Ausblick: Hochbau braucht Geduld

Homeoffice gehört inzwischen für immer mehr Menschen zum Alltag. Die Anzahl der Erwerbstätigen, die regelmässig von zuhause arbeiten werden, dürfte sich in den nächsten fünf Jahren gegenüber der Zeit vor der Corona-Krise verdoppeln. Damit steigt erstens der Bedarf nach Zusatzzimmern gegenüber der aktuellen Wohnsituation. Mehr Wohnfläche ist angesichts angespannter Erschwinglichkeit allerdings primär ausserhalb der Zentren erhältlich. Zweitens entkoppelt Homeoffice zusehends den Wohn- vom Arbeitsort, was den Standortwettbewerb unter den bisherigen Wohngemeinden verschärft. Die gewonnene Wahlfreiheit beim Wohnen begünstigt Regionen, die bis anhin ausserhalb klassischer Pendlerzonen lagen. Hauptprofiteure dürften das Unterwallis, das Churer Rheintal und die Bodensee-Region sein. Diese Regionen punkten mit relativ tiefen Gesamtwohnkosten und sind beliebt – gemessen an der bereits in den letzten Jahren gestiegenen Wohnungsnachfrage.

In Agglomerationen flacht Boom ab

Des einen Freud ist des anderen Leid. Klassische Wegpendlergemeinden in den engeren Agglomerationen, wo die Wohnungsnachfrage durch Arbeitsplätze im nahen Zentrum überproportional getrieben war, dürften entsprechend an Interesse einbüssen. Wohnen in den Grossstädten selbst dürfte zwar weiterhin attraktiv bleiben, aber auch dort senkt die Wahlfreiheit beim Wohnen die Nachfrage im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit – wenn auch weniger deutlich als in den Speckgürteln. Allerdings wird sich für abgelegene Regionen wahrscheinlich relativ wenig ändern, trotz des Gotthard-Basistunnels etwa auch im Tessin. Eine Reisezeit zum Arbeitsort von zwei Stunden oder mehr ist auch mit teilweiser Heimarbeit für die überwiegende Mehrheit der Arbeitnehmenden eine zu grosse Hürde. In der Peripherie dürften Mietwohnungsmärkte – im Gegensatz zum Eigenheimmarkt – hingegen nur wenig profitieren, denn dort sind eher Eigenheime als Mietwohnungen gefragt. Eigentumsobjekte sind dort relativ erschwinglich, sodass der Kostenvorteil gegenüber Mietwohnungen voll zum Tragen kommt. Der Homeoffice-Trend wird daher die angespannte Lage bei Mietwohnungen in den peripheren leerstandgeplagten Regionen wohl kaum entschärfen.

Aufwärtstrend bei Eigenheimen

Eigenheime dürften sich auch 2021 weiter verteuern, aber der Preisanstieg wird sich gegenüber dem Vorjahr etwas verlangsamen. Der Rückenwind durch gesunkene Hypothekarzinsen ebbt ab und die Haushaltseinkommen werden in diesem Jahr trotz Konjunkturerholung voraussichtlich unter Druck stehen. Insgesamt bleibt der Grundtenor im Markt freundlich. Eigenheime werden von einer Mehrheit der Haushalte als attraktive langfristige Investition wahrgenommen. Und das Angebot an Wohneigentum bleibt vergleichsweise knapp. Die relative Stabilität der Schweizer Wirtschaft im Vergleich zur EU dürfte die Sogwirkung der Schweiz für Migranten verstärken. Das Bevölkerungswachstum wird daher 2021 wieder höher liegen als in den Vorjahren.

Leerstände drücken auf Mieten

Demgegenüber haben sich die Neubaugesuche jüngst auf tieferem Niveau eingependelt. Der Leerstand dürfte zwar auch 2021 leicht steigen, sich dann aber bei rund 70000 leeren Mietwohnungen stabilisieren. Der Abwärtstrend bei den Angebotsmieten wird sich verlangsamt fortsetzen. Bei Kaufpreisen von Mehrfamilienhäusern ist gesamthaft von einem leichten Anstieg auszugehen. An Spitzenlagen ist das Potenzial für weitere Preiserhöhungen bei den aktuellen Zinsen und Mietpreisen aber praktisch ausgeschöpft.

