Büroimmobilien: KMU als Mieter unterschätzt
Kleinere und mittlere Unternehmen werden als mögliche Mieter von heute leer stehenden Büroräumlichkeiten unterschätzt. Dies zeigt der aktuelle KMU-Büromieter-Monitor der Hochschule Luzern. Er analysiert die Marktsituation, Nutzerbedürfnisse, Vermarktungs- und Vermietungsprozesse für KMU.
Quelle: Pixabay, gemeinfrei
KMU sind in der Regel nicht gross genug, um als Alleinmieter auftreten zu können. Gleichzeitig sind sie aber zu gross, um von Coworkingmodellen zu profitieren.
580'000 Schweizer KMU oder 98 Prozent der Unternehmen sind eine sehr grosse, wenn auch aufgrund ihrer Vielfältigkeit nicht einfache Nachfragegruppe für den Schweizer Immobilienmarkt. Allerdings wissen die Anbieter zu wenig über diese Kundengruppe. Deswegen nimmt der Leerstand bei Gross- und Kleinflächen weiter zu, während KMU nach langer Suche Büros mieten, die ihren Bedürfnissen nicht genügend entsprechen, oder sie organisieren sich in lokalen Clustern selbst. Forscher des Instituts für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern (HSLU) haben deshalb mit Praxisexperten der Immoveris AG, Immodea, Wincasa AG und von der ImmoCompass AG in einer Studie sowohl Marktsituation, als auch Nutzerbedürfnisse, Vermarktungs- und Vermietungsprozesse der Kundengruppe der KMU untersucht.
Problemzone Mietwünsche
Insbesondere Kleinunternehmen fallen zwischen Stuhl und Bank. Sie sind in der Regel zu klein, um als Alleinmieter aufzutreten und zu gross, um von Coworkingmodellen zu profitieren.In einem Wincasa-Beispielportfolio machen KMU mit Räumlichkeiten von durchschnittlich 280 m/2 mehr als einen Drittel der Verträge aus. Dabei ist die Spanne der KMU-Geschäftsfelder sehr breit. Sie erstreckt sich über 48 Branchen, wovon mehr als die Hälfte davon nicht als klassische Bürobranchen gelten. Das bedeutet: Diese KMU suchen kleinteilige und flexibel nutzbare Räume für Büros und für Logistik, Kleinserienproduktion oder Verkauf.
Dazu kommt, dass die meisten dieser KMU nicht auf Zentrumslagen fokussiert sind. Je nach Tätigkeit, Mobilitätsanforderungen, Ertragsstärke und regionalen Kundengruppen suchen viele KMU Standorte in äusseren Agglomerationen und ländlichen Regionalzentren. Das steht im Widerspruch vieler aktueller Angebote die stark auf Grosszentren ausgerichtet sind.So endet die Suche nach adäquaten Flächen, die Betriebsabläufe und Mitarbeiter-Bedürfnisse im richtigen Raum zusammenbringen, oft mit einem schlechten Kompromiss.
Mangelnde Qualität der Vermieterinformationen
Der Entscheidungsprozess und das Definieren der Wünsche an neue Räume finden in den Unternehmen weit vor der Suche statt. Wie qualitative Interviews zeigen, wenden sich die meisten Unternehmen selten an einen Makler oder Experten, obwohl Ihnen das "Immobilien- wissen" fehlt. Für Anbieter würde es sich lohnen, langfristige Beziehungen zu KMU aufzubauen. Zudem können Eigentümer den Informationslücken entgegenwirken, in dem sie vermehrt Hintergrundinformationen zu Mietverträgen, Vorteile neuer Bürolayouts für KMU, Wegleitungen, Checklisten für die Suche und allenfalls Videokurse anbieten. Da Beratungen für KMU zu teuer sind, müssen sie stärker automatisiert werden, um professionell und flächendeckend angeboten werden zu können.
Herausforderungen bei der Vermarktung
Die Vermietung von Flächen an KMU in einem "Multi-Tenant-Gebäude", einem Bürogebäude mit vielen Mietern, ist komplex. Vor allem muss geklärt werden, wie viele Parteien sich wirtschaftlich und baulich in einem Gebäude vertragen, ohne dass sie sich negativ beeinflussen. Der Erfolg hängt ab von der Betreuung durch das Vermietungsteam und vom Gebäude, dessen Image, Lage, Ausstattung und dessen Flächen attraktiv sein muss. (mai/mgt)
