Graubünden, St. Gallen und Glarus: Rote Zahlen, sprudelnde Gesuche

St. Gallen schreibt erstmals seit 2016 ein Defizit von 200 Millionen Franken. Dasselbe in Glarus, der mit 5,7 Millionen sein erstes Minus seit 20 Jahren erwirtschaftet. Wenigstens die Bündner erzielen einen Gewinn von 120 Millionen. Und was die Baubranche freut: In der Region ist die Zahl der Neubaugesuche angestiegen.

Quelle: Spital St. Gallen

Nicht schutzwürdig: Das St. Galler Spitalhochhaus kann in ein paar Jahren rückgebaut werden.

Die Zahlen sind bekannt: Die Schweizer Bevölkerung wächst, doch die Bautätigkeit verlangsamt sich. «Die Folge sind knappe Wohnungen und steigende Mieten», wie es im neuesten Immo-Monitoring von Wüest Partner heisst. So sind die Angebotsmieten in einem Jahr um satte sechs Prozent gestiegen. Doch das Immobilienberatungsbüro sieht Anzeichen für eine Wende: Erstmals seit Jahren ist die Zahl der Neubaugesuche wieder gestiegen. Dies, da die Nachfrage nach Wohnungen angesichts der knappen Leerstände noch lange hoch bleibt wird. Dazu scheint die Inflation aktuell unter Kontrolle, was die jüngste Zinssenkung der Nationalbank bestätigt, und die unter Corona explodierten Baupreise steigen nicht weiter.

Vor allem in der Ostschweiz sprudeln die Gesuche: Laut Immo-Monitoring ist eine Zunahme von 52 Prozent zu verzeichnen. Hierbei weisen Pendlergemeinden ausserhalb von Agglomerationen, industrielle Gemeinden, Mittelzentren und Tourismusgemeinden die grössten Zuwächse auf, und zwar Bauprojekte in allen Grössen. «Im Gegensatz zur Region Zürich oder der Zentralschweiz ist in vielen Regionen der Ostschweiz noch etwas mehr Bauland vorhanden», so der Expertenbericht.

Mehr Verdichtung erwünscht

Das bedeutet aber auch, dass die neuen Projekte oft auf ungenutztem Boden entstehen, was das Bauland verknappt. «Erwünscht wäre mehr Verdichtung, der Bau neuer Wohnungen in bestehenden Siedlungsflächen.» Doch diese stockt weiterhin. Wüest Partner zweifelt deshalb insgesamt daran, das der positive Trend bei den Neubaugesuchen nachhaltig ist.

Und die Bautätigkeit reicht nach wie vor nicht, um dem wachsenden Bedarf an Wohnungen zu decken. Gesamtschweizerisch beträgt der Bestand an Leerwohnungen per Mitte Jahre noch knapp über 1 Prozent, was gegenüber dem Vorjahr eine Abnahme von fünf Prozent bedeutet. Auch in der Ostschweiz bleiben freie Wohnobjekte und auch Einfamilienhäuser ein gesuchtes Gut, vor allem im Glarus, dessen Bestand auf 0,85 Prozent zurückging, während der Wert im Graubünden und in St. Gallen fast unverändert blieb.

Quelle: www.neuebibliothek.ch

Die St. Galler Kantonsbibliothek heute (links) und der geplante Anbau, gegen den sich Widerstand formiert hat.

Sonderfall St. Gallen

Wobei die Stadt St. Gallen und ihr Umland einen Sonderfall darstellen, wie das Immo-Monitoring weiss: «St. Gallen hatte schon immer einen liquideren Wohnungsmarkt als vergleichbare Städte.» Dies habe mit dem recht hohen Bestand an Altbauten zu tun und mit dem Umstand, dass in den Agglomerationsgemeinden immer wieder attraktive neue Wohnungen entstehen.

