Ausblick auf das Jahr 2024: «Kaum Optimismus im Büroflächenbau»

Der Anteil leerstehender Büroflächen in der Schweiz liegt gegenwärtig bei moderaten acht Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr sogar reduziert. Gründe dafür sind die steigende Beschäftigung im Dienstleistungssektor sowie die schwache Bautätigkeit in diesem Segment.

Quelle: zvg

Alice Paula, Immobilienökonomin, Fahrländer Partner Raumentwicklung

Die Konsumentenstimmung ist miserabel und auch der Konjunkturbarometer der KOF steht niedriger als zu Beginn des Jahres. Beides spricht dafür, dass die Wirtschaft im kommenden Jahr erneut unterdurchschnittlich wachsen dürfte. Gleichzeitig scheint sich die Situation auf den Arbeitsmärkten langsam zu entspannen. Die Anzahl ausgeschriebener Stellen ist seit kurzem wieder rückläufig und die Arbeitslosigkeit steigt leicht an.

Dennoch liegt der geschätzte Anteil leerstehender Büroflächen in der Schweiz gegenwärtig bei moderaten acht Prozent und hat sich im Vergleich zum Vorjahr sogar reduziert. Grund dafür ist einerseits die steigende Beschäftigung in den klassischen Büromarktbranchen, und andererseits die generell schwache Bautätigkeit: Im Jahr 2022 wurden im Geschäftsflächenbereich rund 10 Prozent weniger Neubauinvestitionen getätigt als im langjährigen Mittel. Ähnlich verhält es sich bei Umbauten. Für 2023 wird im Neubaubereich eine leicht negative Entwicklung erwartet, welche sich 2024 fortsetzt. Im Umbaubereich dagegen ist ab 2024 mit steigenden Investitionen zu rechnen.

Immobilien weniger im Fokus

Die Lage auf den Büromärkten ist aktuell noch robust, doch viel hängt davon ab, ob die für 2024 erwartete Entwicklung der Rahmenbedingungen eintrifft. Anlass zum Optimismus gibt einerseits der Anstieg des Wirtschaftswachstums, andererseits die für das erste Halbjahr 2024 erwartete Zinssenkung der SNB. Gleichzeitig steht die Wirtschaft aber unter Druck, und die Zahl der Konkurse lag zwischen Januar und Oktober 2023 um 12 Prozent über der entsprechenden Vorjahresperiode. Trotz höherem Wachstum ist 2024 kaum mit nennenswerten Nachfrageimpulsen zu rechnen, und da aufgrund der tiefen Bautätigkeit nur wenige neue Flächen auf den Markt kommen werden, rechnet FPRE im kommenden Jahr mit stabilen Marktmieten.

Quelle: BAK, BFS

Bauinvestitionen in Büroflächen (in Mio. CHF).

Auf dem Transaktionsmarkt haben im Jahr 2023 die rückläufigen Leitzinsen ihren Weg in die Immobilienbewertungen gefunden und eine deutlich negative Wertänderung veranlasst. Der Anlagenotstand ist zwar nicht vorbei, aber die Immobilien sind etwas aus dem Fokus geraten, nicht zuletzt, weil Bundesobligationen inzwischen wieder positive Renditen bieten. Die Investoren haben eher das Problem, dass aufgrund von Wertkorrekturen bei Obligationen und Aktien der Immobilien-Anteil in den Portfolien zu hoch ist. Eine nennenswerte Belebung der Transaktionsmärkte ist daher 2024 nicht zu erwarten.

Umnutzen gegen Wohnungsnot

Die anhaltende Konzentration der Büroflächen auf wenige, gut erschlossene Standorte wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Ältere Flächen an schlecht erschlossenen Standorten haben Schwierigkeiten, Mieter zu finden, und angesichts des knappen Wohnungsangebots in den Zentren gewinnt das Thema der Umnutzung von Büro- in Wohngebäude an Bedeutung. Doch ein Umnutzungsvorhaben birgt einige Herausforderungen und die Entwicklungsrisiken sind schwer abzuschätzen.

Gerade in den USA gibt es aber Beispiele, die zeigen, wie es gehen könnte. In Cleveland beispielsweise werden aktuell rund 10% der Bürogebäude in Wohnhäuser transformiert, um damit den hohen Leerstand zu vermindern und der Wohnungsnot entgegenzuwirken. In denjenigen Städten, in denen Transformationen im grossen Stil gelingen, wurden diese Vorhaben durch die öffentliche Hand angestossen, gestützt oder gar intensiviert. In New York beispielsweise wurde in den 90er-Jahren steuerliche Anreize geschaffen, um Bürogebäude in Lower Manhattan in Wohngebäude umzuwandeln. Seither wurden rund 13% des Gebäudebestands umgenutzt. Es ist durchaus möglich, dass künftig auch in der Schweiz die Umnutzung von Büro- zu Wohnflächen durch die öffentliche Hand unterstützt wird, um die Wohnungsnot zu lindern.