoliert betrachtet nicht weiter beunruhigend. Es dürfte im Gegenteil dem einen oder anderen Unternehmen ganz willkommen gewesen sein, war die Auslastung doch mittlerweile enorm hoch.

Doch wie immer, wenn das Quartalswachstum negativ ist, tauchen auch Bedenken auf. Die Fragestellung lautet: ist dies nur ein kleiner Marschhalt oder Vorbote einer Wende zum Schlechteren? Aktuell herrscht noch Konsens, dass ersteres der Fall ist. Allerdings neigen die Finanzmärkte seit geraumer Zeit zu recht hoher Nervosität, die nicht spurlos an der Realwirtschaft vorbeigehen dürfte, sollte sie sich nicht bald wieder legen. Es scheint fast so, als ob die Finanzmärkte ihre fast unbeirrbare Zuversicht der letzten Jahre hinterfragen. Trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten tendierten die Märkte bis vor knapp einem Jahr noch fast ausschliesslich nach oben. Im Jahresverlauf 2018 geriet dann Sand ins Getriebe der Börsen – jüngst auch in den USA, die bisher noch einiges besser dastanden, als die Finanzplätze in den Emerging Markets oder in Europa. Offenbar wurde es den Finanzakteuren doch zu viel, all die brennenden Themen so locker abzuhandeln wie noch zuletzt. Zum Jahresende 2018 haben sich die Zinswende in den USA, der Brexit, Italiens schwache Finanzdisziplin, der Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie die Unberechenbarkeit Donald Trumps zusammen mit diversen kriegerischen Konflikten, wie etwa in Syrien, dem Yemen oder auch Afghanistan, zu einem explosiven Cocktail zusammengebraut. Und prompt hat der Franken wieder an Stärke gewonnen.

Was kann die Schweizer Wirtschaft demzufolge im 2019 erwarten? Auch wenn der Optimismus etwas verflogen ist, rechne ich nicht mit einem Wachstumseinbruch. Vielmehr erwarte ich eine Rückkehr zu «normaleren» Wachstumsraten im Bereich des Potenzialwachstums bei nach wie vor äusserst moderater Inflation. Auch der Arbeitsmarkt dürfte sich stabil entwickeln. Unter dem Strich bedeutet dies aber auch, dass die langersehnte Zinswende in der Schweiz nochmals weiter in die Ferne rückt, zumal auch Europa erste Spuren einer zyklischen Verlangsamung zeigt. Dies könnte die Europäische Zentralbank zur Zurückhaltung zwingen. Deren Spielraum ist ohnehin eingeschränkt, da die Verschuldung in der Eurozone unverändert prekär ist. Von daher gilt wohl für 2019 der Leitsatz: keine Ängste bitte! Nicht vor Rezession, nicht vor (deutlich) steigenden Zinsen und schon gar nicht vor hoher Arbeitslosigkeit.

Klaus Jank, ProjektleiterHochbauprognosen
bei der BAK Economics AG

Im Jahr 2018 hat die Schweizer Wirtschaft mit einemBIP-Wachstum von prognostizierten 2,6 Prozent ein hohes Wachstumstempo erreicht. Allerdings kam es im zweiten Halbjahr zu einer merklichen Abschwächung der Konjunkturdynamik.

Im Jahr 2019 wird die Schweizer Wirtschaft voraussichtlich deutlich langsamer als im Vorjahr wachsen. Ein Grund hierfür ist, dass sich das internationale Umfeld eingetrübt hat. Verantwortlich sind vor allem die vielen Unsicherheitsfaktoren wie etwa der Handelskonflikt zwischen den USA und China, der ungewisse Ausgang der Brexit-Verhandlungen sowie der Haushaltsstreit zwischen Italien und der EU-Kommission. Dies hat dazu geführt, dass sich die Stimmung der Unternehmen in nahezu allen Weltregionen abgeschwächt hat. Die aktuellen Indikatoren deuten zwar nicht auf eine bevorstehende Rezession der Weltwirtschaft hin, doch das Weltwirtschaftswachstum dürfte 2019 weniger dynamisch als im Vorjahr ausfallen.

Das schwächere Umfeld schmälert den Ausblick für die Schweizer Exporteure und bremst die Investitionsbereitschaft der heimischen Unternehmen. Hinzu kommt, dass der Franken aufgrund der aktuell erhöhten Unsicherheit zumindest im ersten Halbjahr 2019 auf dem wieder höheren gegenwärtigen Niveau verharren dürfte. Der wieder stärkere Franken trägt auch dazu bei, dass die SNB wohl noch einige Zeit an den Negativzinsen festhält.