Die Nachfrage nach Büroflächen ist von der Corona-Pandemie noch nicht stark betroffen. Der negative Beschäftigungssaldo hat einen Rückgang der Nachfrage um lediglich rund 50000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zur Folge. Dies vor allem deshalb, weil Bürotätigkeiten auch während des Lockdowns nicht stark eingeschränkt waren. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass die Nachfrage nach Büroflächen in den kommenden Monaten stärker unter Druck gerät. Erst 2022 könnte sich der Arbeitsmarkt wieder Schritt für Schritt erholen. Am dynamischsten dürften sich dann die MS-Regionen Lausanne, Zürich und Basel entwickeln, wo jene Branchen überdurchschnittlich vertreten sind, die sich in der Krise als stabil erwiesen haben oder sogar von ihr profitierten.

Neben kurzfristigen Entwicklungen bewegt sich die Nachfrage nach Büroflächen in langfristigen Trends. So ist in den nächsten Jahren bei Bürojobs ein Anstieg des Heimarbeitsanteils auf rund 30 Prozent zu erwarten. Es ist daher künftig mit einem Rückgang der beanspruchten Fläche pro Büroarbeitsplatz zu rechnen. Trotzdem könnte die Flächennachfrage insgesamt stabil bleiben, denn einerseits dürften die Unternehmen langfristig wieder stärker wachsen. Andererseits dürfte die schwindende Nachfrage für die eigentlichen Arbeitsplätze durch anderweitige Flächenbedürfnisse kompensiert werden. So überwiegt der Anteil der Unternehmen mit einem steigenden Bedarf an Flächen für Meeting-Räume, Fokuszimmer für Kundenbereiche oder Aufenthaltsräume für die Mitarbeitenden.

Konsum stützt Retailsegment

Der Schweizer Detailhandel hat nach dem ersten Lockdown von Mitte März bis Anfang Mai eine sehr erfreuliche Entwicklung erlebt. Gemessen am Zahlungsvolumen mit Bargeld, Debit- und Kreditkarten gab die Schweizer Bevölkerung seither durchschnittlich 7,0 Prozent pro Woche mehr aus als noch in den ersten elf Wochen des letzten Jahres. Von dieser Erholung hat nicht nur der Onlinehandel profitiert, sondern vor allem der stationäre Detailhandel. Gerade hier hat die Schweizer Bevölkerung nach dem Ende des ersten Lockdowns mehr ausgegeben. Es gibt primär zwei Gründe dafür: Erstens wurde weniger Ware im ausländischen E-Commerce bestellt. Zweitens wurde auch weniger im ausländischen stationären Detailhandel gekauft, da Einkaufstourismus teilweise nicht möglich war und die Bevölkerung letztes Jahr weniger Ferien im Ausland verbrachte.

Vom aktuellen inländischen Konsum profitieren viele Shoppingcenter in urbanen Regionen und viele touristische Orte. Schwieriger ist die Ausgangslage für Geschäfte in den Innenstädten. Zwar werden sie für Einkaufsbummel besucht, aber es fehlen zum einen die Einnahmen des internationalen Tourismusgeschäfts. Zum anderen werden wegen Homeoffice in den Stadtzentren weniger Alltagseinkäufe getätigt und seltener persönliche Dienstleistungen nachgefragt. Die Gastronomie hat insbesondere am Mittag mit deutlich tieferen Umsätzen zu kämpfen.

Rückgang bei Nachfrage erwartet

Trotz der generell stabilen Verfassung sind die Perspektiven für Vermieter von Geschäftsflächen 2021 herausfordernder denn je: Erwartet wird, dass die Nachfrage nach Flächen vorerst weiter zurückgehen und eine allfällige Abschwächung bei der Neubauproduktion erst verzögert spürbar sein wird. Gleichwohl befindet sich der Immobilienmarkt noch immer auf einem stabilen Fundament mit verhältnismässig moderaten Leerständen. Und weil die Corona-Pandemie dieses Jahr überwunden werden könnte, stehen die Vorzeichen dafür gut, dass sich auf dem Immobilienmarkt auch bald wieder mehr Dynamik entfaltet.

