Boomregion Flughafen Zürich: Hochbautätigkeit auf guter Flughöhe

Die dynamische Entwicklung der Flughafenregion hat in der letzten Dekade den Hochbau stimuliert. Mit dem Ausbau des Produktionsstandorts durch die Ansiedlung von Unternehmen erhielt auch der Wohnbau zusätzlichen Schwung, andere Segmente schwächen sich ab. Doch sind Grossprojekte bei der Verkehrsinfrastruktur in Planung.

Quelle: Stefan Schmid

Das Unternehmen Reishauer investiert in Wallisellen 125 Millionen Franken in den Ausbau des Standorts.

Als Teil des globalen Luftverkehrsnetzes ist der Flughafen Zürich das wichtigste Drehkreuz für die internationale Anbindung der Schweiz und prägend für eine ganze Region. Der Flughafen ist ein wichtiger Wirtschaftsmotor, wo Neben- und Zulieferbetriebe der Flugindustrie angesiedelt sind. Mit 27'000 Arbeitsplätzen generiert der Flughafen heute eine Wertschöpfung von über fünf Milliarden Franken. Es ist davon auszugehen, dass der Flughafen mittel- und langfristig wieder die gleiche Rolle einnehmen wird wie vor dem Covid-19-Schock.

Auf die Schweiz bezogen ist der Kanton Zürich die bei weitem wichtigste Bauregion. 18,1 Prozent der auf Basis von Gesuchen für geplante Hochbauprojekte ermittelten Summe entfielen 2019 auf den Kanton. Seit dem Start der Aktivitäten des privatwirtschaftlichen Vereins FRZ Flughafenregion Zürich hat das Siedlungsgebiet rund um den Flughafen zusätzliche Dynamik erfasst. Letztes Jahr generierte die Flughafenregion einen Anteil von mehr als zwölf Prozent an der im Kanton Zürich verbauten Summe. Gesamthaft flossen dort seit 2010 pro Jahr im Schnitt jeweils rund 1,1 Milliarden Franken in Hochbauten aller Kategorien, wobei das Megaprojekt «The Circle» nicht eingerechnet ist. Neben der Innenverdichtung verläuft die Siedlungsentwicklung im Raum Zürich auf mehreren Achsen mit anhaltender Bautätigkeit im Glatt-Furttal und weiteren Gemeinden, die zusammen den funktionalen Wirtschaftsraum der Flughafenregion bilden.

In der Raumplanung werden mit diesem Begriff Gebiete umschrieben, bei denen die Entwicklung koordiniert wird, wobei das gemeinsame Vorgehen über bestehende Gemeinde- und Kantonsgrenzen hinaus Wirkung entfaltet. Die bekannteste Ausprägung eines solchen Entwicklungsraums ist eine Agglomeration, die anhand von statistischen Kriterien umrissen wird. Den Kern der Flughafenregion Zürich bilden die zwölf Städte und Gemeinden im nördlichen Agglomerationsgürtel von Zürich. Dem privatwirtschaftlichen Verein gehören zudem 23 Verbände und Organisationen sowie 680 Unternehmen aus insgesamt 100 Gemeinden an.

Quelle: Docu Media

Hochbau total (geplante Bausumme in Mio. CHF)

Konstant hohe Investitionen

Die Ansiedlung von Unternehmen löst wiederum Rückkopplungseffekte aus, indem durch die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum oder die Bereitstellung von Schulen und Bildungseinrichtungen auch mittelfristig die regionale Baukonjunktur stimuliert wird.

Die gute Verkehrsanbindung, die Nähe zur Stadt Zürich und die neuen Arbeitsplätze machen die Region auch als Wohnort attraktiv. Rund zwei Drittel der Hochbauinvestitionen entfielen in den letzten Jahren auf den Wohnbau. In der Flughafenregion flossen jährlich im Durchschnitt rund 674 Millionen Franken in dieses Segment. Über 90 Prozent der Wohnbausumme betrafen Renditeliegenschaften. Der Bau von Mehrfamilienhäusern (MFH) akzentuierte sich vor allem in der Gemeinde Dübendorf, wo fast ein Viertel der MFH-Segmentsumme verbaut wurde, wie Zahlen der Docu Media Schweiz GmbH zeigen (Daten per Ende 2019). Realisiert wurden dort spektakuläre Projekte wie der «Jabee Tower», das höchste Wohngebäude der Schweiz. Ein starkes Wachstum beim Wohnbau verzeichnen auch Bülach, Opfikon und Kloten.

