Immobilien: Wohneigentum auf Zeit statt für immer?

Oft scheitert der Traum vom Eigenheim am fehlenden Eigenkapital. Eine neue Eigentumsform, bei der Häuser und Wohnungen nur für eine befristete Zeit gekauft werden, könnte dies ändern. Ein Handbuch der Hochschule Luzern (HSLU) zeigt, wie Investoren und und Eigentümer von Wohneigentum auf Zeit profitieren könnten.

Die Schweizer sind ein Volk Mietern. Während der Grossteil der Bevölkerung in Mietwohnungen lebt, können sich nur knapp 40 Prozent ein Haus oder eine Wohnung als Eigentum leisten. Dies sind weniger als in jedem anderen Land in Westeuropa. Ein Grund dafür sind die im Vergleich zum Ausland hohen Baukosten und der hohe Bedarf an Eigenmitteln beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung.

Für 30 Jahre kaufen

Eine neuartige Eigentumsform könnte das bald ändern. So sehen dies zumindest die Autoren des Handbuchs der HSLU. Bei dem Modell «Wohneigentum auf Zeit» geht die Immobilie statt für immer nur für eine festgelegte Zeitspanne an neuen Eigentümer über. Yvonne Seiler Zimmermann, Professorin für Finance an der Hochschule Luzern und Co-Autorin des Handbuchs, geht davon aus, dass die übliche Dauer 30 Jahre betragen wird: «Das entspricht in der Regel der effektiv notwendigen Nutzungsdauer einer bestimmten Immobilie.» Sei es aus familiären Gründen oder wegen anderen mit dem Lebenszyklus verbundenen Umständen, wie beispielsweise der Pensionierung. Nach dem Ablauf dieser Zeitperiode geht das Wohnobjekt wieder in das Eigentum des ursprünglichen Investors zurück.

Tiefere Hypotheken

Wohneigentum auf Zeit mache den Erwerb eines Eigenheims erschwinglicher, heisst es in der Medienmitteilung der HSLU. Der Kaufpreis bemisst sich nur auf einen beschränkten Teil der gesamten Nutzungsdauer im Vergleich zur ganzen Lebensdauer der Immobilie. Deshalb sind die entsprechenden Wohnobjekte mit einer tieferen Hypothek belegt. Dies hat zur Folge, dass Wohneigentum plötzlich auch für breitere Bevölkerungskreise erschwinglich wird. «Besonders attraktiv ist diese neue Eigentumsform für Menschen, die sich sonst kein eigenes Zuhause leisten könnten», sagt Seiler Zimmermann. Im Vergleich zur Miete fallen die Wohnkosten für Wohneigentum auf Zeit um rund fünfzehn Prozent tiefer aus, wie das Forschungsprojekt der Hochschule Luzern zeigt.

Aufwertung der Wohnobjekte in der Schweiz

Auch für die Investoren hat laut Seiler Zimmermann und ihren Mitautoren das neue Modell Vorteile. Geht das Wohnobjekt nach der festgelegten Zeitdauer zurück an den Investor und ist dieser wieder der alleinige Eigentümer, kann er die Immobilie marktfähig sanieren. «Wir haben in der Schweiz ein grosses Problem mit überalterten Immobilien, bei denen eine Totalsanierung längst überfällig wäre», so Seiler Zimmermann. In der traditionellen Stockwerkeigentumsform könne die Substanz der Immobilie meist nicht optimal erhalten bleiben, da die Stockwerkeigentumsparteien unterschiedliche Interessen verfolgen und sich dadurch bei der Sanierung gegenseitig blockieren. Gemäss Seiler Zimmermann könnte  Wohneigentum auf Zeit daher zu einer besseren Substanzerhaltung der Wohnobjekte beitragen.

Wohneigentum-auf-Zeit-Modell in Bern

Wie eine Erhebung der Hochschule Luzern von 2017 zeigt, stösst die neue Eigentumsform sowohl bei potenziellen Bewohnern als auch bei Investoren grundsätzlich auf eine hohe Akzeptanz. Trotzdem gibt es in ganz Europa erst ein einziges Objekt, bei dem Wohnungen mit dem Wohneigentum-auf-Zeit-Modell erworben werden können: Eine14-stöckige Liegenschaft mit 42 Wohnungen in Bern. Das Projekt zeige eindeutig, dass das Modell funktioniere, schreibt die HSLU in der Medienmitteilung. Trotzdem scheint für Grossinvestoren wie Banken und Pensionskassen die Eigentumsform kein Thema zu sein. «Bei Neuerungen mit so viel Innovationsgehalt tut sich die Immobilienbranche naturgemäss etwas schwer», so Seiler Zimmermann. Deshalb fehle es momentan auch noch an entsprechenden Angeboten. Solange die neue Eigentumsform nicht eine gewisse Marktdurchdringung erreicht hat, bleibt für die Investoren ein Illiquiditätsrisiko.

Für Yvonne Seiler Zimmermann ist jedoch klar, dass Wohneigentum Nerv der Zeit trifft. «In jeder Lebensphase ändern sich die Bedürfnisse, so auch beim Eigenheim», sagt die HSLU-Forscherin. Zudem trägt Wohneigentum auf Zeit dem Nachhaltigkeitsaspekt Rechnung. Durch die optimale Sanierung können Gebäude auch energetisch besser unterhalten und Bodenressourcen geschont werden.

Das PDF des  Handbuchs Wohnen auf Zeit kann hier kostenlos heruntergeladen werden.