Die Stadt St. Gallen hat also noch Wohnraum und blickt auf ein finanziell erfreuliches Jahr zurück: So schloss man die Erfolgsrechnung mit einer Schwarzen Null ab, während ein Minus von gegen 15 Millionen erwartet worden war. Die Stadt konnte sogar 24 Millionen Franken in die Reserven einlegen, womit das Ergebnis rund 39 Millionen über dem Budget lag. Auch hier ein Wermutstropfen: Die guten Zahlen kamen nur auf dem Papier zustande. Die kantonale Gebäudeversicherung hat den Verkehrswert der städtischen Liegenschaften neu und deutlich höher eingeschätzt, so dass ein trügerischer Buchgewinn von 26 Millionen resultierte. Und da sind immer noch die Bruttoschulden von über einer Milliarde Franken.

Städte finanziell gefordert

Die Lage der anderen St. Galler Städte ist ebenfalls mehrheitlich «herausfordernd», wie es Finanzdirektorinnen und -direktoren gerne umschreiben. So erwirtschaftet Wil dieses Jahr rund zwei und nächstes sogar 7,8 Millionen Franken Defizit. Hintergrund: Letztes Jahr war noch eine Erhöhung des Steuerfusses von 118 auf 123 Prozent diskutiert worden; stattdessen senkte das Stimmvolk den Satz auf 115. In der Bodenseegemeinde Rorschach liegt der Steuerfuss unverändert bei hohen 129 Prozent; immerhin hat man fürs laufende Jahr ein ausgeglichenes Budget hingekriegt. Gossau, seit Jahren mit 116 Prozent Steuern, weist im Budget fürs 2024 sogar ein kleines Ertragsplus aus.

Weiter auf dem Weg der Besserung ist Sargans, das mit seinem Finanzplan auf Kurs ist: Dank diesem konnte in den letzten Jahren der Steuerfuss schrittweise gesenkt werden, der 2020 noch bei astronomischen 142 Prozent lag. Inzwischen ist man auf dem Niveau von Rorschach angekommen. Keine Probleme mit Defiziten hat Rapperswil-Jona am oberen Zürichsee: Zwar schreibt man seit Jahren rote Zahlen, doch die Stadt hat ausgesprochen gute Jahre hinter sich und volle Kassen. Also bleibt der Steuerfuss bei idyllischen 74 Prozent.

Quelle: indievisual AG

So wird das neue St. Galler Staatsarchiv aussehen, dessen Realisierung ab 2026 nichts mehr im Weg steht.

Kanton mit grossem Defizit

Nicht nur die Gemeinden, auch der Kanton St. Gallen kämpft mit den Finanzen: Letztes Jahr resultierte ein Verlust von rund 200 Millionen Franken, womit man erstmals seit 2016 in die Roten Zahlen rutschte. Erwartet worden war ein Minus von 160 Millionen, wobei dem Kanton vor allem das Geld der Schweizerischen Nationalbank fehlt, zuletzt 150 Millionen. Doch dank einem Eigenkapital von 1,2 Milliarden sind weder eine Neuverschuldung noch zusätzliche Sparmassnahmen nötig. Ab 2027 sollen die Defizite gemäss Finanzdepartement wieder sinken. Ein Risiko für die Staatskasse stellen die St. Galler Spitäler dar. Die vier kantonalen Spitalverbunde schrieben rund 59 Millionen Franken Verlust. Eine Geldspritze vom Kanton benötigten die Spitäler indes nicht. Nach Einschätzung der Regierung haben sie sogar gute Chancen, ihre Finanzlage zu stabilisieren.

Einen wichtigen Schritt weiter ist die Stadt St. Gallen beim Neubau des Kantonsspitals. Nach jahrelangem Hin und Her entschied der Stadtrat, das Spitalhochhaus «Haus 04» nicht unter Schutz zu stellen. Das 78 Meter hohe Gebäude aus dem Jahr 1975 war zuvor in einem externen Gutachten als Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung qualifiziert worden. Doch nun entschied der Stadtrat, dass das Interesse an der öffentlichen Gesundheitsversorgung höher zu gewichten ist als der Schutz des Hochhauses. Die Unterschutzstellung würde «eine betrieblich und betriebswirtschaftlich nachhaltige und langfristige bauliche Entwicklung in Frage stellen», so das Communiqué.

