Eigeninitiative wird belohnt
Die Reihenhäuser der Siedlung Zelgli in Windisch sollten nicht teuer werden als eine Geschosswohnung. Seit damals sind rund 30 Jahre vergangen. Vor zwei Jahren wurden die zwölf Häuser energetisch saniert, was den Wert der Häuser entsprechend aufwertete. Ein Erfolgsrezept, das mit Hilfe von Bundesmitteln ermöglicht wurde.
Quelle: zvg
Fassaden und Dach wurden nachgedämmt und neu eingekleidet, die Fenster ersetzt.
Die drei Häuserzeilen der Siedlung Zelgli, die zwischen 1978 und 1982 entstanden, bestehen aus jeweils vier Reihenhäusern. Zusammen mit dem freistehenden Mehrzweckraum mit Waschhaus bilden sie einen schmalen halböffentlichen Wohnhof, über den die Ost-West orientierten Häuser erschlossen werden. Die privat genutzten Gärten der einzelnen Wohneinheiten befinden sich auf den Hof abgewandten Gebäudeseiten. Die Bauten sind in ihrem architektonischen Ausdruck regional verankert: Sozial- und kulturgeschichtliche Wurzeln oder Vorbilder finden sich in den Kosthäusern der Spinnerei Kunz in Windisch, aber auch in Reihenhaussiedlungen von Hans Bernoulli oder Heinrich Tessenow.
Als die Siedlung Zelgli Ende der 1970er-Jahre initiiert wurde, sollten die 4-Zimmer-Reihenhäuser nicht teurer als vergleichbare Geschoss-Mietwohnungen werden. Dies führte zu einem stringenten, auch strukturell auf Kostensenkung ausgelegten Konzept. Die Reihenhäuser wurden in Massivbauweise erstellt. Die Tragstruktur besteht aus sichtbarem Kalksandsteinmauerwerk und rohen Betondecken. Die Längsseiten wurden aussen gedämmt und mit einer hinterlüfteten, gestrichenen Holzschalung mit Deckleisten verkleidet, die Giebelfassaden auf Wunsch der Behörde verputzt.
Um die Mieten möglichst tief zu halten, wurden die beiden Vollgeschosse der 12 Reihenhäuser in einem bewusst tiefen Standard ausgebaut, die Dachräume im Rohzustand belassen. Die Mieter erhielten so die Möglichkeit, das Dachgeschoss nach ihren Wünschen, Vorstellungen und finanziellen Mitteln zum gewünschten Zeitpunkt selber auszubauen und die im ganzen Haus reduzierten Standards individuell anzuheben.
Aufwertung von Mieterinvestitionen
Rund 30 Jahre nach der Erstellung der Siedlung erfüllte die Gebäudehülle die heute geltenden Anforderungen nicht mehr. Verschärft wurde dies durch den Umstand, dass mittlerweile alle Dachgeschosse ausgebaut und bewohnt waren, der Dämmstandard des Daches der neuen Nutzung aber nicht entsprach. Die Bewohner beklagten sich über das «Barackenklima» in den Dachräumen: Im Sommer waren diese schnell überhitzt, im Winter viel zu kalt.
Bei energetischen Sanierungen gilt in der Regel, dass sie sich vor allem dann lohnen, wenn mit der Sanierung ein Mehrwert geschaffen wird: Über zusätzlich vermietbare Flächen können Investitionen in die Gebäudehülle finanziert werden. Beim Zelgli hatten die Mieter mit ihren Ausbauten bereits für den Mehrwert gesorgt. Die Idee einer energetischen Nachrüstung der Siedlung wurde durch den Beschluss des Bundes ausgelöst, dass Restschulden aus dem Wohn- und Eigentumsförderungsgesetz WEG erlassen werden, wenn die Beträge in die energetische Sanierung der Liegenschaft gesteckt werden. Bei der Siedlung Zelgli handelte es sich um noch ausstehende Grundverbilligungsvorschüsse in der Höhe von 220 000 Franken, die bei Abschluss der Bauarbeiten sistiert wurden. Hinzu kamen Fördermittel aus dem Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen (2010 abgelöst durch das nationale Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen) in Höhe von 117 000 Franken beziehungsweise 100 000 Franken aus dem entsprechenden Fonds des Kantons Aargau. Damit konnte gut ein Drittel der Gesamtkosten für die Gebäudehüllensanierung, die sich auf 1,2 Millionen Franken beliefen, gedeckt werden.