Durch die rasante weltweite Ausbreitung des Coronavirus haben sich die Rahmenbedingungen für die Schweizer Wirtschaft seit Mitte Februar massiv verschlechtert. Viele Bereiche erlebten im zweiten Quartal 2020 eine Vollbremsung der Wirtschaft. Eine schwere Rezession war im letzten Jahr nicht mehr zu vermeiden. BAK Economics geht von einem Rückgang des Schweizer BIP in Höhe von -3,1 Prozent im Jahr 2020 aus. Die Baubranche hat das erste Halbjahr vergleichsweise robust überstanden. Die Investitionen gingen im zweiten Quartal zwar gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,6 Prozent zurück, im Vergleich zu den Einbrüchen bei den Ausrüstungsinvestitionen (-9,6%) waren die Auswirkungen im Bau somit noch sanft. Ein ähnliches Bild zeigen auch die Auswertungen zur Kurzarbeit. Im Baugewerbe wurden während dem ersten Halbjahr rund fünf Prozent der üblichen Arbeitsstunden über die Kurzarbeit abgerechnet. Dies liegt unter dem Schweizer Schnitt (rund 6%) und deutlich tiefer als im stark betroffenen Beherbergungs- und Gastronomiesektor (rund 23%).

Teilweise zyklisch

Für das Gesamtjahr 2020 rechnet BAK bei den realen Bauinvestitionen mit einem Rückgang von 1,8 Prozent. Während sich der Tiefbau 2020 mit einem Plus von 3 Prozent zu einer Stütze entwickelt hat, rechnet BAK im Hochbau mit einem Rückgang von 3,1 Prozent sowie einem erneuten Rückgang von 1,8 Prozent im Jahr 2021. Diese erwartete Entwicklung muss dabei differenziert betrachtet werden: In der Zeit des Lockdowns war das Baugewerbe nur von punktuellen Baustellenschliessungen betroffen. Die anschliessend getroffenen Massnahmen zur Eindämmung der Pandemie schränkten die Effizienz des Baustellenbetriebs hingegen schweizweit ein. Auch wenn diese Massnahmen die Geschäftstätigkeit im Baugewerbe beeinflussten, wirkte sich 2020 überwiegend der Rückgang im Wohnbau auf die Hochbauentwicklung aus. Nachdem die Baubewilligungen Mitte 2018 den Zenit erreicht hatten, entwickeln sich diese seither rückläufig. Dies dürfte unter anderem auch eine Antwort auf die in der Schweiz insgesamt steigenden Leerstände sein. Der Rückgang der Hochbauinvestitionen ist somit teilweise zyklischer Natur und nicht nur der Pandemie zuzuschreiben.

Verzögerungen beim Betriebsbau

Im letzten Quartal 2020 und insbesondere in diesem Jahr werden jedoch die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie immer stärker in den Vordergrund rücken. BAK rechnet daher mit Verzögerungen, Verschiebungen oder gar Annullierungen geplanter Bauprojekte. Dies gilt in besonderem Masse für den Betriebsbau, da einige Branchen erheblich unter den Folgen der Pandemie leiden. Zusätzlich belastet die durch Covid-19 bedingte tiefere Zuwanderung die Nachfrage im Wohnbau. Mittelfristig muss auch im öffentlichen Hochbau mit Auswirkungen gerechnet werden, da die Kantone und Gemeinden mit einer steigenden Verschuldung konfrontiert sein werden. Dagegen wird die Finanzierung im Tiefbau aufgrund bestehender Fonds überwiegend als gesichert betrachtet. Für den Hochbau insgesamt werden die Perspektiven zwischen 2022 und 2026 dann wieder als robust eingeschätzt. Stützend wirkt dabei zum einen die Wirtschaftsentwicklung, welche wieder das langfristigen Wachstumspotenzial (1,5% p. a.) erreichen wird. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Folgen der Pandemie bleiben zum anderen auch die Zinsen voraussichtlich länger auf tiefem Niveau. Die einzelnen Untersegmente sowie die Schweizer Regionen weisen dabei gemäss den Analysen der Bauprognose von BAK Economics differenzierte Entwicklungen auf.