Von Zuwanderung absorbiert

Treiber im Wohnbausegment ist die Bevölkerungsentwicklung in der Region, in der mittlerweile mehr als 160 000 Personen wohnen. Seit 2010 hat sich laut Zahlen des kantonalen statistischen Amts die Bevölkerung in den zwölf Gemeinden gesamthaft um 18 Prozent erhöht (Kanton Zürich: +12 Prozent). Ein starkes Wachstum gab es in der letzten Dekade in Opfikon, Wallisellen, Oberglatt, Rümlang und Bülach, anhaltend war es letztes Jahr in Bülach, Wallisellen und Kloten. Ein Grossteil der neu erstellten Wohnungen wird vom Wachstum der Bevölkerung absorbiert. In den zwölf Gemeinden sind zudem die Mietpreise im Vergleich zur Stadt Zürich moderat, sodass es den Mittelstand immer mehr in die nördliche Agglomeration zieht. In den neun Gemeinden der Region Glattal-Furtal bewegen sich laut Erhebungen des Beratungsunternehmens Wüest Partner die Medianwerte der Nettomieten pro Jahr und Quadratmeter im Schnitt zwischen 228 und 261 Franken, während es in der Stadt Zürich 329 Franken sind. Wie beliebt die Flughafenregion als Wohnort ist, kommt auch bei den Leerstandquoten zum Ausdruck, die bei der Mehrzahl der Gemeinden letztes Jahr deutlich unter dem kantonalen Durchschnitt von 0,89 Prozent lag.

Das prognostizierte Bevölkerungswachstum dürfte auch in den nächsten drei Jahrzehnten im Einzugsgebiet der Metropole Zürich für die Bautätigkeit bestimmend sein. Das Bundesamt für Statistik (BfS) geht in seinen Szenarien davon aus, dass die Schweizer Bevölkerung bis 2050 auf 10,4 Millionen anwachsen könnte. Welche Folgen der Umgang mit dem Coronavirus auf die Zuwanderung haben wird, ist schwer abzuschätzen, denn diese hängt stark vom weltweiten Konjunkturverlauf ab und davon, wie schnell die Schweiz wieder auf den Wachstumspfad zurückfindet.

Quelle: Docu Media

Mehrfamilienhäuser (geplante Bausumme in Mio. CHF)

140'000 Beschäftigte

Die Attraktivität der gesamten Region zeigt sich auch beim Wohneigentum. Stabil entwickelte sich in den letzten zehn Jahren die geplante Summe für den Bau von Einfamilienhäusern (EFH). Überdurchschnittlich hoch waren die Investitionen in den Traum vom eigenen Haus in Bülach und Wallisellen, vor allem aber wiederum in Dübendorf. Dort flachte aber der Trend in den letzten Jahren ab, ebenso in Winkel und Opfikon. Sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise in allen Gemeinden und Wohnungskategorien über den kantonalen Medianwerten, wie aus Erhebungen der UBS hervorgeht. In der Flughafenregion, die mittlerweile 140 000 Beschäftigte zählt, ging die Erstellung von Wohnraum und die Schaffung von Arbeitsplätzen bei Industrie- und Dienstleistungsunternehmen bisher Hand in Hand.

«The Circle» als Magnet

Momentan baut die auf Walzschleifmaschinen spezialisierte Firma Reishauer den Produktionsstandort in Wallisellen für 125 Millionen Franken aus. Die ausserordentlich hohe Investition ist in der Bausumme des letzten Jahres enthalten. In den neun Jahren zuvor wurden in der Region durchschnittlich rund 60 Millionen Franken in Industriebauten investiert. Auch internationale Konzerne suchen die Nähe zum Forschungsstandort Zürich. Das Pharmaunternehmen Merck Sharp & Dohme (MSD) expandiert in der Schweiz und wird sich in der Überbauung «The Circle» einquartieren, wo ab 2021 rund 250 Mitarbeiter tätig sein werden.

Neben der guten Verkehrserschlies­sung war die Idee ausschlaggebend, dass es sich beim «Circle» um eine Art Campus handelt, wo sich Forschende von Hochschulen und Unternehmen treffen, um den Wissenstransfer von der Grundlagenforschung in Marktprodukte zu fördern. Am Spirit einer innovativen Umgebung teilhaben sollen auch die 140 Mitarbeiter der in der SAP-Beratung tätigen Itelligence AG, die den Hauptsitz von Biel in den «Circle» verlegt. Abgesehen von Megaprojekten mit Mischnutzung sind die Investitionen in Gebäude für den Dienstleistungssektor beachtlich.

In einer ähnlichen Grössenordnung wie beim Industriebau bewegen sich die durchschnittlichen Investitionen des Bürosegments. Der Achtjahresdurchschnitt der Bausumme lag für die gesamte Region bei rund 65 Millionen Franken (ohne «The Circle »). Die stärkste Ausweitung der Bruttogeschossfläche im Segment Bürobau verzeichneten Wallisellen und Rümlang, wo die Interxion (Schweiz) AG diesen Mai ein Gesuch zur Erweiterung des Gebäudeparks für 253 Millionen Franken gestellt hat. Interxion ist europaweit spezialisiert auf den Betrieb von Rechenzentren. Doch sind Bürogebäude, die für den Ausbau von Unternehmensstandorten oder bereits vor dem Bau vermietet sind, eher die Ausnahme. Teilweise geht die Flächenproduktion mit der Verlagerung von Arbeitsplätzen in Richtung Flughafenregion einher, etwa wenn das Universitätsspital die Verwaltungsabteilungen nach Dübendorf verlegt. Der anhaltende Bau von Büroflächen könnte in der Region allerdings die Leerstände erhöhen und dazu führen, dass neue Gebäude mit modernem Ausbaustandard bevorzugt werden und es schwieriger wird, ältere Büros zu vermarkten.