Komfortsteigerung im Vordergrund
Ziel der energetischen Sanierung, die 2009 in Angriff genommen wurde, war neben der Auffrischung der architektonischen Erscheinung die Erhöhung des Komforts für Mieter. Durch das Nachdämmen der Gebäudehülle und den Ersatz der Fenster konnten die Oberflächentemperaturen und damit die Behaglichkeit in den Innenräumen erhöht werden. Da Dach, Fenster und Holzelemente das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hatten, war der Zeitpunkt ideal.
Die kompakte Gebäudeform und der einfache, schichtartige Aufbau der ursprünglichen Konstruktion waren gute Voraussetzungen für die energetische Aufwertung der Gebäudehülle. Die verkleidenden Elemente konnten einfach rückgebaut und zusätzliche Wärmedämmschichten montiert werden. Das ursprüngliche Erscheinungsbild blieb sinngemäss erhalten. Well-Eternit und Deckleisten der Wandverkleidung ergeben ein geripptes Erscheinungsbild, das sich wie eine Schabracke über die Längsseiten und das Dach der Gebäude zieht. Dieses Bild wurde bei der Sanierung übernommen.
Die ursprünglich lindengrün gestrichene Holzschalung der Längsfassaden mit Deckleisten wurde durch eine offene, graue Holzlattenschalung ersetzt. Die neuen Holz-Metall-Fenster mit umlaufender Metallzarge heben sich, wie im ursprünglichen Zustand, von der dunkleren Fassade ab. Die offene Schalung betont den verkleidenden Charakter der Gebäudehülle. Das ursprüngliche Bild der verputzten Giebelfassaden wurde durch eine neue Aussendämmung mit blaugrauer Putzfarbe und Überstand zur Längsfassade übernommen.
Die ehemals zweiflügligen Fenstertüren im Erdgeschoss der Häuser wurden durch einflüglige Fenstertüren mit Klappladen ersetzt. Dadurch konnten die Lichtverhältnisse, die U-Werte und der sommerliche Wetterschutz in den Wohnräumen verbessert werden.
Neubaustandard als Zielvorgabe
Die Fassaden, das Dach und die Kellerdecken der Häuser wurden nachgedämmt und die Fenster ersetzt. Die neuen U-Werte entsprechen den Anforderungen an Neu-bauten, Dach und Fenster sogar dem Minergie-Standard (siehe Tabelle links). Die Montage der zusätzlichen Wärmedämmung von Dach und Fassaden erfolgte konsequent von aussen. Dadurch konnten bauphysikalische Probleme vermieden, die Beeinträchtigung der Bewohnerinnen und Bewohner während der Bauphase minimiert und der individuelle Mieterausbau in den Häusern geschont werden.
Insgesamt ist es mit der Sanierung der Gebäudehülle der Siedlung Zelgli nicht nur gelungen, die Bauten unter Bewahrung des ursprünglichen architektonischen Konzepts optisch aufzufrischen. Die Bewohner werden von den Auswirkungen der Aufwertung durch die gesteigerte Wohnqualität direkt profitieren und Nebenkosten sparen. In der laufenden Periode zeichnet sich eine Einsparung an Energiekosten von rund einem Drittel gegenüber den Jahren vor der Sanierung ab. (Urs Deppeler, Geschäftsleiter Metron AG, Tanja Lütolf, Metron AG, Energie und Nachhaltigkeit)
