Bundesrat: mehr Transparenz im Mietrecht

Der Bundesrat hat am 21. März 2025 eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verabschiedet. Die Änderung betrifft die Erweiterung des Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses. Für den bisherigen Mietzins müssen neu die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz und für die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise LIK) angegeben werden. Die Änderung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.

Quelle: Etienne Girardet, Unsplash

Mieter profitieren schon bald von mehr Transparenz im Mieterwesen.

Die Anpassung soll für mehr Transparenz bei der Festlegung von Mietpreisen sorgen. Sie ermöglicht es Mieterinnen und Mietern, den Anfangsmietzins besser einzuschätzen und zu beurteilen, ob es Gründe für eine Anfechtung gibt. Die Entwicklung des Referenzzinssatzes und der Teuerung kann unter Umständen ein Hinweis auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses sein. Weitere Kriterien wie die Nettorendite oder die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses werden von der Verordnungsänderung nicht tangiert.

Formulare müssen bis 1. Oktober 2025 angepasst werden

Die Neuerung gilt nur in denjenigen Kantonen, die eine Formularpflicht für die Vermietung von Wohnräumen eingeführt haben. Die Kantone können bei Wohnungsmangel die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklären. Gegenwärtig gilt in sechs Kantonen (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) eine vollständige und in zwei Kantonen (NE, VD) eine auf bestimmte Gemeinden oder Bezirke beschränkte Formularpflicht. Diese Kantone müssen die eigenen Formulare zur Mitteilung des Anfangsmietzinses bis zum 1. Oktober 2025 entsprechend den neuen Vorgaben anpassen sowie die aktualisierten Formulare von privaten Vermieterinnen und Vermietern überprüfen und genehmigen. Wird nach diesem Zeitpunkt weiterhin das alte Formular ohne die neuen Angaben verwendet, könnte der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe des Anfangsmietzinses als ungültig betrachtet werden.

Die Ergänzung des Formulars wirkt sich auf eine erhebliche Zahl von Schweizer Mietverhältnissen aus, die neu abgeschlossen werden, gilt doch insbesondere in den grossen Städten Zürich, Genf, Basel und Lausanne eine Formularpflicht.

Gestaffelte Mietzinse ebenfalls im Fokus

Eine weitere Anpassung der VMWG erfolgt aufgrund einer Änderung des Obligationenrechts, die das Parlament im Herbst 2023 beschlossen hatte. Sie betrifft die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei gestaffelten Mietzinsen. Bei Staffelmieten wird schon im Voraus festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. In Zukunft genügt für solche Mitteilungen die schriftliche Form; ein amtliches Formular ist nicht mehr erforderlich. Auch diese Änderung tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.

Zu den Verordnungsänderungen hatte der Bundesrat im Frühsommer 2024 ein Vernehmlassungsverfahren durchgeführt. Während die Anpassung für die Staffelmieten breit und die Ergänzung der Formulare für den Anfangsmietzins mehrheitlich befürwortet wurden, waren andere Massnahmen zur Mietzinsdämpfung umstritten. Sie werden daher vorerst nicht weiterverfolgt. Der Bundesrat hat jedoch das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) beauftragt, das geltende Modell des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) für die Berechnung der Mietzinsen, das aus den 1980er Jahren stammt, und die damit verbundenen Regeln für Mietzinsanpassungen insgesamt zu überarbeiten. Der Auftrag stützt sich auf eine Studie, welche die Grundfaktoren des Modells, namentlich die angenommenen Kostenanteile für Fremd- und Eigenkapital sowie übrige Kosten (wie Unterhalt und Verwaltung), als überholt beurteilt und den Revisionsbedarf bestätigt hatte. (mgt/cpo) 

Mehr zum Mietzinsmodell und dessen Evaluation unter folgendem Link: Evaluation Mietzinsmodell (BWO).