Bautätigkeit: Flughafenregion segmentweise dynamisch unterwegs

Die Hochbautätigkeit in der Flughafenregion dürfte sich der schweizweit stagnierenden Entwicklung nicht entziehen können. Allerdings: Einzelne Gemeinden mit kurzer Pendlerdistanz zur Stadt Zürich bieten sich als alternative Wohnorte an. Der Bürobau kommt wieder in Gang, während der Industriesektor abfällt. Die Investitionen in Schulen und Bauten für Gesundheitseinrichtungen entwickeln sich solide.

Quelle: Galli Rudolf Architekten AG

Das Wachstum der Bevölkerung in Kloten erfordert den Ausbau und die Erneuerung der Infrastruktur. Im August 2026 soll der Neubau der Schulanlage «Nägelimoos» fertiggestellt sein.

In der Flughafenregion dürfte die künftige Hochbautätigkeit stagnieren. Die auf Basis von Gesuchen ermittelte Bausumme war im Vergleich zum Vorjahr rückläufig (-1,2 %). Das Bauhaupt- und Ausbaugewerbe kann die Abschwächung allerdings insgesamt verkraften, da im vergangenen Jahr ein gutes Ergebnis bei den geplanten Hochbauten erzielt wurde. Der Rückgang vollzog sich somit auf hohem Niveau, sodass die aktuelle Hochbautätigkeit auf immer noch hohen Touren läuft.

Im bedeutenden funktionalen Wirtschaftsraum fällt der Rückgang des Wohnbausegments speziell ins Gewicht. Zu berücksichtigen sind dabei allerdings auch die ausserordentlich hohen Investitionen im Vorjahr in Dübendorf für den Bau von Mehrfamilienhäusern (Siehe Hochhäuser «Three Point» in Dübendorf) und den daraus resultierenden Basiseffekt, zumal sich die Investitionen in Wohnliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr um rund ein Viertel verringerten. Den langjährigen Durchschnitt konnte das Segment allerdings trotzdem egalisieren. Dennoch konnten im Vergleich zum Vorjahr von den mittlerweile 14 Gemeinden der Flughafenregion lediglich deren sechs höhere Investitionen in MFH-Wohnbauten vermelden. 

Bachenbülach und Bülach legen vor

Die Investitionen in Mehrfamilienhäuser hochgefahren werden vor allem in Kloten. Annähernd eine Viertel Million Franken sollen dort laut Gesuchen in mehrstöckige Wohnbauten fliessen, was einem Höchstwert im Langzeitvergleich entspricht. Auffallend ist die Entwicklung des Wohnbaus auch in Bachenbülach, wie Zahlen der Docu Media Schweiz GmbH zeigen. 

Noch ist das Bevölkerungswachstum in Bachenbülach laut Daten des Statistischen Amts des Kantons Zürich im Fünfjahresvergleich unterdurchschnittlich und 2022 im Vergleich zum Jahr davor sogar rückläufig. Doch das dürfte sich bald ändern, denn in der bevölkerungsmässig kleinsten FRZ-Gemeinde sind acht Mehrfamilienhäuser mit Investitionen im Umfang von 58 Millionen Franken geplant. Angesichts des knappen Angebots an Wohnraum in der Stadt Zürich und der kurzen Pendlerdistanz dorthin dürfte Bachenbülach für Zuzüger an Attraktivität gewinnen. Damit könnte Bachenbülach dem Beispiel der Nachbargemeinde folgen. 

Nach drei Jahren mit eher mässigem Wachstum kann Bülach die Summe für geplante Wohnbauten wieder deutlich steigern, auch wenn die Investitionen unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben. Die Dynamik der Wohnbautätigkeit dürfte anhaltend sein, denn die Stadt weist von allen Gemeinden der Flughafenregion das höchste Bevölkerungswachstum auf. Gemäss Daten der Kantonsstatistiker ist die Bevölkerung 2022 im Vergleich zum Jahr davor um 6,3 Prozent gewachsen, im Mittel der letzten fünf Jahre waren es 3,6 Prozent. 

Überdurchschnittlich gewachsen ist im letzten Jahr die Wohnbevölkerung auch in Volketswil. Die Wohnbautätigkeit dürfte dort mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt halten, denn die MFH-Bausumme lag weit über dem Vorjahreswert und auch über dem langjährigen Mittel. Beachtlich waren die Zunahmen der Wohnbevölkerung auch in Dübendorf und Kloten.