Wir rechnen frühestens im Schlussquartal 2019 mit einer ersten Leitzinserhöhung. In binnenwirtschaftlicher Hinsicht ist der Ausblick zweigeiteilt: Auf der einen Seite rechnen wir mit einer Beschleunigung des privaten Konsums. Denn der Aufschwung auf dem Arbeitsmarkt sorgt für Rückenwind, zudem wird der deutlich gesunkene Ölpreis 2019 die Inflation bremsen. Auf der anderen Seite ist jedoch mit einem leichten Rückgang der Bauinvestitionen zu rechnen. Insbesondere der Wohnbau verliert an Kraft. Die Nachfrage nach Wohnraum wächst aufgrund der nachlassenden Zuwanderung nicht mehr so dynamisch, was sich in den seit einiger Zeit steigenden Leerständen widerspiegelt.

Alles in allem prognostizieren wir für 2019 ein reales Schweizer Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent (2018: +2,6%). Allerdings wird die Wachstumsabschwächung von 2018 auf 2019 durch einen Sondereffekt überzeichnet. Denn 2019 fallen die letztjährigen Lizenzeinnahmen aus Olympiade und Fussball-WM weg, so dass ein negativer Effekt auf das Schweizer BIP-Wachstum von etwa 0,3 Prozentpunkten resultiert. Ohne diesen «FIFA-Effekt» würde das für 2019 prognostizierte Wachstum mit 1,5 Prozent nur knapp unter dem Potenzialwachstum liegen.

Silvan Müggler, Leiter
Volkswirtschaft beim SBV

Die Zeiten des grossen Wachstums im Baugewerbe sind definitiv vorbei. Im Wohnungsbau wird das Volumen mittel- bis langfristig substanziell abnehmen. 2019 dürften die Rückgänge aber moderat sein und durch andere Bausparten kompensiert werden.

Bereits im laufenden Jahr zeichnet es sich ab: Das Baugewerbe hat den Zenit überschritten. Die Umsätze im Wohnungsbau gehen im Bauhauptgewerbe zurück, wenn auch eher moderat. Die Baubewilligungen und andere vorlaufende Indikatoren deuten darauf hin, dass sich diese Entwicklung 2019 fortsetzen wird. Eine Abkühlung ist, obwohl schmerzhaft für die Unternehmen, aber durchaus willkommen. Momentan ist die Zahl der neu erstellten Wohnungen zwischen 5000 und 10 000 grösser als die Nachfrage. Die Leerwohnungsziffer beträgt mittlerweile bereits 1,62 Prozent und ist damit nicht mehr weit weg von den Höchstständen der späten 90er-Jahre. Ohne Rückgang der Wohnbautätigkeit könnte nur ein – unwahrscheinlicher – substanzieller Wiederanstieg der Nettozuwanderung eine weitere Zunahme der Leerstände verhindern. Daher werden die Umsätze im Wohnungsbau mittel- bis langfristig zwangsläufig substanziell zurückgehen. Eine moderate Abkühlung nährt deshalb die Hoffnung auf eine sanfte Landung in Form eines über mehrere Jahre verteilten, allmählichen Rückgangs der Wohnbautätigkeit, welcher für die Bauunternehmen einigermassen verkraftbar wäre. Das Risiko eines abrupten Einbruchs bleibt aber weiterhin bestehen. 2019 ist dies jedoch noch sehr unwahrscheinlich. Der SBV geht für das Bauhauptgewerbe davon aus, dass im laufenden Jahr das Volumen im Wohnungsbau im einstelligen Prozentbereich zurückgehen wird.

Für die übrigen Hochbauten sehen die Aussichten für 2019 deutlich besser aus als für den Wohnungsbau. Es sind weiterhin viele Bürobauten in der Pipeline. Der öffentliche Hochbau profitiert zudem von Nachholbedarf, namentlich etwa bei Spitalbauten. Insgesamt dürfte die Aktivität bei den übrigen Hochbauten 2019 sogar etwas zunehmen und damit den Rückgang im Wohnungsbau zumindest teilweise kompensieren.

Auch der Tiefbau ist ein Stabilitätsanker – und wird dies dank der Fondslösungen für die Bahninfrastruktur sowie die Nationalstrassen für lange Zeit bleiben. Allerdings ist der Tiefbau auch ziemlich volatil, da meist wenige Grossprojekte für einen wesentlichen Teil des Gesamtvolumens aufkommen. Über alle Bausparten hinweg geht der SBV für 2019 von konstanten bis leicht rückläufigen Umsätzen im Bauhauptgewerbe aus.