Erleichtert sind darüber die Spitalverantwortlichen. Sie hatten stets betont, dass die Gebäudestruktur des Spitalhochhauses eine weitere Nutzung als Spitalgebäude unmöglich macht. Eine alternative Nutzung als Bürogebäude wäre teuer und betrieblich nicht sinnvoll. Indes: Die nächsten zehn Jahre wird das nicht schützenswerte Hochhaus weiterhin als Spitalgebäude genutzt. Zunächst steht der Abschluss des Generationenbauwerks «come together» im Vordergrund, das 2029 bezugsbereit sein soll.

Probleme mit neuer Bibliothek

Einen Rückschritt gab es beim Neubau-Projekt für eine Kantons- und Stadtbibliothek in St. Gallen. Vor drei Jahren war ein Siegerprojekt vorgestellt worden, das rund 140 Millionen Franken kosten soll. Doch die FDP-Fraktion im Kantonsrat fordert eine Überarbeitung des Vorhabens und befürchtet, dass das Projekt auch wegen nicht berücksichtigter, höhere Betriebskosten in einer Volksabstimmung scheitern würde. Bevor es aber soweit ist, müssen zuerst das Kantons- und auch das Stadtparlament zustimmen.

Besser sieht es aus beim neuen Staatsarchiv: Das Studienzentrum Waldau in der Stadt St. Gallen wird umgebaut und mit einem fünfstöckigen Gebäudetrakt unter der Erde erweitert. Voraussichtlich 2026 beginnen gemäss Kanton die Bauarbeiten, für die das Stimmvolk einen Kredit von 36 Millionen bewilligt hat. Der Bund schiesst weitere drei Millionen für Kulturgüterschutzräume zu.

Quelle: Kantonsschule Wattwil

In zwei Jahren soll das neue Schulhaus der Kantonsschule Wattwil fertiggestellt sein.

Baubeginn bei Schulhäusern

Mit einer Verzögerung von sieben Jahren konnte diesen Sommer der Grundstein für die Erweiterung der Kantonsschule Sargans gelegt werden. Das 50 Millionen Franken teure Projekt war durch diverse Einsprachen blockiert worden. Doch nun soll der Neubau innert einer Bauzeit von gerade mal zwei Jahren realisiert werden.

Noch etwas schneller soll der Neubau der Kantonsschule Wattwil fertig sein, der ebenfalls diesen September begann. Das neue Schulhaus wird 720 Schulkindern Platz bieten, wofür der Kanton 73,5 Millionen Franken ausgibt. Der bestehende Altbau der Kantonsschule wird ab Sommer 2026 instandgesetzt und danach vom Berufs- und Weiterbildungszentrum Toggenburg (BWZT) genutzt, das in dieser Zeit selbst für 34,5 Millionen Franken erneuert und erweitert wird.

Zusatzkredit für Altlastensanierung

Baubeginn war auch beim Regionalgefängnis in Altstätten, dessen Kapazität von 46 auf 126 Plätze erweitert wird. Mitte 2027 soll der Erweiterungsbau fertig sein und dann die Schliessung der kleineren Gefängnisse in Flums und Gossau möglich machen. Vor Baubeginn hatte man noch 6000 Tonnen belastetes Erdreich entsorgen müssen, die durch jahrelange Übungen der Feuerwehr mit Rückständen von Löschschaum verunreinigt waren. Hierfür hatte der Kantonsrat einen Nachtragskredit von weiteren 17,3 Millionen sprechen müssen. Für das Bauprojekt selbst wurde vom Volk ein Kredit von 60,2 Millionen bewilligt.

