Bau- und Immobilienrecht: Augen auf bei Dienstbarkeiten

Was ist eigentlich eine Dienstbarkeit? Welche Arten einer Dienstbarkeit sind möglich? Und was kann mit einer Dienstbarkeit nicht vereinbart werden? Der nachfolgende Artikel soll Aufschluss über diese Fragen geben sowie Beispiele von möglichen Problemfällen im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten aufzeigen.

Von Silvia Eggenschwiler Suppan*

Unter einer Dienstbarkeit versteht man, wenn in Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit; Art. 730 ff. ZGB) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit; Art. 745 ff. ZGB) in der Weise belastet wird, dass sein Eigentümer (1) sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit) oder (2) nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).

Bei einer Dienstbarkeit verhält sich der belastete Grundeigentümer passiv. Inhalt einer Dienstbarkeit ist also zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Dienstbarkeit nur nebensächlich verbunden werden.

Praxisbeispiel: Es ist zulässig, dem Dienstbarkeitsberechtigten eine Unterhaltspflicht des Fuss- und Fahrwegs aufzuerlegen, wenn ihm hierfür ein Benützungsrecht eingeräumt worden ist.

Die Grundlast

Im Gegensatz dazu wird bei der Grundlast ein Grundeigentümer zur Vornahme einer Hauptleistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 ff. ZGB).

Praxisbeispiel: Eine mittels einer Grundlast zu regelnde Verpflichtung ist zum Beispiel eine Wasserlieferungspflicht eines Grundstückeigentümers an einen anderen Grundstückeigentümer.

Nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit

Zudem können Pflichten, die einem Grundstückeigentümer bereits durch gesetzliche Vorschriften auferlegt worden sind, nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein. So ist ein Grundstückeigentümer, gestützt auf Art. 684 ZGB, bereits verpflichtet, übermässige Immissionen (zum Beispiel sehr starker Lärm) gegenüber einem Nachbarn zu unterlassen. Für eine solche Unterlassungspflicht ist die Vereinbarung einer Dienstbarkeit nicht erforderlich und damit auch nicht möglich.

Quelle: Zaubervogel / Pixelio.de

Die alten Häuser stehen sehr eng zusammen, sodass oft Dienstbarkeiten, wie ein Wegerecht bestehen, damit die Besitzer der hinteren Gebäude ihr Liegenschaft erreichen können.

Errichtung einer Dienstbarkeit

Seit dem 1. Januar 2012 muss jeder Dienstbarkeitsvertrag öffentlich beurkundet werden (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Gestützt darauf wird die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Einzig bei der Errichtung einer Dienstbarkeit mittels eines eigenhändigen Testaments oder eines Erbteilungsvertrags sowie bei den gesetzlichen Dienstbarkeiten, den sogenannten Legalservituten (Notleitung-, Notweg- und Notbrunnenrecht), genügt die Schriftlichkeit des Rechtsgrundausweises für die Eintragung im Grundbuch.

Des Weiteren entstehen Dienstbarkeiten an äusserlich wahrnehmbaren Leitungen bereits mit der Erstellung der Leitung (Art. 676 Abs. 3 ZGB). Ein notwendiges Durchleitungsrecht kann zudem auch ohne Grundbucheintrag einem Erwerber entgegengehalten werden (Art. 691 ZGB).

Praxisfälle

a) Unklares Fuss- und Fahrwegrecht

Im Grundbuchplan ist ein Fuss- und Fahrwegrecht mit einer Breite von 3,8 Meter eingetragen. Demgegenüber haben die Parteien im Plan des Dienstbarkeitsvertrags das Fuss- und Fahrwegrecht lediglich mit einer Breite von 2,8 Meter definiert.

Welcher Plan ist nun massgebend?

Gemäss Art. 738 ZGB ist für die Auslegung einer Dienstbarkeit in erster Linie der Grundbucheintrag massgebend. Erweist sich dieser als unklar, ist in zweiter Linie der Dienstbarkeitsvertrag heranzuziehen. Ist auch dieser unklar, ist die Dienstbarkeit in dritter Linie so auszulegen, wie sie während längerer Zeit unangefochten im guten Glauben vom Dienstbarkeitsberechtigten ausgeübt worden ist. Daneben ist auch auf den Zweck der Dienstbarkeit abzustellen (zum Vergeich hierzu BGer 5A_657/2014 vom 27. April 2015 E. 4).

Im vorliegenden Fall geht aus dem Grundbuchplan klar hervor, dass das Fuss- und Fahrwegrecht 3,8 Meter breit ist. Dieser ist daher massgebend, und es spielt keine Rolle, dass diese Dienstbarkeit im Plan des Dienstbarkeitsvertrags lediglich mit einer Breite von 2,8 Meter  eingetragen worden ist, da in erster Linie der Grundbucheintrag, mithin der Grundbuchplan massgebend ist (Art. 738 ZGB).

b) Notwegrecht ja oder nein?

Ein Grundstück in einer Gemeinde im Kanton Zürich ist nur über eine Privatstrasse, welche auf einem anderen Grundstück liegt, erschlossen. Der Eigentümer des Grundstücks mit der Privatstrasse (A) hat ohne Einräumung eines Fuss- und Fahrwegrechts seit Jahren geduldet, dass der andere Grundstückeigentümer (B) seine Privatstrasse benutzt. Eines Tages verbietet er ihm diese Nutzung.

Kann B gegenüber A ein Notwegrecht gestützt auf Art. 694 ZGB geltend machen und damit die Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit mittels entsprechender Zivilklage erzwingen?