Quelle: Docu Media

Übriger Hochbau (geplante Bausumme in Mio. CHF)

Weniger Hotels in Planung

Einen ausserordentlichen Boom verzeichnete der Bau von Hotels. Aufgrund der hohen Bautätigkeit in diesem Segment ergab sich in der Feriendestination Region Zürich (inklusive Stadt Zürich) eine starke Ausweitung des Angebots an Hotelzimmern. Im Durchschnitt flossen in den vergangenen zehn Jahren über 60 Millionen Franken in den Bau von Hotelanlagen. In der gemessen an den Logiernächten wichtigsten Ferienregion der Schweiz sind es laut einer Studie von Hotellerie Suisse vor allem Immobilienfirmen und -fonds, aber auch Anlagestiftungen sowie Versicherungen, die als klassische Anleger in Erscheinung treten. Pensionskassen und Versicherungen investieren in unterschiedliche Segmente, da sie unter grossem Anlagedruck stehen. Betrieben werden die Hotels vor allem von internationalen Hotelketten.

Das Wachstum dürfte allerdings stark abgebremst werden, denn 2019 reduzierte sich die Bausumme auf den zweit-tiefsten Wert der letzten zehn Jahre. Die Gesuche wurden vor den Verheerungen des Coronavirus in der Schweiz gestellt, sodass davon ausgegangen werden kann, dass die Investoren ihre Allokationen bereits früher angepasst haben.

Ausbau bei Schulen

Die Bereitstellung von Arbeits- und Wohnräumen wirkt sich zeitlich etwas versetzt auch auf den Ausbau der Infrastruktur wie den Bau von Schulen aus. In diesem Segment zeigt der Trend bei der Bausumme in den letzten Jahren eindeutig nach oben. Bis 2018 lag das durchschnittliche Investitionsvolumen in Bauten für Unterricht, Bildung und Forschung bei 33 Millionen Franken, während sich der Betrag im letzten Jahr verdreifachte.

Mit dazu beigetragen hat das Gesuch für den Neubau einer Primarschule in Wallisellen für 22 Millionen Franken. Geplant ist in Opfikon ein Schulhaus mit Kindergarten und Doppelturnhalle für 52,8 Millionen Franken. Die deutliche Zunahme von Projekten und Gesamtbausumme in diesem Segment spiegelt sich auch im Fünfjahresdurchschnitt wieder. Dieser lag bei den geplanten Investitionen in Schulbauten fast dreimal so hoch wie in den fünf Jahren zuvor, was auf einen gewissen Nachholbedarf schliessen lässt.

Auch die Zürcher Regierung rechnet mit stark steigenden Schülerzahlen in den Mittel- und Berufsfachschulen. Im Glattal sieht sie gar ein Wachstum von 34 Prozent bis 2040 oder ein Plus von 550 bei den Schülern voraus. Dort wird nun nach einem möglichen Standort für eine neue Mittelschule gesucht.

Quelle: Claudia Bertoldi

Das Backsteingebäude der ehemaligen Giesserei mitten im trendigen Wohnquartier ist eine Reminiszenz an den Industriestandort Bülach. Rechts das Wohngebäude der Überbauung «Lindihof». Elf Kräne befinden sich auf dem im Bau befindlichen Glasi-Areal (links im Bild).

Der geplante Switzerland Innovation Park Zürich auf dem Gelände des ehemaligen Militärflugplatzes in Dübendorf befindet sich momentan wieder im politischen Entscheidfindungsprozess. Denn das Zürcher Verwaltungsgericht hat im Juli die Planung des Grossprojekts aufgehoben, weil es laut Begründung den Rahmen eines kantonalen Gestaltungsplans sprengt. Swiss Innovation ist ein Engagement des Bundes, der Innovationspark in Dübendorf dessen wichtigstes Einzelprojekt und für den Forschungsstandort zentral.

Ein Generationenprojekt bildet die Transformation des Gebiets zwischen den Bahnhöfen Glattbrugg und Opfikon sowie dem Flughafen. Samt Ausbau der Verkehrsinfrastruktur wird der südliche Teil der Flughafenregion über Gemeindegrenzen hinweg als Airport City Zürich zum urbanen Raum verdichtet. Auf Basis einer Nutzungsdurchmischung soll ein zusammenhängendes Stadtgebiet mit Wohnzonen, Büros- und Industriegebäuden sowie öffentlichen Plätzen und Freizeitanlagen entstehen.

Die Gesamtbausumme der Region umfasst auch Investitionen im Segment Fürsorge und Gesundheit. In den letzten Jahren wurden einige Grossprojekte in Dübendorf und Kloten realisiert. Die Bausumme enthält zudem weitere Hochbauten im Bereich Infrastruktur.