Quelle: Docu Media Schweiz GmbH

Im Gegensatz zu vielen Regionen in der Schweiz dauert in den meisten Gemeinden der Flughafenregion der Boom bei den Einfamilienhäusern (EFH) noch an. Beliebte Gemeinden für Häuslebauer sind Bassersdorf, Volketswil, Dübendorf, Bülach und Wallisellen. In der steuergünstigen Gemeinde Winkel hat der Bau von Einfamilienhäusern letztes Jahr dagegen nachgelassen. 

Kantonsweit sind in diesem Jahr Steuersenkungen geplant, die auch in Dübendorf, Wallisellen und Oberglatt umgesetzt werden sollen. Neben der räumlichen Nähe zur Stadt Zürich könnten die Gemeinden daher vermehrt als Wohnort in Betracht gezogen werden, was dort das Angebot an Mietwohnungen verknappen könnte. Im letzten Jahr sind die Leerwohnungsquoten in den 14 Gemeinden der Flughafenregion im Vergleich zum Vorjahr mehrheitlich gesunken, oder sie waren stagnierend. Die geplante Bausumme beider Wohnbausegmente blieb trotz der Abschwächung insgesamt aber gleichwohl 3,1 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. 

Bürobau wieder im Hoch

Mit Blick auf die künftige Bautätigkeit zum vergleichsweise guten Ergebnis der Flughafenregion beigetragen dürften Büro-und Verwaltungsgebäude, wobei sich die geplanten Bauten vornehmlich auf vier Gemeinden verteilen. Im Vergleich zum Vorjahr entwickelte sich die Veränderungsrate sehr positiv, während das Wachstum des Segments auch im Langjahresvergleich überdurchschnittlich ist.

Das grösste Investitionsvolumen betrifft den Bau eines regionalen Paketzentrums der Post in Volketswil für 132,2 Millionen Franken. Und in Rümlang will die Digital Schweiz Real Estate 4 GmbH für 70 Millionen Franken ein Rechenzentrum mit Heizzentrale realisieren, während in Wallisellen für 17,4 Millionen Franken ein neues Bürogebäude mit teilweise gewerblicher Nutzung entstehen soll. Der Baustart für ein neues Gewerbehaus, das die Landi Zürich Unterland in Bassersdorf für 15 Millionen Franken umsetzen will, ist in diesen Monaten geplant. 

Tatsächlich entwickelte sich die Summe des Segments in den letzten fünf Jahren ausgesprochen volatil. Noch im Vorjahr erreichte in der Flughafenregion die geplante Bausumme für Büro- und Verwaltungsgebäude einen tiefen zweistelligen Wert. Gleichwohl übertraf das geplante Investitionsvolumen 2022 den langjährigen Durchschnitt aber um mehr als das Doppelte.

Quelle: Docu Media Schweiz GmbH

Wenige Impulse von Industrie und Gewerbe

Dagegen zeigen sich in der Flughafenregion Industrie und Gewerbe im Vergleich zum Vorjahr zurückhaltender mit markant tieferen Summen für Ausbauvorhaben von Produktionsgebäuden, wobei auch in den letzten fünf Jahren jeweils die Bausummen starken Schwankungen unterworfen waren. Lediglich in drei Gemeinden nehmen Industrie und Gewerbe namhafte Summen für Erweiterungen in die Hand. In Bassersdorf ist zudem ein Betriebsgebäude für 13 Millionen geplant. Und in Wangen-Brüttisellen ist ein neues Hochregallager für 16,3 Millionen Franken in Planung. 

Trotz einer Reihe mittelgrosser Projekte verliert das Industriesegment sowohl zum Vorjahr als auch im Vergleich zum Langjahresmittel deutlich an Boden. Den Ausbau von Gebäudeparks tätigen Unternehmen meist mit Blick auf einen mittelbis langfristigen Zeithorizont. Und in aller Regel handelt es sich um hohe Investitionen, was zur Folge hat, dass die Segmentsumme in einzelnen Jahren in die Höhe schiesst.

Bei Investitionen in Gebäude für Bildungseinrichtungen kann die Flughafenregion die vergleichsweise hohe Vorjahressumme konstant halten. Den Grossteil der Investitionen entfallen auf Projekte in Kloten mit 66,2 Millionen, Opfikon mit 20 Millionen und Volketswil mit 8,6 Millionen Franken. Bei Bauten im Bereich des Gesundheitswesens sticht von allen Bassersdorf hervor, wo für 19,1 Millionen Franken ein Seniorenzentrum entstehen soll. Nachdem die Pandemie das Reisegeschäft praktisch zum Erliegen gebracht hatte, sind mit Blick auf die Rückkehr der internationalen Klientel wieder vermehrt Hotelbauten in Planung wie in Kloten und Opfikon, wo dafür je 12,5 Millionen Franken aufgeworfen werden sollen.

Quelle: Docu Media Schweiz GmbH