In Rorschach konnten die letzten Rekurse gegen die Bauprojekte Feldmühle und Stadtbahnhof Süd beigelegt werden. Auf der Feldmühle-Brache werden nun 300 Wohnungen entstehen, und beim Bahnhof ein neungeschossiges Hochhaus. Diese Projekte sind wichtig für die mit 1,8 Quadratkilometern flächenmässig kleinste Gemeinde des Kantons, die zudem schweizweit eine der dichtbesiedeltsten ist. Wenn nun während der Bauauflage keine Einsprachen mehr eingehen, könnte bereits nächstes Jahr der Spatenstich erfolgen und Rorschach bald die Marke von 10'000 Einwohnern knacken.

Quelle: DBU/Architekturbüro Diagonal

Die Erweiterung der Berufsfachschule wurde von der Landsgemeinde genehmigt, samt Zusatzkredit für ein höheres Turnhallendach.

Auch Glarus in den roten Zahlen

Wie dem Kanton St. Gallen ging es finanziell auch Glarus: Erstmals seit zwanzig Jahren, schrieb man wieder rote Zahlen, genauer minus 5,7 Millionen Franken. Doch das kam nicht unerwartet. Das Ergebnis fiel immer noch 8,8 Millionen besser aus als geplant, dank hoher Steuereinnahmen. Andererseits gab man im Gesundheitsbereich zehn Millionen mehr aus als im Budget stand. Am Ende wird ein Griff ins Kässeli, oder die finanzpolitische Reserve von 15,75 Millionen nötig, womit sich das Vermögen des Kantons innert vier Jahren fast halbiert hat.

Fürs laufende Jahr sieht das Glarner Budget ein Minus von 6,7 Millionen Franken und einen neuerlichen Griff in die Sparkasse von 8,8 Millionen vor. Der Regierungsrat hat deshalb soeben ein Paket beschlossen, mit dem der Haushalt um 8 Millionen entlastet werden soll, durch Sparmassnahmen und Mehreinnahmen. Einige dieser Massnahmen hat die Regierung kraft ihrer Kompetenz selber beschlossen; über Entlastungen von rund 3 Millionen wird nächstes Jahr noch die Landsgemeinde zu befinden haben.

Dach wird höher

Zuletzt war die Landsgemeinde bei Sparbemühungen keine Hilfe. So beschloss sie letzten Mai nicht nur, rund 35 Millionen Franken für den Neubau und die Erweiterung der Berufsfachschule Ziegelbrücke zu bewilligen. Entgegen dem ausdrücklichen Willen der Regierung legte das Volk auch noch 1,7 Millionen drauf, um das Dach der Turnhalle um 10 Meter anzuheben. Damit erhält der Kanton wieder eine wettkampftaugliche Turnhalle.

Die drei Glarner Grossgemeinden haben 2022 zwar weniger Schulden gemacht als in den Jahren zuvor – zusammen waren es 5,6 Millionen Franken. Trotzdem erreicht die Verschuldung insgesamt einen neuen Höchststand. So belief sich die Nettoschuld der Gemeinden Ende 2022 auf rund 16 Millionen, die Bruttoschuld gar auf 230 Millionen. Der Regierungsrat macht Glarus Nord und Glarus Süd nun finanzpolitische Vorgaben. Glarus Süd muss Finanzierungslücken schliessen und den Haushalt wieder ins Gleichgewicht bringen und darf kein Defizit mehr machen. Glarus Nord wird verpflichtet, die Zunahme ihrer Investitionsschulden zu begrenzen, da die Nettoschuld das Doppelte der Steuereinnahmen zu überschreiten droht.

Quelle: Gemeinde Glarus Süd

Alle Bewohner von Schwanden konnten nach dem Erdrutsch in ihre Häuser zurückkehren, da die Arbeiten am Schutzdamm rascher als geplant vorankommen.

