Immer mehr Büros stehen leer
Die Anzahl leerstehender Büroräume ist schweizweit angestiegen. Die durchschnittliche Zunahme beläft sich auf 4.7 Prozent. Diese Entwicklung erklärt der Immobiliendienstleister Colliers in seinem kürzlich publizierten Büromarktbericht mit der noch immer hohen Bautätigkeit, den Problemen der Bankbranche und den Standortbereinigungen von Grossunternehmen. Seine Experten rechnen damit, dass leerstehende Büroflächen bis 2014 stark zunehmen werden.
Während in und um die grossen Wirtschaftszentren von Wohnraumknappheit die Rede ist, präsentiert sich die Ausgangslage auf dem Schweizer Büromarkt gegenteilig: Das Angebot an verfügbaren Büroflächen in den 20 grössten Agglomerationen nahm um 204‘000 Quadratmeter zu und stieg an auf über 1.8 Millionen Quadratmeter. Damit erhöhte sich die Angebotsquote im Jahr 2012 von 4.2 auf 4.7 Prozent. Zum Vergleich: Die Leerwohnungsziffer der Schweiz beträgt derzeit 0.94 Prozent und die Leerwohnungsziffern in den Kantonen Basel-Stadt und -Landschaft, Genf, Waadt, Zug und Zürich liegen zwischen 0.33 und 0.56 Prozent.
Während der kommenden Jahre werden die leerstehenden Büroflächen weiter zunehmen, prognostizieren die Experten von Colliers. Treiberin dieser Entwicklung ist die intensive Bautätigkeit. Schweizweit werden laut Colliers insgesamt rund 700'000 Quadratmeter neue Bürofläche entstehen, davon über 300‘000 Quadratmeter in der Agglomeration Zürich. Colliers prognostiziert, dass dort die Angebotsquote bis Ende 2014 um etwa zwei Prozent, das heisst auf über 8 Prozent ansteigen wird. Dies wiederum wird sich unmittelbar auf den Markt für Büromietflächen auswirken: Die Preise geraten unter Druck und die Verhandlungsposition der Mieter wird stärker. Parallel dazu beeinflusst dieser Trend auch den Investitionsmarkt auf. Das Risiko von Ertragsausfällen bei Büroliegenschaften sei bereits deutlich höher als bei Wohnhäusern, und es steige weiter, heisst es in der Medienmitteilung des Immobiliendienstleisters. Auch in den kommenden Jahren werden Büro-Anlageobjekten Wertverluste hinnehmen müssen. Dies gilt vor allem für ältere Liegenschaften und solche an ungünstigen Lagen.
Leere Büros in der Zürcher Innenstadt
Diese Entwicklungen sowie die Umstrukturierungen und der Stellenabbau im Bankensektor sind im Zentrum Zürichs besonders deutlich zu sehen: Das Büroflächenangebot war Ende 2012 mit 95‘000 Quadratmetern so gross wie zuletzt 2005. Zahlreiche Unternehmen verlagerten und verlagern Arbeitsplätze von der Innenstadt nach Altstetten, Leutschenbach oder Wallisellen.
Die geforderten strengeren Eigenkapitalvorschriften für Banken lösten vergangenes Jahr unter anderem Immobilienverkäufe der Credit Suisse in der Zürcher City aus. Das markante Geböude an der Bahnhofstrasse 53/55 der Grossbank kaufte die AXA Winterthur. Und das Geschäfthaus „Metropol“ sicherte sich die Schweizerische Nationalbank. Derweil wurde mit dem Üetlihof der weltweit wichtigste Bürokomplex der CS für rund eine Milliarde Franken an den staatlichen Pensionsfond Norwegian Government Pension Fund Global veräussert. Die Credit Suisse wird die Liegenschaft fortan als Mieterin nutzen. Diese Handänderungen überschatten allerdings, dass sich der Investitionsmarkt nach wie vor träge verhält und zahlreiche Anleger wegen divergierender Kaufs- und Verkaufspreisvorstellungen ihre Ziele nicht erreichten.
Basel Rückgang in Basel
In der Stadt Basel sank die Angebotsmenge an Büroflächen 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 26‘000 Quadratmeter auf 69‘000 Quadratmeter. Über den gesamten Wirtschaftsraum Basel erhöhte sich die angebotene Menge allerdings leicht auf 157‘000 Quadratmeter, was einer Angebotsquote von 4.1 Prozent entspricht. Die Ursache für den Rückgang der Angebotsfläche erkennen Colliers-Fachleute unter anderem in der Wiedervermietung von 21‘000 Quadratmetern Bürofläche an der Viaduktstrasse zu erklären. Ende 2011 waren die Räumlichkeiten wegen des Auszugs der UBS frei geworden. Nach Instandhaltungsarbeiten bezog Roche den markanten Backsteinkomplex. Nahezu zeitgleich erfolgte der Spatenstich für den Roche Turm und die Einweihung eines neuen Laborgebäudes in Kaiseraugst, wo Roche bis Ende 2014 zusätzlich eine neue Produktionsanlage errichtet.
In Genf bleiben die Büros am teuersten
Selbst die sonst laut Colliers sehr krisenresistente Genfer Innenstadt verbuchte einen Anstieg der verfügbaren Büroflächen um 47‘000 auf 58‘000 Quadratmeter. Entsprechend reduzierten sich dort die durchschnittlichen Mieten sowie die Topmieten um je fast zehn Prozent auf 410 Franken bzw. 915 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Allerdings liegen die Genfer Mietpreise noch immer auf Schweizer Spitzenniveau. Die Angebotsquote im Wirtschaftsraum Genf nahm ebenfalls zu, ist jedoch mit 3.2 Prozent im nationalen und noch mehr im internationalen Vergleich niedrig. (mai/mgt)
