Intakter Markt trotz langem Preisanstieg
Wie in der Schweiz zeigt auch der Immobilienmarkt in Schweden regionale Überhitzungstendenzen. Seit Mitte der 90er-Jahre ist dort der Preis für Wohneigentum um 130 Prozent gestiegen. Die Fundamentalfaktoren würden die dynamische Entwicklung erklären, entwarnen jetzt die Experten der schwedischen Reichsbank.
Zwischen 1995 und 2009 stieg der Preis für Immobilien in Schweden jährlich um 6,6 Prozent. Wie in der Schweiz hinterliess auch dort die Finanz- und Immobilienkrise 2009 nur eine kleine Delle. Ende Januar ortete der schwedische Finanzminister Anders Borg gemäss Handelsblatt im Immobilienmarkt «ernsthafte Risiken». Einer eigentlichen Blase wollte Borg allerdings nicht das Wort reden, doch beauftragte er die Finanzaufsicht, die Möglichkeit einer zwangsweisen Tilgung von Hypotheken zu untersuchen.
Doch nicht allein die Immobilienpreise verteuerten sich in Schweden. Gleichzeitig ist im vergangenen Jahrzehnt die Verschuldung der privaten Haushalte um jährlich zehn Prozent auf 2500 Milliarden Kronen (280 Milliarden Euro) gestiegen. Seit 2010 hat sich der Verschuldungsgrad, gemessen am Realeinkommen, verdoppelt. Auf der anderen Seite sind die Schweden ein Volk der Sparer: Ihr Gesamtvermögen ist dreimal so hoch wie die Schulden.
Doch nicht allein die Immobilienpreise verteuerten sich in Schweden. Gleichzeitig ist im vergangenen Jahrzehnt die Verschuldung der privaten Haushalte um jährlich zehn Prozent auf 2500 Milliarden Kronen (280 Milliarden Euro) gestiegen. Seit 2010 hat sich der Verschuldungsgrad, gemessen am Realeinkommen, verdoppelt. Auf der anderen Seite sind die Schweden ein Volk der Sparer: Ihr Gesamtvermögen ist dreimal so hoch wie die Schulden.
Viel Vermögen bei hohen Schulden
Den Anreiz, Wohneigentum zu kaufen, geben die niedrigen Hypothekarzinsen sowie die Möglichkeit, 30 Prozent der Verzinsung von den Steuern abzuziehen. Bereits hat die schwedische Regierung die Belehnungsgrenze von Wohneigentum von 95 auf 85 Prozent gesenkt, zudem wird bis in den Sommer der Leitzins von ehemals 1,25 Prozent schrittweise auf 3 erhöht. Die Nachfrage nach Wohneigentum aber konnte diese Massnahmen bislang noch wenig dämpfen.
Weil die Fundamentalfaktoren wie gestiegene Einkommen, niedrige Realzinsen und knappes Angebot an Wohneigentum den Preisanstieg plausibel erklären, hat die schwedische Reichsbank den Immobilienmarkt noch als nachhaltig beurteilt. «Definiert man „überbewertet“ als Preisniveau, das über dem langfristigen Trendwachstum liegt, dann lautet die Antwort klar Ja,» kommentiert die NZZ die schwedische Risikoanalyse. Denn die schwedischen Immobilienpreise liegen rechnerisch ein Fünftel über dem langfristigen Trend. «Meint man mit „überbewertet“ dagegen, dass der Anstieg nicht durch Fundamentaldaten erklärbar ist, so heisst die Antwort Nein.»
Weil die Fundamentalfaktoren wie gestiegene Einkommen, niedrige Realzinsen und knappes Angebot an Wohneigentum den Preisanstieg plausibel erklären, hat die schwedische Reichsbank den Immobilienmarkt noch als nachhaltig beurteilt. «Definiert man „überbewertet“ als Preisniveau, das über dem langfristigen Trendwachstum liegt, dann lautet die Antwort klar Ja,» kommentiert die NZZ die schwedische Risikoanalyse. Denn die schwedischen Immobilienpreise liegen rechnerisch ein Fünftel über dem langfristigen Trend. «Meint man mit „überbewertet“ dagegen, dass der Anstieg nicht durch Fundamentaldaten erklärbar ist, so heisst die Antwort Nein.»
Stumpfe Zinsregulierung
Die Reichsbank koppelte ihre Entwarnung allerdings an die Forderung, zu analysieren, mit welchen Mitteln der Anstieg der Immobilienpreise und der Hypothekarverschuldung gebremste werden könnte. Eine Zinserhöhung hingegen wertet Notenbankchef Stefan Ingves als stumpfe und volkswirtschaftlich teure Waffe. (ur)