Good News für Schwanden

Gute Nachricht für Glarus Nord an anderer Stelle: Früher als geplant konnten die letzten Bewohner von Schwanden in ihre Häuser zurückkehren, die sie nach den Erdrutschen letztes Jahr hatten verlassen müssen. Die Arbeiten am Schutzdamm, der im Rutschgebiet errichtet wird, kamen rascher voran als erwartet. Bis der 6,5 Meter hohe Damm fertig wird, dauert es indes noch bis Ende nächsten Jahres. 

Einen Schritt nach vorne will Glarus bei den Baugesuchen machen: Der Kanton hat die entsprechenden Abläufe im Projekt «Analyse und Weiterentwicklung Baugesuchsprozess im Kanton Glarus» analysiert und ein Paket von 33 konkreten Massnahmen erarbeitet. Dies wurde nötig, weil nicht nur immer mehr, sondern auch immer komplexere Baugesuche zu bearbeiten sind. In einem ersten Schritt werden nun eine Checkliste für Gemeinden und Kanton erarbeitet, eine Prozess- und Rollenbeschreibung erstellt und die Abläufe vereinheitlicht. Bereits Ende Jahr sollen diese Sofortmassnahmen umgesetzt sein und nachhaltigen Nutzen bringen.

Quartier «Kartoni» rückt näher

Eins der grössten Bauprojekte ist das «Kartoni» in Glarus. Es rückte im Mai seiner Realisierung einen wichtigen Schritt näher, indem die Glarner Gemeindeversammlung deutlich Ja sagte zu zwei Geschäften: einem Renaturierungsprojekt, das die geplante Überbauung gegen Hochwasser des Dorfbachs schützt, und einem Steg über die Linth, der den direkten Anschluss zum Bahnhof herstellt. Beide Vorhaben schaffen die rechtlichen Grundlagen für das bedeutende Projekt.

Denn nicht weniger als ein neues Quartier soll auf auf einem ehemaligen Industrieareal aus dem Boden gestampft werden. Für rund 150 Millionen Franken sind auf 20'000 Quadratmetern 13 Häuser mit 146 neuen Wohnungen geplant. Dazu gibts ein kulturelles Begegnungszentrum, und auch der um 1860 erbaute Hänggiturm ist ins Projekt integriert, worin das Anna Göldi Museum beheimatet ist. Die Verantwortlichen hoffen auf einen Baubeginn 2026, womit das Kartoni-Quartier Anfang 2029 bezugsbereit wäre.

Quelle: Dimitri Feitknecht

Das ehemalige Industrieareal in Ennenda, im Vordergrund direkt am Ufer der Linth der Hänggiturm: Hier soll ein komplettes neues Quartier entstehen

Grossprojekt in Linthal

In Linthal, Gemeinde Glarus Süd, ist ein weiteres Grossprojekt in der Pipeline. Zuhinterst im Tal soll für 60 Millionen Franken eine Überbauung mit 70 neuen Wohnungen entstehen, auch hier auf einem früheren Industrieareal. Wo bis 2005 die Spinnerei Linthal beheimatet war, wurde zuerst mit dem «Linthpark Glarus Süd» ein Gesundheits-, Dienstleistungs- und Gewerbezentrum geschaffen. Das neue Projekt auf dem Areal bedeutet nun den nächsten Meilenstein in der Umnutzung. Nachdem letztes Jahr die Baubewilligung erteilt wurde, sollen die Arbeiten bereits 2025 beginnen und 18 bis 24 Monate dauern.

Bewegung bei den Baugesuchen herrscht auch im Graubünden: In Kürze sollen alle Gesuche und Bewilligungen elektronisch über die Plattform «eBau» abgewickelt werden können. Nach einer Testphase wird das elektronische Baubewilligungsverfahren in drei Etappen eingeführt, wobei jeweils 20 bis 30 zusätzliche Gemeinden aufgeschaltet werden. Die Benutzung der Plattform ist kostenlos, und die Benutzer werden schrittweise durch den Prozess geführt, wobei die Grundstücksdaten automatisch vom Geoinformationssystem hinzugefügt werden. Gemäss Amt für Raumentwicklung stehen zudem alle benötigten Unterlagen digital zur Verfügung. Das alles soll das Verfahren beschleunigen.

Graubünden erneut mit Gewinn

Anders als seine Ostschweizer Nachbarn hat der Kanton Graubünden letztes Jahr einen Gewinn erwirtschaftet, in Zahlen rund 120 Millionen Franken. Das ist zwar weniger als im Rekordjahr 2022, als 216 Millionen übrig blieben, doch konnte immer noch das Eigenkapital erhöht werden, das nun bei 858 Millionen liegt. Fürs 2024 wird indes mit einem Minus von 50 Millionen gerechnet, und bis 2028 gar mit Defiziten zwischen 124 und 167 Millionen. Diese resultieren aus den bereits beschlossenen Steuersenkungen, dem Wegfall der Nationalbank-Gelder und geringeren Bezügen aus dem Nationalen Finanzausgleich.

Seit Längerem schon im Minus ist die Kantonshauptstadt Chur: Sie hat zuletzt ein Defizit von 12 Millionen erwirtschaftet. Folglich erarbeitete sie auf Wunsch des Gemeinderats, des Parlaments, ein «Massnahmenpaket zum Erhalt der Investitionsfähigkeit», das sowohl Einsparungen als auch Mehreinnahmen von je acht Millionen vorsah. Das wiederum stiess auf massiven Widerstand der Bevölkerung, die sogar Demos vor dem Rathaus durchführte. Am Ende wurde die Vorlage versenkt. Und die Stadt wird heuer gemäss Budget 2,5 Millionen Franken Minus erwirtschaften.

Quelle: Adrian Michael - Own work wikimedia CC BY-SA 3.0

In Chur West soll diesen zwei Hochhäusern ein drittes hinzugesellt werden. Doch gegen die entsprechende Volksabstimmung ist eine Beschwerde eingegangen; Ausgang offen.

Grösstes Projekt des Kantons

In Chur har der Kanton auch sein grösstes Neubau-Projekt gestartet: die Fachhochschule. Stadt und Kanton konnten das Baugesuch innert nur drei Monaten zur Genehmigung bringen, so dass demnächst der Spatenstich erfolgt. Für rund 180 Millionen Franken entsteht auf dem Areal Pulvermühle das neue Hochschulzentrum, dass 2028 seinen Betrieb aufnehmen soll.

Ganz anders ist die Lage bei einem privaten Grossprojekt: In Chur West ist neben den zwei markanten Hochhäusern ein drittes geplant, und die Churerinnen und Churer sagten kürzlich mit hauchdünnen 156 Stimmen Mehrheit Ja zum entsprechenden Baurechtsvertrag, der ein 21-stöckiges Hochhaus umfasst. Doch sogleich ging eine Stimmrechtsbeschwerde ein, da die Abstimmungsbotschaft unverständlich und intransparent gewesen sei. Eine Ansicht, die unabhängige Rechtsexperten teilen.

Angespannter Wohnungsmarkt

Immer angespannter ist die Lage auf dem Bündner Wohnungsmarkt: Der Leerbestand hat sich im letzten Jahr wieder deutlich verringert, und daneben steigen die Preise. Das Problem ist laut einer Analyse des Volkswirtschaftsdepartements die Grösse der Haushalte: Heute leben fast drei Viertel in Ein- oder Zweipersonenhaushalten.

Ein weiterer Faktor ist die geringe Bautätigkeit, die aber im Vergleich zur Restschweiz wieder etwas Fahrt aufnimmt. Trotzdem will der Kanton in der Boden- und Wohnraumpolitik aktiv werden und erarbeitet zurzeit die nötigen rechtlich Grundlagen, um die Wohnraumförderung auszubauen. Denn: «Die Baupipeline ist immer noch zu wenig gefüllt für eine klare kurz- bis mittelfristige Entspannung.»

Quelle: Kanton Appenzell-Innerrhoden

Der Internationale Bodenseeraum, inklusive Kantons- und Landesgrenzen.